Les clauses résolutoires et leurs conséquences en bail commercial en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : L’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH a conclu un bail commercial avec Monsieur [P] [B] le 18 décembre 2013 pour des locaux de 25,65 m², avec un loyer annuel de 4 617 euros HT. En raison de loyers impayés, l’EPIC a assigné Monsieur [P] [B] en référé le 26 mars 2024, demandant son expulsion, le transport de ses meubles, le paiement de 24 125,91 euros pour les loyers dus, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Lors de l’audience du 20 septembre 2024, Monsieur [P] [B] ne s’est pas présenté avec un avocat. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 26 janvier 2024 et a ordonné l’expulsion de Monsieur [P] [B] si les lieux n’étaient pas restitués dans les quinze jours suivant la signification de l’ordonnance. Il a également condamné Monsieur [P] [B] à payer les sommes dues, fixé une indemnité d’occupation, et débouté l’EPIC de sa demande d’astreinte. La décision est exécutoire à titre provisoire.

1. Quelles sont les conditions pour qu’une clause résolutoire soit applicable dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Selon cet article, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

De plus, la jurisprudence exige que le juge des référés constate la résiliation de plein droit du bail à condition que :

– Le défaut de paiement soit manifestement fautif.
– Le bailleur soit en situation de bonne foi pour invoquer cette clause.
– La clause résolutoire soit claire et ne nécessite pas d’interprétation.

Ainsi, la clause résolutoire doit être interprétée strictement, et son application doit respecter ces conditions pour être valide.

2. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail pour défaut de paiement ?

La résiliation d’un bail pour défaut de paiement entraîne plusieurs conséquences juridiques. Selon l’article 834 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures nécessaires.

Cela inclut la constatation de la résiliation de plein droit du bail, ce qui permet au bailleur d’exiger l’expulsion du preneur.

En cas de non-restitution volontaire des lieux dans un délai imparti, le bailleur peut demander l’expulsion avec le concours de la force publique.

De plus, le preneur peut être condamné à payer des indemnités d’occupation, calculées sur la base du loyer contractuel, jusqu’à la libération effective des lieux.

3. Quelles sont les modalités de l’expulsion en cas de résiliation de bail ?

L’expulsion d’un locataire suite à la résiliation d’un bail est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article L. 433-1, l’expulsion doit être ordonnée par le juge, et le locataire doit être informé de la décision.

Si le locataire ne restitue pas les lieux dans le délai imparti, le bailleur peut demander l’intervention de la force publique pour procéder à l’expulsion.

Les meubles laissés sur place doivent être traités conformément aux articles R. 433-1 et suivants, qui prévoient leur entreposage et éventuellement leur vente aux enchères publiques si le locataire ne les retire pas dans le délai imparti.

4. Quelles sont les obligations du preneur en cas de résiliation de bail ?

En cas de résiliation de bail, le preneur a plusieurs obligations. Selon le contrat de bail et les dispositions légales, il doit restituer les lieux dans un délai déterminé après la résiliation.

De plus, il est tenu de régler les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus jusqu’à la date de restitution.

L’article 1343-2 du Code civil stipule que les intérêts sur les sommes dues peuvent être capitalisés, ce qui signifie que le preneur peut être condamné à payer des intérêts sur les montants impayés à compter de l’assignation.

5. Quelles sont les conséquences financières pour le preneur en cas de non-paiement des loyers ?

Le non-paiement des loyers entraîne des conséquences financières significatives pour le preneur. En vertu de l’article L. 145-41 du Code de commerce, le bailleur peut invoquer la clause résolutoire et demander la résiliation du bail.

Le preneur peut être condamné à payer le montant des loyers impayés, ainsi que des indemnités d’occupation calculées sur la base du loyer contractuel.

De plus, le preneur peut être tenu de rembourser les frais engagés par le bailleur pour la procédure d’expulsion, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

6. Quelles sont les conditions pour obtenir une exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’exécution provisoire d’une décision de justice est régie par l’article 514 du Code de procédure civile. Cette exécution est de droit dans certains cas, notamment en matière de résiliation de bail.

Pour obtenir une exécution provisoire, il faut que la décision soit susceptible d’appel et que son exécution ne cause pas de préjudice excessif à la partie qui en fait la demande.

Dans le cas d’une résiliation de bail, l’exécution provisoire permet au bailleur de récupérer les lieux rapidement, même si le preneur conteste la décision.

7. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés pour la procédure.

Cette disposition vise à compenser les frais non compris dans les dépens, tels que les honoraires d’avocat.

Le montant accordé est laissé à l’appréciation du juge, qui prend en compte la situation des parties et la nature de l’affaire.

Dans le cas présent, Monsieur [P] [B] a été condamné à verser 1000 euros à l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH sur ce fondement.

8. Quelles sont les conséquences de la non-restitution des lieux après une résiliation de bail ?

La non-restitution des lieux après une résiliation de bail entraîne des conséquences juridiques et financières pour le preneur.

En cas de non-restitution, le bailleur peut demander l’expulsion du preneur, ce qui peut être ordonné par le tribunal avec le concours de la force publique.

De plus, le preneur continue d’être redevable des loyers et des charges jusqu’à la restitution effective des lieux, ainsi que des indemnités d’occupation calculées sur la base du loyer contractuel.

9. Quelles sont les modalités de calcul des intérêts dus en cas de condamnation à payer ?

Les intérêts dus en cas de condamnation à payer sont régis par l’article 1343-2 du Code civil. Cet article stipule que les intérêts peuvent être capitalisés, c’est-à-dire que les intérêts échus peuvent être ajoutés au capital pour le calcul des intérêts futurs.

Le taux d’intérêt légal est fixé par décret et s’applique à compter de l’assignation.

Ainsi, dans le cas présent, Monsieur [P] [B] a été condamné à payer des intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation, ce qui augmente le montant total dû.

10. Quelles sont les implications de la décision de justice en matière d’expulsion ?

La décision de justice en matière d’expulsion a des implications significatives pour le preneur. Elle ordonne la restitution des lieux dans un délai déterminé, sous peine d’expulsion par la force publique.

Les meubles laissés sur place doivent être traités conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, qui prévoient leur entreposage et éventuellement leur vente aux enchères publiques.

De plus, le preneur est tenu de régler toutes les sommes dues, y compris les loyers impayés et les indemnités d’occupation, jusqu’à la libération effective des lieux.