Conflit locatif et enjeux de la force majeure en période de crise sanitaire : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : La SCI GIVORS COMMERCE possède un local commercial de 1350 m², endommagé par un incendie en janvier 2019. Après des travaux de remise en état, un bail commercial est signé le 19 décembre 2019 avec la société ACTION France, stipulant que le bail commence à la mise à disposition des locaux, prévue au plus tard le 1er avril 2020. Un rendez-vous de livraison est convenu pour le 30 mars 2020, mais ACTION France ne peut pas y assister en raison du confinement. Le 30 mars, un huissier constate l’achèvement des travaux et remet les clés au bailleur. Le 8 avril, la SCI GIVORS COMMERCE met ACTION France en demeure de payer les loyers dus depuis le 1er avril, ce que la société conteste. ACTION France récupère les clés le 11 mai 2020, sans avoir réglé les loyers. Un commandement de payer est délivré le 22 juin 2020, resté sans effet. ACTION France assigne la SCI GIVORS COMMERCE en justice, tandis que cette dernière demande la résiliation du bail pour non-paiement des loyers. Le tribunal déclare irrecevable l’exception de nullité de l’assignation, rejette les demandes d’ACTION France, et constate l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la SCI GIVORS COMMERCE. ACTION France est condamnée à quitter les lieux et à payer les loyers dus, ainsi que des dépens.

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une exception de nullité d’assignation ?

L’article 789 du Code de procédure civile stipule que le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure jusqu’à son dessaisissement.

Ainsi, les parties ne peuvent plus soulever ces exceptions ultérieurement, sauf si elles surviennent après le dessaisissement.

Dans le cas présent, l’exception de nullité de l’assignation, qui ne portait pas la signature de l’huissier, aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état.

Faute de quoi, la société GIVORS COMMERCE n’est plus recevable à le faire devant la juridiction statuant au fond.

2. Quelles sont les conséquences d’une absence de prétentions dans une assignation ?

Selon l’article 768 alinéa 2 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

La société GIVORS COMMERCE a soutenu que la société ACTION n’avait pas valablement saisi le tribunal de demandes.

Cependant, le tribunal a constaté que les assignations contenaient des demandes de nullité et de suspension de la clause résolutoire, ce qui correspond à des chefs de décision devant figurer dans le jugement.

Ainsi, le tribunal a jugé que la société ACTION avait valablement saisi le tribunal de prétentions.

3. Quelles sont les obligations des parties en matière de bonne foi dans l’exécution des contrats ?

L’article 1104 du Code civil impose que les contrats soient négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Dans le cadre de la relation entre la société ACTION et la SCI GIVORS COMMERCE, la bonne foi est essentielle pour déterminer la validité des actions entreprises par les parties.

La société ACTION a soutenu avoir été empêchée d’exploiter les locaux en raison de la crise sanitaire, mais le tribunal a jugé que ces arguments ne justifiaient pas un report de la date d’effet du bail.

Il en résulte que la bonne foi doit être respectée par toutes les parties, même en période de crise.

4. Quelles sont les implications d’un commandement de payer dans le cadre d’un bail commercial ?

L’article L145-41 du Code de commerce précise que, en cas de défaut de paiement, le bail peut être résilié de plein droit après un commandement demeuré infructueux.

Dans le cas présent, la SCI GIVORS COMMERCE a délivré un commandement de payer le 22 juin 2020, qui n’a pas été acquitté dans le délai d’un mois.

Le tribunal a donc constaté la résiliation du bail au 22 juillet 2020, conformément aux dispositions légales.

Cela souligne l’importance de respecter les obligations de paiement dans le cadre d’un bail commercial.

5. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail pour défaut de paiement ?

La résiliation d’un bail pour défaut de paiement entraîne des conséquences significatives pour le locataire.

En vertu de l’article L145-41 du Code de commerce, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire.

Dans le cas présent, la société ACTION a été condamnée à quitter les lieux dans un délai d’un mois après la signification du jugement.

Le tribunal a également ordonné que, passé ce délai, la société ACTION pourrait être expulsée avec le concours de la force publique.

6. Quelles sont les conditions pour obtenir un délai de paiement dans le cadre d’un bail commercial ?

L’article 1343-5 du Code civil permet au débiteur de demander un délai de paiement, mais cela nécessite de prouver sa bonne foi et sa situation financière.

La société ACTION a demandé un délai de douze mois pour payer les loyers dus, mais n’a produit qu’une attestation de baisse de chiffre d’affaires.

Le tribunal a jugé que ce document ne suffisait pas à prouver la réalité de sa situation de trésorerie.

Ainsi, la demande de délai de paiement a été rejetée.

7. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de livraison des locaux ?

Le bail stipule que le bailleur doit livrer les locaux au preneur à la date convenue, sous peine de résiliation.

Dans le cas présent, le tribunal a constaté que les travaux de remise en état avaient été achevés le 18 mars 2020, et que la société ACTION avait accepté un état des lieux le 30 mars 2020.

Les arguments de la société ACTION concernant l’impossibilité de prendre possession des locaux en raison de la crise sanitaire ont été jugés inopérants.

Le bailleur a donc respecté ses obligations contractuelles.

8. Quelles sont les conséquences d’une mauvaise foi dans l’exécution d’un contrat ?

La mauvaise foi peut avoir des conséquences juridiques importantes, notamment en matière de responsabilité contractuelle.

Dans le cas présent, la société ACTION a été jugée de mauvaise foi pour avoir refusé de se rendre à l’état des lieux, ce qui a conduit à des complications dans l’exécution du bail.

Le tribunal a rappelé que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, ce qui signifie que la société ACTION ne pouvait pas invoquer sa propre mauvaise foi pour justifier ses actions.

Cela souligne l’importance de la bonne foi dans l’exécution des contrats.

9. Quelles sont les implications des frais de justice dans une procédure judiciaire ?

L’article 699 du Code de procédure civile prévoit que la partie succombante doit supporter les dépens.

Dans le cas présent, la société ACTION a été condamnée aux dépens, ce qui inclut les frais d’avocat et autres frais de justice.

Le tribunal a également accordé une indemnité de 4 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, pour couvrir les frais engagés par la partie gagnante.

Cela montre l’importance de prendre en compte les frais de justice dans toute procédure judiciaire.

10. Quelles sont les conditions d’exécution provisoire d’un jugement ?

L’exécution provisoire est de droit, selon les dispositions du Code de procédure civile.

Dans le cas présent, le tribunal a ordonné l’exécution provisoire du jugement, ce qui signifie que les décisions prises peuvent être mises en œuvre immédiatement, même si elles sont susceptibles d’appel.

Cela permet de garantir que les droits des parties sont respectés sans attendre la fin de la procédure d’appel.

L’exécution provisoire est donc un outil important pour assurer l’efficacité des décisions judiciaires.
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