Conflit locatif et conséquences des procédures collectives : enjeux de créances et de dépôts de garantie : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : La société Immoctave 1 a renouvelé un bail commercial avec la société Burton pour des locaux dans un centre commercial, d’une durée de dix ans à partir de juin 2012. Pendant la pandémie de Covid-19, le magasin a été fermé à plusieurs reprises. En novembre 2020, Burton a donné congé pour mettre fin au bail à l’échéance triennale de mai 2021 et a libéré les lieux. Immoctave 1 a ensuite délivré un commandement de payer pour des loyers impayés. Burton a contesté ce commandement et a demandé des délais de paiement. En octobre 2022, un tribunal a ouvert une procédure de sauvegarde pour Burton, suivie d’une conversion en redressement judiciaire en juin 2023, où la créance d’Immoctave 1 a été admise à titre privilégié. En janvier 2024, le tribunal a constaté l’interruption de l’instance et a renvoyé le dossier pour mise en cause des mandataires de Burton. Immoctave 1 a ensuite cité plusieurs sociétés pour la jonction des affaires et la fixation de sa créance. Le tribunal a finalement débouté Burton de sa demande d’annulation du commandement de payer, a ordonné la compensation entre les loyers impayés et le dépôt de garantie, et a condamné Burton aux dépens.

1. Quelles sont les conditions de validité d’un commandement de payer en matière commerciale ?

Le commandement de payer en matière commerciale doit respecter certaines conditions de validité, notamment celles prévues par le Code de procédure civile et le Code de commerce.

Selon l’article 1er de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, le commandement de payer doit comporter les mentions suivantes :

– L’identité des parties,
– La somme due,
– Le délai de paiement accordé.

De plus, l’article L. 622-7 du Code de commerce précise que le jugement ouvrant une procédure collective emporte interdiction de payer toute créance née antérieurement, sauf exceptions.

Ainsi, un commandement de payer doit être clair, précis et conforme aux exigences légales pour être valide.

2. Quelles sont les conséquences d’un manquement à l’obligation de bonne foi dans l’exécution d’un contrat ?

L’obligation de bonne foi dans l’exécution d’un contrat est énoncée à l’article 1104 du Code civil, qui stipule que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

En cas de manquement à cette obligation, plusieurs conséquences peuvent en découler :

– La possibilité pour la partie lésée de demander des dommages-intérêts,
– L’annulation du contrat si le manquement est suffisamment grave.

Il est important de noter que la mauvaise foi doit être prouvée par la partie qui l’invoque, et que le simple non-respect d’une clause contractuelle ne constitue pas nécessairement un manquement à l’obligation de bonne foi.

3. Quelles sont les règles concernant la compensation des créances en cas de redressement judiciaire ?

L’article L. 622-7 du Code de commerce prévoit que le jugement ouvrant une procédure de redressement judiciaire interdit le paiement de toute créance née antérieurement au jugement.

Cependant, la compensation est permise dans certains cas, notamment :

– Lorsque les créances sont connexes,
– Si elles sont nées avant le jugement d’ouverture.

L’article 1348-2 du Code civil précise également que les parties peuvent convenir d’éteindre leurs obligations par compensation, ce qui est applicable dans le cadre d’une procédure collective.

4. Quelles sont les conditions de restitution d’un dépôt de garantie en cas de litige ?

La restitution d’un dépôt de garantie est régie par l’article 26.2 du contrat de bail, qui stipule que le dépôt sera remboursé à la fin de la jouissance, après remise des clés.

Cependant, la restitution peut être conditionnée par :

– La déduction des sommes dues au bailleur,
– L’absence de créances impayées.

En cas de procédure de redressement judiciaire, l’article 26.4 du contrat de bail prévoit que la compensation entre les créances de loyers et le dépôt de garantie s’applique de plein droit.

5. Quelles sont les conséquences d’une créance déjà admise dans le cadre d’une procédure collective ?

Lorsqu’une créance est admise dans le cadre d’une procédure collective, comme le redressement judiciaire, elle est considérée comme reconnue par le juge-commissaire.

L’article L. 622-22 du Code de commerce précise que les instances en cours sont interrompues jusqu’à la déclaration de créance.

Ainsi, une créance admise ne peut pas être contestée à nouveau, et son montant est fixé par le juge-commissaire, ce qui simplifie le processus pour le créancier.

6. Quelles sont les obligations d’une partie en cas de non-paiement des loyers ?

En cas de non-paiement des loyers, le bailleur a plusieurs droits, notamment :

– La possibilité de délivrer un commandement de payer,
– L’invocation de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

L’article 1134 du Code civil stipule que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, ce qui signifie que les parties doivent respecter les termes de leur contrat.

Le non-paiement des loyers peut également entraîner des conséquences juridiques, comme la résiliation du bail.

7. Quelles sont les conditions pour demander des dépens dans une procédure judiciaire ?

Les dépens sont les frais engagés par une partie dans le cadre d’une procédure judiciaire. Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante peut être condamnée à payer les dépens.

Les conditions pour demander des dépens incluent :

– La nécessité de prouver les frais engagés,
– La demande doit être formulée dans les conclusions.

L’article 700 du même code permet également à la partie gagnante de demander une indemnité pour couvrir ses frais non compris dans les dépens.

8. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision judiciaire ?

L’exécution provisoire permet à une décision judiciaire d’être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel. Selon l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire peut être ordonnée par le juge.

Les implications de l’exécution provisoire incluent :

– La possibilité pour la partie gagnante de récupérer des sommes dues sans attendre l’issue de l’appel,
– Le risque pour la partie perdante de devoir rembourser si la décision est finalement infirmée.

L’exécution provisoire est donc un outil puissant qui peut avoir des conséquences significatives pour les parties.

9. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice sur les créances en cours ?

Une décision de justice peut avoir des conséquences directes sur les créances en cours, notamment en ce qui concerne leur reconnaissance ou leur contestation.

L’article L. 622-22 du Code de commerce stipule que les instances en cours sont interrompues jusqu’à la déclaration de créance.

Cela signifie que les créanciers doivent attendre la décision du juge-commissaire pour voir leurs créances reconnues ou contestées.

En outre, une décision de justice peut également influencer le montant des créances, en fonction des éléments présentés lors du procès.

10. Quelles sont les obligations des parties lors d’un litige commercial ?

Lors d’un litige commercial, les parties ont plusieurs obligations, notamment :

– L’obligation de bonne foi dans les négociations et l’exécution des contrats, conformément à l’article 1104 du Code civil,
– La nécessité de respecter les termes du contrat et les dispositions légales applicables.

Les parties doivent également se conformer aux règles de procédure civile, notamment en ce qui concerne la présentation des preuves et des arguments devant le tribunal.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des conséquences juridiques, telles que des dommages-intérêts ou l’annulation de contrats.