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Résumé de cette affaire : En date du 16 juin 2011, les consorts [C] ont renouvelé un bail commercial avec Madame [U] [R] [S] pour des locaux destinés à une pharmacie, d’une durée de neuf ans, avec un loyer initial de 22.000 euros par an. Le 31 décembre 2018, les consorts [C] ont signifié un congé avec offre de renouvellement, demandant un loyer de 49.000 euros. Madame [U] [R] [S] a accepté le renouvellement mais contesté l’augmentation du loyer. La commission de conciliation a constaté l’absence d’accord sur le montant du loyer. Les consorts [C] ont ensuite demandé la désignation d’un expert pour fixer le loyer. Le 20 janvier 2022, le juge a constaté le principe du renouvellement et désigné un expert. Ce dernier a remis son rapport le 29 décembre 2023. Les consorts [C] ont demandé un loyer de 55.900 euros, tandis que Madame [U] [R] [S] a proposé un loyer de 22.338 euros. Le jugement du 15 octobre 2024 a débouté les consorts de leur demande de déplafonnement et a fixé le loyer à 24.882 euros, tout en condamnant les parties à partager les dépens.
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1. Quelles sont les conditions de renouvellement d’un bail commercial ?Le renouvellement d’un bail commercial est régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce. Selon l’article L. 145-10, le bailleur doit notifier au locataire son intention de renouveler le bail au moins six mois avant l’expiration de celui-ci. Le locataire, de son côté, a le droit de demander le renouvellement du bail, sauf si le bailleur justifie d’un motif légitime de refus, tel que prévu par l’article L. 145-17. En cas de désaccord sur le montant du loyer, l’article L. 145-33 impose que le loyer soit fixé à la valeur locative, tenant compte des caractéristiques des locaux et des conditions du marché. — 2. Comment est déterminée la valeur locative d’un local commercial ?La valeur locative d’un local commercial est définie par l’article L. 145-33 du Code de commerce. Cet article stipule que la valeur locative doit être fixée en tenant compte des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage. Il est essentiel d’évaluer ces éléments pour établir un loyer juste et conforme aux réalités du marché. L’expert judiciaire doit donc s’appuyer sur des références de loyers comparables pour déterminer la valeur locative. — 3. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de charges ?L’article R. 145-8 du Code de commerce précise que les obligations normalement incombant au bailleur, dont il se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Cela signifie que si le bailleur impose des charges excessives au locataire, cela peut justifier une réduction du loyer. Les charges de copropriété, la taxe foncière et les travaux de mise aux normes sont des exemples de charges qui peuvent être contestées si elles sont jugées exorbitantes. — 4. Quelles sont les conséquences d’une modification des caractéristiques des locaux ?Selon l’article L. 145-34, une modification notable des caractéristiques des locaux peut justifier un déplafonnement du loyer. Cela inclut des travaux de transformation ou de réunion de locaux qui augmentent leur valeur locative. Cependant, il appartient au bailleur de prouver que ces modifications ont eu lieu durant le bail expiré pour que cela soit pris en compte. Sans preuve, le motif de déplafonnement ne pourra pas être retenu. — 5. Quelles sont les conditions pour justifier un déplafonnement du loyer ?Le déplafonnement du loyer peut être justifié par des modifications des caractéristiques des locaux ou des facteurs locaux de commercialité, comme le stipule l’article L. 145-34. Le bailleur doit démontrer que ces modifications ont eu lieu durant le bail expiré et qu’elles ont un impact significatif sur la valeur locative. En l’absence de preuves tangibles, le loyer restera plafonné, conformément aux dispositions légales. — 6. Comment se déroule la procédure de fixation du loyer renouvelé ?La procédure de fixation du loyer renouvelé est encadrée par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. Le juge des loyers commerciaux est compétent pour examiner les demandes de renouvellement et fixer le loyer en fonction de la valeur locative. Les parties peuvent présenter des expertises pour étayer leurs arguments, et le juge se basera sur ces éléments pour rendre sa décision. Il est important que les parties soient bien préparées pour défendre leurs positions. — 7. Quelles sont les conséquences d’un loyer supérieur au loyer plafonné ?Si la valeur locative d’un local est supérieure au loyer plafonné, le juge peut fixer le loyer au montant de la valeur locative, comme le prévoit l’article L. 145-34. Cela signifie que le locataire devra payer un loyer plus élevé, en fonction des caractéristiques du local et des conditions du marché. Cependant, le bailleur doit prouver que les conditions justifiant ce loyer supérieur sont bien fondées. — 8. Quelles sont les obligations du locataire en matière de réparations ?L’article 606 du Code civil stipule que les réparations de gros œuvre incombent au bailleur, tandis que les réparations d’entretien courant sont à la charge du locataire. Cependant, le contrat de bail peut prévoir des obligations supplémentaires pour le locataire, comme des travaux de mise aux normes. Il est donc crucial de bien lire les clauses du bail pour comprendre les responsabilités de chaque partie. — 9. Quelles sont les implications d’une clause de cession du bail ?L’article R. 145-8 du Code de commerce précise que les clauses rendant impossible la cession du bail peuvent être considérées comme exorbitantes. Cela signifie que si le locataire est contraint de respecter des conditions restrictives pour céder son bail, cela peut justifier une demande de déplafonnement. Les parties doivent donc être attentives aux clauses de cession lors de la négociation du bail. — 10. Quelles sont les conséquences d’une insécurité dans le quartier sur la valeur locative ?L’insécurité dans un quartier peut avoir un impact négatif sur la valeur locative, comme le souligne l’article L. 145-33. Les facteurs locaux de commercialité, y compris la sécurité, sont pris en compte lors de l’évaluation de la valeur locative. Si un quartier est perçu comme dangereux, cela peut justifier une baisse du loyer, car cela affecte l’attractivité des locaux pour les clients potentiels. |