Le bail commercial en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La SCI AMAT a conclu un bail commercial avec la SASU SMK AUTO CLEAN le 24 janvier 2022 pour des locaux à usage d’activités et de stockage. En raison de loyers et charges impayés s’élevant à 22.321,86 euros pour les années 2022 et 2023, la SCI AMAT a signifié un commandement de payer le 7 décembre 2023. Le 14 juin 2024, la SCI AMAT a assigné la SASU SMK AUTO CLEAN en référé pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, et le paiement de sommes dues, incluant une indemnité d’occupation. Lors de l’audience du 12 septembre 2024, la SASU SMK AUTO CLEAN n’était pas représentée. Le tribunal a constaté la résiliation du bail au 8 janvier 2024, ordonné l’expulsion de la locataire, et condamné celle-ci à payer des sommes provisionnelles pour loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux. La SASU SMK AUTO CLEAN a également été condamnée à payer des frais de justice.

1. Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du code de commerce.

Cet article stipule que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Le commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

De plus, les juges peuvent suspendre la réalisation de la résiliation si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ainsi, pour que la clause résolutoire soit applicable, il est nécessaire qu’un commandement de payer ait été délivré et qu’il soit resté sans effet pendant un mois.

2. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail pour non-paiement des loyers ?

La résiliation d’un bail pour non-paiement des loyers entraîne plusieurs conséquences.

Tout d’abord, selon l’article 834 du code de procédure civile, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire.

Cette expulsion peut être ordonnée avec le concours de la force publique si nécessaire.

De plus, les meubles présents dans les lieux loués doivent être déposés et séquestrés, conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le locataire est également tenu de quitter les lieux, et les obligations de paiement des loyers dus restent en vigueur.

3. Qu’est-ce qu’une provision en matière locative ?

La provision en matière locative est régie par l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Cet article précise que « le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ».

Cela signifie que si le créancier peut prouver que la dette locative est incontestable, il peut demander une provision pour obtenir un paiement immédiat.

Cette provision peut inclure les loyers impayés ainsi que les indemnités d’occupation.

Il est donc essentiel de présenter des preuves solides pour justifier la demande de provision.

4. Quelles sont les obligations du locataire en vertu du contrat de bail ?

Les obligations du locataire sont définies par l’article 1728 du code civil.

Cet article énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Ces obligations sont d’ordre public et doivent être respectées pour éviter des conséquences telles que la résiliation du bail.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des actions en justice de la part du bailleur.

5. Quelles sont les modalités de mise en œuvre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet à une partie de demander le remboursement de ses frais de justice.

Cet article stipule que « la partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés ».

Cette somme est fixée par le juge en fonction des circonstances de l’affaire.

Il est important de noter que cette disposition vise à compenser les frais engagés par la partie gagnante, mais ne couvre pas l’intégralité des frais.

Le montant accordé est donc à la discrétion du juge.

6. Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer demeuré infructueux ?

Un commandement de payer demeuré infructueux a des conséquences significatives sur le bail commercial.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, ce commandement doit être délivré pour que la clause résolutoire puisse s’appliquer.

Si le commandement reste sans effet pendant un mois, le bail est résilié de plein droit.

Cela signifie que le bailleur peut alors demander l’expulsion du locataire et récupérer les lieux.

De plus, le locataire est tenu de payer les loyers dus jusqu’à la date de résiliation.

7. Quelles sont les conditions pour obtenir une expulsion en référé ?

Pour obtenir une expulsion en référé, il faut répondre à certaines conditions.

L’article 834 du code de procédure civile stipule que le président du tribunal judiciaire peut ordonner des mesures en référé dans les cas d’urgence.

Il n’est pas nécessaire de prouver l’urgence au sens strict pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Cependant, il faut que l’obligation de quitter les lieux ne soit pas contestable.

Ainsi, la demande d’expulsion peut être accueillie si les conditions légales sont remplies.

8. Quelles sont les implications de l’ordonnance de référé ?

L’ordonnance de référé a des implications importantes.

Selon l’article 514 du code civil, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Cela signifie qu’elles peuvent être exécutées immédiatement, même si elles peuvent faire l’objet d’un appel.

L’ordonnance peut inclure des mesures telles que l’expulsion du locataire et le paiement de sommes dues.

Il est donc crucial pour les parties de respecter les décisions prises en référé.

9. Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de résiliation de bail ?

En cas de résiliation de bail, le locataire peut faire face à plusieurs conséquences financières.

Il est tenu de payer les loyers impayés jusqu’à la date de résiliation, ainsi que les indemnités d’occupation.

Ces sommes peuvent être demandées en provision, comme le stipule l’article 835 du code de procédure civile.

De plus, le locataire peut être condamné à payer des frais de justice, y compris ceux liés à l’expulsion.

Ces frais peuvent s’accumuler rapidement, entraînant une charge financière importante.

10. Quelles sont les étapes à suivre pour contester une décision de référé ?

Pour contester une décision de référé, il est nécessaire de suivre certaines étapes.

Tout d’abord, il faut interjeter appel de l’ordonnance dans le délai imparti, généralement d’un mois.

L’appel doit être formé devant la cour d’appel compétente.

Il est également important de préparer un dossier solide, comprenant des arguments juridiques et des preuves.

Enfin, il est conseillé de se faire assister par un avocat pour maximiser les chances de succès.