Résiliation de bail commercial et conséquences financières : enjeux de la clause résolutoire et des arriérés locatifs en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I] ont signé un bail commercial avec la société VITALIA le 21 décembre 2012 pour un local à [Localité 3], avec un loyer annuel de 16 680 € et des charges mensuelles de 30 €. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré le 26 juin 2023 pour un montant de 10 253,37 €. Les bailleurs ont assigné VITALIA devant le tribunal judiciaire de Paris le 15 avril 2024, demandant la résiliation du bail, le paiement des arriérés, l’expulsion de VITALIA, et d’autres mesures. VITALIA a contesté le montant des charges et demandé une réduction de la dette. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 26 juillet 2023 et a condamné VITALIA à payer 19 150,86 € pour loyers et charges impayés, avec des intérêts, et a ordonné une indemnité d’occupation mensuelle. VITALIA a été autorisée à régler sa dette en 24 mensualités, avec des conditions de suspension de la clause résolutoire. En cas de non-paiement, l’expulsion de VITALIA a été ordonnée. La société a également été condamnée aux dépens et à verser 1 700 € pour frais irrépétibles.

1. Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en cas de créance locative ?

La demande de provision en cas de créance locative est régie par l’article 835 du code de procédure civile. Cet article stipule que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Cela signifie que si le débiteur ne conteste pas sérieusement sa dette, le tribunal peut ordonner le paiement immédiat d’une somme provisionnelle.

Dans le cas présent, la société VITALIA ne conteste pas le montant des mensualités de loyer dues, ce qui justifie la demande de provision.

Les époux [I] ont produit des documents justifiant le montant des charges, ce qui renforce leur demande.

Ainsi, la créance locative est considérée comme non sérieusement contestable, permettant au tribunal d’ordonner le paiement de la somme provisionnelle de 19 150,86 €.

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2. Quelles sont les conséquences de l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail commercial ?

L’article L.145-41 du code de commerce précise que toute clause résolutoire insérée dans un bail ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Dans le cas présent, la clause résolutoire stipule que le bail peut être résilié de plein droit si le preneur ne s’acquitte pas de ses obligations.

Le commandement de payer a été délivré, et le délai d’un mois est écoulé sans régularisation.

Par conséquent, le contrat de bail a été résilié de plein droit, et l’obligation de quitter les lieux est devenue incontestable.

Cela permet au bailleur de demander l’expulsion du preneur, sans avoir besoin d’une décision judiciaire supplémentaire.

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3. Comment est déterminée l’indemnité d’occupation en cas d’occupation sans droit ?

L’article 1240 du code civil stipule que toute personne qui cause un préjudice à autrui doit le réparer.

Dans le cas d’une occupation sans droit, le propriétaire subit un préjudice en raison de l’indisponibilité de son bien et de la perte de loyers.

L’indemnité d’occupation est donc fixée au montant du loyer et des charges en cours, ce qui est considéré comme non sérieusement contestable.

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été fixée à 1 390 € par mois, plus 110 € de provisions sur charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le propriétaire.

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4. Quelles sont les règles concernant la séquestration des meubles lors d’une expulsion ?

L’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les meubles présents sur les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, dans un lieu désigné par celle-ci.

Si aucun lieu n’est désigné, les biens sont laissés sur place ou entreposés ailleurs, avec un inventaire précis établi par l’huissier.

L’article R. 433-1 précise que le procès-verbal d’expulsion doit contenir un inventaire des biens, mentionner leur valeur marchande, et indiquer les conditions d’accès au lieu de dépôt.

Les biens non retirés dans un délai de deux mois seront vendus aux enchères si leur valeur est marchande, sinon ils seront réputés abandonnés.

Ainsi, la demande de séquestration des meubles est justifiée dans le cadre de l’expulsion.

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5. Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement dans le cadre d’un bail commercial ?

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce permet aux juges d’accorder des délais de paiement, suspendant ainsi les effets des clauses de résiliation.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur.

Dans cette affaire, la société VITALIA a exprimé son accord pour des délais de paiement.

Le tribunal a donc décidé d’accorder des délais de paiement, permettant à la société de s’acquitter de la somme due en 24 versements mensuels.

Cette décision suspend les effets de la clause résolutoire, tant que les paiements sont respectés.

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6. Quelles sont les conséquences des dépens et des frais irrépétibles dans une procédure judiciaire ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.

Dans cette affaire, la société VITALIA, ayant succombé, est condamnée à payer les dépens de la procédure.

L’article 700 du même code permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme pour les frais exposés, non compris dans les dépens.

En tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties, le tribunal a décidé de condamner la société VITALIA à verser 1 700 € aux époux [I] pour les frais irrépétibles.

Cette somme vise à compenser les frais engagés par la partie gagnante.

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7. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision judiciaire ?

L’exécution provisoire d’une décision judiciaire permet à la partie gagnante de bénéficier immédiatement des effets de la décision, même si celle-ci peut faire l’objet d’un appel.

Cela signifie que les mesures ordonnées par le tribunal peuvent être mises en œuvre sans attendre l’issue d’un éventuel recours.

Dans cette affaire, la décision est assortie de l’exécution provisoire, ce qui permet aux époux [I] de récupérer les sommes dues sans délai.

Cette mesure vise à garantir l’effectivité des droits reconnus par le tribunal, en évitant que le débiteur ne se soustraie à ses obligations pendant la durée de l’appel.

L’exécution provisoire est donc un outil important pour assurer la protection des créanciers.

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8. Quelles sont les conditions de validité d’une clause résolutoire dans un bail commercial ?

Pour qu’une clause résolutoire soit valide, elle doit respecter les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, qui impose un commandement de payer.

Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois pour régulariser la situation, à défaut de quoi la clause résolutoire s’applique.

Dans cette affaire, la clause résolutoire stipule que le bail peut être résilié de plein droit après un commandement de payer.

Le commandement a été délivré, et le délai d’un mois est écoulé sans régularisation, ce qui entraîne la résiliation du bail.

Ainsi, la clause résolutoire a été acquise conformément aux exigences légales.

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9. Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas de résiliation de bail ?

L’indemnité d’occupation est généralement calculée sur la base du montant du loyer et des charges en cours, conformément à l’article 1240 du code civil.

Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le propriétaire en raison de l’occupation sans droit.

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été fixée à 1 390 € par mois, plus 110 € de provisions sur charges.

Cette somme est considérée comme non sérieusement contestable, car elle correspond aux obligations contractuelles du preneur.

L’indemnité sera due jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur.

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10. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement dans le cadre d’un bail commercial ?

En cas de défaut de paiement, la clause résolutoire peut être acquise, entraînant la résiliation du bail.

L’article L.145-41 du code de commerce précise que le bailleur doit délivrer un commandement de payer avant de se prévaloir de la clause résolutoire.

Si le preneur ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, le bail est résilié de plein droit.

Dans cette affaire, la société VITALIA a été condamnée à quitter les lieux en raison de son défaut de paiement.

Le tribunal a également ordonné son expulsion, soulignant que l’obligation de quitter les lieux n’est pas contestable après l’acquisition de la clause résolutoire.
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