Résiliation de bail commercial et expulsion pour loyers impayés : application de la clause résolutoire et conséquences financières. : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : Madame [Y] [F] épouse [G] a conclu un bail commercial avec M. [E] [Z] le 24 septembre 2021 pour un local commercial, avec un loyer annuel de 9 000 euros. En mai 2024, elle a délivré un commandement de payer à M. [Z] pour un montant de 4 283,90 euros, correspondant aux loyers et charges impayés de janvier à mai 2024, en l’informant que la résiliation du bail serait encourue en cas de non-régularisation. Le 8 août 2024, elle a assigné M. [Z] en référé, demandant la constatation de la résiliation du bail, son expulsion, ainsi que le paiement de sommes dues. À l’audience du 24 septembre 2024, M. [Z] n’a pas comparu. Le juge des référés a constaté la résiliation du bail à compter du 28 juin 2024, ordonné l’expulsion de M. [Z] dans un délai d’un mois, et condamné ce dernier à payer des sommes à Madame [G], y compris une provision et une indemnité d’occupation.

Quelles sont les conditions d’application d’une clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail est une disposition qui permet au bailleur de résilier le contrat de manière automatique en cas de manquement par le locataire à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers.

Selon l’article L. 145-41, alinéa 1er, du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

Ainsi, pour que la clause résolutoire soit applicable, il est impératif que le bailleur ait respecté cette procédure, en délivrant un commandement de payer et en laissant passer le délai d’un mois sans régularisation de la part du locataire.

En outre, il est de droit que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être sollicitée que par un bailleur de bonne foi, ce qui implique que le bailleur doit agir de manière loyale et transparente.

Comment se déroule la procédure de référé pour constater la résiliation d’un bail ?

La procédure de référé est une procédure d’urgence qui permet au président du tribunal judiciaire d’ordonner des mesures provisoires.

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par application de l’article 835, le président peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, même en présence d’une contestation sérieuse.

Dans le cadre d’une demande de constatation de la résiliation d’un bail, le bailleur doit prouver l’existence d’un manquement du locataire, tel que le non-paiement des loyers, et avoir respecté la procédure de commandement de payer.

Le juge des référés peut alors constater la résiliation du bail si les conditions légales sont remplies.

Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail sur les obligations du locataire ?

La résiliation d’un bail entraîne des conséquences importantes pour le locataire.

En vertu de l’article 1736 du Code civil, la résiliation du bail met fin aux obligations des parties, mais le locataire reste tenu de payer les loyers dus jusqu’à la date de résiliation effective.

De plus, en cas d’occupation des lieux après la résiliation, le locataire peut être tenu de verser une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est généralement calculée sur la base du loyer en cours, comme le stipule l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, qui permet au juge des référés d’accorder une provision au créancier.

Ainsi, le locataire doit libérer les lieux dans le délai imparti, sous peine d’expulsion.

Quelles sont les modalités de calcul d’une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due par le locataire qui continue d’occuper les lieux après la résiliation du bail.

Elle est généralement calculée sur la base du loyer contractuel.

Dans le cas présent, le montant non sérieusement contestable du loyer s’établit à 856,78 euros par mois, correspondant à l’ancien loyer.

Cette indemnité est due à compter de la date de résiliation du bail, soit le 28 juin 2024, jusqu’à la complète libération des lieux.

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés de fixer cette indemnité à titre provisionnel, en tenant compte des éléments versés aux débats.

Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de condamnation aux dépens ?

En cas de condamnation aux dépens, le locataire qui succombe dans ses demandes doit supporter la charge des entiers dépens.

Selon l’article 491, alinéa 2, du Code de procédure civile, les dépens comprennent tous les frais engagés pour la procédure, tels que les frais d’huissier, les frais de greffe, et d’autres coûts liés à l’exécution de la décision.

De plus, l’article 700 du même code permet au juge d’allouer une somme à la partie gagnante pour couvrir ses frais irrépétibles, c’est-à-dire les frais qui ne peuvent être récupérés auprès de l’autre partie.

Dans le cas présent, M. [E] [Z] a été condamné à payer une somme de 1 000 euros à Madame [Y] [F] épouse [G] en application de cet article.

Quelles sont les implications d’un commandement de payer sur la résiliation d’un bail ?

Le commandement de payer est une étape cruciale dans la mise en œuvre d’une clause résolutoire.

Conformément à l’article L. 145-41, alinéa 1er, du Code de commerce, ce commandement doit être délivré au locataire et mentionner le délai d’un mois pour régulariser la situation.

Si le locataire ne s’exécute pas dans ce délai, la clause résolutoire peut être mise en œuvre, entraînant la résiliation automatique du bail.

Il est important de noter que le commandement doit être délivré par un huissier de justice et respecter les formes légales, sous peine de nullité.

En l’absence de contestation sur l’existence de l’obligation de paiement, le bailleur peut alors demander la constatation de la résiliation du bail en référé.

Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

Pour obtenir une provision en référé, le créancier doit prouver que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile stipule que le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans ce cas.

La demande de provision doit être justifiée par des éléments probants, tels que des contrats, des échanges de correspondance, ou des preuves de non-paiement.

Dans le cas présent, la demanderesse a chiffré sa demande provisionnelle à 5 997,46 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Le juge a alors fait droit à cette demande, considérant que le principe des échéances n’était pas contesté.

Quelles sont les conséquences d’une expulsion sur le locataire ?

L’expulsion d’un locataire a des conséquences significatives sur sa situation.

Une fois le bail résilié et l’expulsion ordonnée, le locataire doit quitter les lieux dans le délai imparti, sous peine d’être contraint par la force publique.

L’article 835 du Code de procédure civile permet au bailleur de demander l’expulsion avec l’assistance de la force publique si le locataire ne libère pas les lieux.

De plus, les biens laissés sur place peuvent être enlevés et entreposés, et en cas de non-retrait dans le délai imparti, ils peuvent être vendus aux enchères publiques, conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Cela peut avoir des répercussions sur la situation financière et personnelle du locataire, qui peut se retrouver sans domicile.

Quelles sont les obligations du bailleur en cas de résiliation du bail ?

Le bailleur a plusieurs obligations en cas de résiliation du bail.

Tout d’abord, il doit respecter la procédure légale pour mettre en œuvre la clause résolutoire, notamment en délivrant un commandement de payer.

Ensuite, une fois la résiliation constatée, le bailleur doit permettre au locataire de récupérer ses biens, conformément aux dispositions légales.

L’article 835 du Code de procédure civile précise que les meubles laissés dans les lieux loués doivent être remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle.

En cas de non-retrait, le bailleur doit faire procéder à la mise en vente des biens, après avoir respecté les formalités prévues par la loi.

Le bailleur doit également agir de bonne foi et ne pas chercher à nuire au locataire dans le cadre de la procédure d’expulsion.