La résiliation d’un bail commercial en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La SCI Batcave-Lacroze est propriétaire d’un ensemble immobilier et a donné en bail commercial des locaux à la SARL L’Univers de la Radiesthésie pour une durée de 9 ans à partir de septembre 1999, avec un loyer annuel de 89 000 francs. En juin 2024, la SCI a assigné la SARL en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et demander son expulsion, ainsi que le paiement de loyers impayés et d’autres indemnités. Lors de l’audience de septembre 2024, la SCI a maintenu ses demandes, tandis que la SARL n’a pas constitué avocat. La décision a été mise en délibéré pour le 18 octobre 2024. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la SARL, et condamné celle-ci à payer des sommes provisionnelles pour loyers impayés, indemnité d’occupation, ainsi que des dépens et des frais sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire à titre provisoire.

1. Quelles sont les conditions pour qu’un juge des référés constate la résiliation de plein droit d’un bail commercial ?

La constatation de la résiliation de plein droit d’un bail commercial par le juge des référés est soumise à plusieurs conditions, conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce et à la jurisprudence.

Tout d’abord, il est nécessaire que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer soit manifestement fautif. Cela signifie que le preneur doit avoir manqué à ses obligations de manière évidente.

Ensuite, le bailleur doit être en mesure d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de la clause résolutoire. Cela implique qu’il ne doit pas avoir commis de faute qui pourrait l’empêcher de revendiquer ses droits.

De plus, la clause résolutoire elle-même doit être dénuée d’ambiguïté et ne nécessiter aucune interprétation. En effet, selon la jurisprudence, la clause résolutoire d’un bail doit être interprétée strictement.

Enfin, il est important de rappeler que, selon l’article 834 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

2. Quel est le délai pour qu’une clause résolutoire produise effet après un commandement de payer ?

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai d’un mois. Cela signifie que le preneur a un mois pour régulariser sa situation après la réception du commandement de payer.

Si le preneur ne s’exécute pas dans ce délai, la clause résolutoire peut alors être acquise, permettant au bailleur de demander la résiliation du bail devant le juge des référés.

Il est donc crucial pour le bailleur de respecter ces formalités afin de garantir l’efficacité de la clause résolutoire.

3. Quelles sont les conséquences de la résiliation d’un bail commercial ?

La résiliation d’un bail commercial entraîne plusieurs conséquences juridiques importantes. Tout d’abord, le preneur est tenu de restituer les lieux au bailleur dans un délai imparti, généralement fixé à quinze jours après la signification de l’ordonnance de résiliation.

En cas de non-restitution volontaire des lieux, le bailleur peut demander l’expulsion du preneur et de tout occupant, avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

De plus, le preneur reste redevable des loyers, charges et autres indemnités jusqu’à la libération effective des lieux. Cela inclut également une indemnité d’occupation qui peut être fixée à titre provisionnel.

Enfin, les meubles laissés sur place par le preneur seront régis par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, qui prévoient des modalités précises pour leur gestion après l’expulsion.

4. Quelles sont les modalités de fixation de l’indemnité d’occupation après résiliation d’un bail ?

L’indemnité d’occupation due par le preneur après la résiliation d’un bail est généralement fixée au montant du loyer contractuel, ainsi qu’aux charges, taxes et accessoires.

Cette indemnité est due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Selon la jurisprudence, elle doit être calculée de manière à refléter la valeur locative des lieux occupés.

Dans le cas présent, l’indemnité d’occupation a été fixée à titre provisionnel à la somme de 7832,77 euros, correspondant au montant du loyer contractuel, en plus des charges et taxes.

Il est important de noter que cette indemnité est due même si le preneur conteste la résiliation du bail, car elle est considérée comme une compensation pour l’occupation des lieux.

5. Quelles sont les obligations du preneur en cas de résiliation de bail commercial ?

En cas de résiliation d’un bail commercial, le preneur a plusieurs obligations à respecter. Tout d’abord, il doit restituer les lieux au bailleur dans le délai imparti, généralement fixé à quinze jours après la signification de l’ordonnance de résiliation.

