Le renouvellement des baux commerciaux en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions de renouvellement d’un bail commercial ?

Le renouvellement d’un bail commercial est régi par les dispositions des articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce.

Selon l’article L. 145-34, le renouvellement doit être demandé par le preneur au moins six mois avant l’expiration du bail.

Le bailleur peut refuser le renouvellement uniquement pour des motifs limitativement énumérés, tels que le non-respect des obligations contractuelles par le preneur ou la nécessité de reprendre le local pour y exercer une activité personnelle.

En cas de refus, le bailleur doit notifier sa décision au preneur, en précisant les motifs.

Si le preneur conteste ce refus, il peut saisir le juge des loyers commerciaux dans un délai de deux mois suivant la notification.

2. Comment est déterminé le montant du loyer lors du renouvellement ?

Le montant du loyer lors du renouvellement est déterminé selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui stipule que le loyer doit correspondre à la valeur locative.

Cette valeur est appréciée en tenant compte de plusieurs critères, notamment :

1° les caractéristiques du local,

2° la destination des lieux,

3° les obligations des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix pratiqués dans le voisinage.

En cas de désaccord, la valeur locative est déterminée par le juge, qui se base sur les éléments précisés dans les articles R. 145-3 à R. 145-11.

3. Quelles sont les conséquences d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ?

Selon l’article L. 145-34, une modification notable des facteurs locaux de commercialité peut justifier un déplafonnement du loyer.

Cependant, cette modification doit avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du preneur.

Les facteurs locaux de commercialité, définis à l’article R. 145-6, incluent l’importance de la ville, la répartition des activités, et les moyens de transport.

Si ces éléments changent de manière significative, le loyer peut être révisé, mais cela doit être prouvé par le bailleur.

4. Qu’est-ce qu’un contrat judiciaire en matière de baux commerciaux ?

Un contrat judiciaire est un accord qui est constaté par un juge, comme le précise la jurisprudence.

Il se forme lorsque les parties s’engagent dans les mêmes termes et que cet engagement est validé par le juge.

Dans le cas d’un bail commercial, si un coefficient de pondération a été appliqué lors d’un précédent renouvellement, il doit être prouvé qu’il a été accepté par les deux parties et constaté par le juge.

Sans cette preuve, le contrat judiciaire ne peut être reconnu.

5. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de justification des modifications des loyers ?

Le bailleur a l’obligation de justifier toute demande de déplafonnement du loyer.

Cela inclut la démonstration d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, comme le stipule l’article L. 145-34.

Le bailleur doit fournir des éléments concrets, tels que des statistiques sur la population ou des changements dans l’infrastructure, pour prouver que ces modifications ont eu un impact sur l’activité commerciale.

En l’absence de preuves suffisantes, la demande de déplafonnement peut être rejetée.

6. Quelles sont les conséquences d’un refus de renouvellement de bail commercial ?

En cas de refus de renouvellement, le bailleur doit respecter les conditions prévues par l’article L. 145-10.

Il doit notifier le preneur de son refus en précisant les motifs, et ce, au moins six mois avant l’expiration du bail.

Si le preneur conteste ce refus, il peut saisir le juge des loyers commerciaux dans un délai de deux mois.

Le juge examinera les motifs avancés par le bailleur et pourra ordonner le renouvellement si les motifs ne sont pas justifiés.

7. Quelles sont les règles concernant l’indexation des loyers commerciaux ?

L’indexation des loyers commerciaux est régie par l’article L. 145-38 du Code de commerce.

Cette disposition permet d’ajuster le loyer en fonction de l’évolution d’un indice, généralement l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

L’indexation doit être prévue dans le contrat de bail et peut être appliquée annuellement.

Le taux d’indexation ne peut pas dépasser la variation de l’indice sur la période considérée, sauf stipulation contraire dans le contrat.

8. Quelles sont les conséquences d’une inoccupation des locaux commerciaux ?

L’inoccupation des locaux commerciaux peut avoir des conséquences sur le loyer, comme le stipule l’article L. 145-41.

Si le preneur ne respecte pas son obligation d’occupation des lieux, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

Cependant, le bailleur doit prouver que cette inoccupation a causé un préjudice.

En cas de résiliation, le preneur peut contester cette décision devant le juge des loyers commerciaux.

9. Quelles sont les conditions de mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire, prévue par l’article L. 145-41, permet au bailleur de résilier le bail en cas de manquement aux obligations par le preneur.

Pour être valable, cette clause doit être expressément stipulée dans le contrat de bail.

Le bailleur doit également respecter une procédure de mise en demeure avant de pouvoir invoquer cette clause.

Si le preneur régularise sa situation dans le délai imparti, la résiliation ne pourra pas être mise en œuvre.

10. Quelles sont les modalités de recours en cas de litige sur le montant du loyer ?

En cas de litige sur le montant du loyer, le preneur ou le bailleur peut saisir le juge des loyers commerciaux, conformément à l’article L. 145-60.

Le recours doit être effectué dans un délai de deux mois suivant la notification de la décision contestée.

Le juge examinera les éléments fournis par les parties et pourra ordonner une expertise si nécessaire.

La décision du juge est susceptible d’appel, permettant ainsi aux parties de contester la décision rendue.