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Si le caractère monovalent des locaux autorise que la fixation du montant du loyer soit déterminée par rapport aux usages de la profession, les parties sont néanmoins libres de déterminer contractuellement les conditions de fixation du loyer.
Le bail litigieux relatif au loyer prévoit notamment qu’en cas de renouvellement, « le loyer sera fixé en fonction de la valeur locative de marché des locaux », en l’état de leur consistance au jour du renouvellement, « calculée en application de la méthode hôtelière ». Il n’y a pas lieu à interprétation de cette clause aux termes de laquelle la commune intention des parties a clairement été de se référer à la valeur locative de marché des locaux, « en l’état de leur consistance au jour du renouvellement » comme vu ci-dessus, soit par référence au taux d’effort négocié dans le cadre de location nouvelle. Cette disposition apparaît en cohérence avec le loyer consenti et la franchise accordée au preneur lors de la cession du fonds de commerce et de la négociation du bail. Puis le calcul la valeur locative de marché est opéré selon l’ancienne « méthode hôtelière » applicable au regard de la date du renouvellement du bail. La valeur locative est ainsi calculée sur la base de la recette théorique globale, soit le prix affiché par chambre multiplié par le nombre de chambre, à laquelle sont appliqués successivement plusieurs abattements, pourcentages et/ou correctifs, soit un abattement de « taux de remise » résultant de la nécessaire adaptation à la concurrence proche impliquant l’octroi de remise au client pour rester attractif, puis un coefficient de fréquentation de l’hôtel généralement déterminé en comparaison avec la fréquentation des hôtels avoisinant comparables et/ou de même catégorie, un pourcentage sur recettes correspondant aux recettes constatées toujours dans des hôtels proches et comparables et, le cas échéant, des abattements ou majorations selon les charges exorbitantes de droit commun pouvant peser sur le preneur ou des avantages consentis par le bailleur. Nos Conseils : 1. Veillez à formuler des prétentions claires et précises dans vos conclusions, conformément aux dispositions du code de procédure civile, pour que la cour puisse statuer sur celles-ci. 2. Assurez-vous de respecter les clauses contractuelles du bail, notamment en ce qui concerne les travaux et la fixation du loyer en fonction de la valeur locative de marché des locaux. 3. Soyez attentif à la méthode d’évaluation utilisée pour calculer la valeur locative du loyer, en prenant en compte les différents critères tels que la recette théorique d’hébergement, le taux d’occupation, les abattements pour remise et les charges exorbitantes de droit commun. |
→ Résumé de l’affaireL’affaire concerne un litige entre la société Hôtel Astor Demours et la société Demours concernant le renouvellement d’un bail commercial pour un immeuble utilisé comme hôtel. Après plusieurs étapes de négociation et de contentieux, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé à 302.239 euros par an, tandis que la société Demours demande une réduction du loyer à 195.466 euros par an. Les parties s’opposent sur l’interprétation des clauses du bail, notamment en ce qui concerne la méthode de calcul de la valeur locative et du pourcentage sur recettes. La SCI Astor Demours demande un loyer de 371.932 euros par an. L’affaire est actuellement en appel pour trancher ces différents points de désaccord.
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→ Les points essentielsLes montants alloués dans cette affaire:
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→ Réglementation applicable |
→ AvocatsBravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier:
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