De plus, le preneur est tenu de régler toutes les sommes dues au bailleur, y compris les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation. Ces obligations demeurent même si le preneur conteste la résiliation du bail.

En cas de non-restitution des lieux, le bailleur peut demander l’expulsion du preneur, ce qui peut entraîner des frais supplémentaires pour ce dernier.

Enfin, le preneur doit également s’assurer que tous les meubles et effets personnels sont retirés des lieux, car ceux-ci peuvent être soumis à des procédures spécifiques en cas d’expulsion.

6. Quelles sont les conséquences des dépens dans une procédure de référé ?

Les dépens dans une procédure de référé sont régis par l’article 696 du Code de procédure civile, qui stipule que la partie qui succombe dans ses prétentions supporte les dépens.

Cela signifie que la SARL L’Univers de la Radiesthésie, ayant perdu le litige, est condamnée à payer les dépens, qui comprennent les frais de justice engagés par la partie gagnante, en l’occurrence la SCI Batcave-Lacroze.

Les dépens peuvent inclure divers frais, tels que les frais d’huissier, les frais d’expertise, ainsi que les frais de greffe.

Il est donc essentiel pour les parties de prendre en compte ces coûts lors de l’évaluation de leurs chances de succès dans une procédure de référé.

7. Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge d’accorder une indemnité à la partie qui a gagné le procès pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

Pour obtenir cette indemnité, il est nécessaire de démontrer que les frais engagés pour la défense de ses intérêts sont justifiés et proportionnés à la nature du litige.

Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation pour déterminer le montant de l’indemnité, qui doit être équitable et tenir compte des circonstances de l’affaire.

Dans le cas présent, la SARL L’Univers de la Radiesthésie a été condamnée à verser 1500 euros à la SCI Batcave-Lacroze sur le fondement de cet article, ce qui illustre l’application de cette disposition.

8. Quelles sont les modalités d’exécution d’une décision de justice en matière d’expulsion ?

L’exécution d’une décision de justice en matière d’expulsion est régie par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Lorsqu’une ordonnance d’expulsion est rendue, le bailleur peut demander l’intervention d’un huissier de justice pour procéder à l’expulsion du preneur et de tout occupant des lieux.

L’huissier doit signifier l’ordonnance d’expulsion au preneur, qui dispose d’un délai pour restituer les lieux. En cas de non-restitution, l’huissier peut procéder à l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire.

Les meubles laissés sur place par le preneur doivent être gérés conformément aux dispositions légales, qui prévoient des modalités précises pour leur entreposage et leur éventuelle mise en vente aux enchères publiques.

9. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’exécution provisoire d’une décision de justice signifie que celle-ci peut être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel. Cela est prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

Dans le cas présent, la décision de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion est exécutoire à titre provisoire, ce qui permet au bailleur de faire valoir ses droits sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cette mesure vise à protéger les droits du bailleur et à éviter que le preneur ne puisse continuer à occuper les lieux sans payer les sommes dues.

Il est important de noter que l’exécution provisoire peut être contestée, mais elle reste en vigueur tant qu’une décision contraire n’est pas rendue par une juridiction supérieure.

10. Quelles sont les conséquences de la non-restitution des lieux par le preneur après résiliation du bail ?

La non-restitution des lieux par le preneur après la résiliation du bail entraîne plusieurs conséquences juridiques. Tout d’abord, le bailleur peut demander l’expulsion du preneur, ce qui peut être effectué avec le concours de la force publique.

En outre, le preneur reste redevable des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Cela signifie qu’il continuera à accumuler des dettes envers le bailleur.

Les meubles laissés sur place peuvent également être soumis à des procédures spécifiques, comme la mise en vente aux enchères publiques, si le preneur ne les retire pas dans le délai imparti.

Enfin, le preneur pourrait également faire face à des frais supplémentaires liés à l’expulsion et à la gestion de ses biens, ce qui peut aggraver sa situation financière.