Résiliation de bail et expulsion : enjeux de la clause résolutoire et des impayés locatifs en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a conclu un bail dérogatoire avec la SAS LIB-OK pour un local commercial à compter du 1er juillet 2022, avec des loyers annuels de 4 800 euros HT pour les deux premières années et de 8 400 euros HT pour la troisième année. En raison de défauts de paiement, l’EPIC a délivré un commandement de payer le 18 avril 2024, suivi d’une assignation en référé le 12 août 2024, demandant la constatation de la clause résolutoire et l’expulsion de la SAS LIB-OK. Lors de l’audience du 24 septembre 2024, la SAS LIB-OK ne s’est pas présentée. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la SAS LIB-OK, et condamné celle-ci à payer des sommes dues à l’EPIC, y compris des provisions pour indemnité d’occupation et des frais de justice.

1. Quelles sont les conditions de la résiliation de plein droit d’un bail commercial ?

La résiliation de plein droit d’un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Cet article stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

En outre, la régularité du commandement de payer est subordonnée à une précision suffisante des inexécutions contractuelles reprochées.

Ainsi, pour qu’une clause résolutoire soit applicable, il est nécessaire que le bailleur ait respecté ces conditions.

2. Quelles sont les obligations de preuve en matière d’exécution d’un contrat ?

Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Cela signifie que le créancier doit prouver l’existence de la créance, tandis que le débiteur doit prouver qu’il a exécuté son obligation ou qu’il a été libéré de celle-ci.

Cette règle de preuve est essentielle pour garantir l’équité dans les relations contractuelles.

3. Quelles sont les conséquences d’un défaut de comparution du défendeur ?

L’article 472 du Code de procédure civile stipule que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Cela signifie que l’absence du défendeur ne conduit pas automatiquement à une décision en faveur du demandeur.

Le juge doit s’assurer que la demande est fondée sur des éléments probants et conformes à la loi.

4. Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile précise que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Cela signifie que le créancier doit démontrer que sa créance est fondée et non contestable.

Le juge peut alors ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

5. Quelles sont les implications d’une clause résolutoire dans un bail commercial ?

Une clause résolutoire permet au bailleur de résilier le bail en cas de non-paiement des loyers ou d’infraction aux obligations contractuelles.

Selon l’article L. 145-41, cette résiliation ne prend effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le bailleur doit également respecter les conditions de mise en œuvre de cette clause, notamment en précisant les inexécutions reprochées.

6. Quelles sont les conséquences d’une occupation sans droit ni titre ?

L’occupation sans droit ni titre des lieux peut entraîner des demandes d’indemnité d’occupation.

Le juge peut accorder une provision pour cette indemnité, qui est généralement calculée sur la base du loyer contractuel.

Cette indemnité est due à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération des lieux.

7. Quelles sont les obligations du juge en matière de contradiction ?

L’article 16 du Code de procédure civile impose au juge de faire observer le principe de la contradiction.

Cela signifie que le juge ne peut retenir dans sa décision que les moyens, explications et documents qui ont été débattus contradictoirement par les parties.

En l’absence de débat contradictoire, certaines pièces ne peuvent être prises en compte.

8. Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer non respecté ?

Si le commandement de payer n’est pas respecté, cela peut entraîner la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

L’article L. 145-41 précise que la résiliation ne produit effet qu’un mois après le commandement, si celui-ci est resté infructueux.

Le bailleur peut alors demander l’expulsion du locataire par voie judiciaire.

9. Quelles sont les dispositions concernant les dépens en cas de condamnation ?

L’article 491, alinéa 2, du Code de procédure civile stipule que le défendeur qui succombe supporte la charge des entiers dépens.

Cela inclut le coût du commandement de payer et de l’état des nantissements.

Le juge peut également condamner le perdant à verser une somme au titre de l’article 700 pour couvrir les frais d’avocat.

10. Quelles sont les implications d’une ordonnance de référé ?

Une ordonnance de référé est une décision rendue en urgence par le juge des référés.

Elle peut ordonner des mesures provisoires, comme le paiement d’une provision ou l’expulsion d’un locataire.

Cette décision est exécutoire même en cas d’appel, ce qui permet de protéger les droits du créancier rapidement.