Condition suspensive non accomplie: bail non renouvelé

Numéro 24/1573

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 10/05/2024

Dossier : N° RG 21/02189 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H5GZ

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

S.A.S. JAMES AUTO

C/

S.C.I. SIERRA

S.E.L.A.R.L. EKIP’

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 Mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 Mars 2024, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

S.A.S. JAMES AUTO

immatriculée au RCS de Dax sous le numéro n° 811 078 591

agissant poursuites et diligeances de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 3] / FRANCE

Représentée par Me Pierre Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de Dax

INTIMEES :

S.C.I. SIERRA

immatriculée au RCS de Mont De Marsan sous le numéro n° 326.275.245

représentée par ses Gérants, M [U] [C] et [W] [N],

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Me Cédric REMBLIERE de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de Dax

S.E.L.A.R.L. EKIP’

en qualité de mandataire judiciaire de la SAS James Auto, désignée à ces fonctions par le Tribunal de Commerce de Dax le 3 aout 2022, prise en la personne de Me [Z] [L], intervenante forcée,

[Adresse 4]

[Localité 3] / FRANCE

Représentée par Me Pierre Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de Dax

Sur appel de la décision

en date du 18 MAI 2021

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE DAX

RG : 2019002613

Par acte sous seing privé du 15 avril 2003, la SCI Sierra a consenti à la société AATS un bail commercial d’un local à usage de garage automobile, à Saint Paul lès Dax, d’une durée de 9 ans.

A son terme, le bail s’est tacitement poursuivi.

La locataire envisageant de céder son fonds de commerce et le droit au bail à la société James auto (sas), celle-ci s’est rapprochée de la bailleresse en vue d’un renouvellement du bail.

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2013, le cessionnaire et la bailleresse sont convenus de renouveler le bail aux mêmes conditions sous la condition suspensive de l’acquisition du fonds de commerce dans les huit jours du présent et, préalablement à la signature de l’avenant de renouvellement, la fourniture d’une garantie bancaire à première demande de 20.000 euros couvrant les obligations en tant que preneur pendant la durée du bail.

Par acte notarié du 8 juillet 2016, la cession du fonds de commerce et du droit au bail a été régularisée et la cessionnaire a pris possession des lieux.

La société James auto n’a pas fourni la garantie bancaire convenue.

Par acte d’huissier du 29 mars 2018, la société James auto a donné congé au 30 septembre 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 avril 2018, la bailleresse a contesté la date de fin du bail du congé en considérant que le bail avait été renouvelé à compter du 8 juillet 2016, de sorte que le congé ne pouvait être donné avant la fin de la première période triennale expirant le 7 juillet 2019, réclamant le paiement du loyer jusqu’à cette date.

La société James auto a libéré les lieux à la fin du mois de septembre 2018.

Les locaux ont été reloués en avril 2019.

Suivant exploit du 7 août 2019, la SCI Sierra a fait assigner la société James auto par devant le tribunal de commerce de Dax en paiement de la somme de 47.401,94 euros correspondant à sept mois de loyers de 6.663,02 euros TTC, outre la taxe d’ordures ménagères 2018 de 760,80 euros.

Par jugement contradictoire du 18 mai 2021, le tribunal a :

– débouté la société James auto de ses demandes,

– confirmé que l’accord des parties sur le renouvellement du bail commercial résulte de l’acte du 6 juillet 2016 et de son application par celles-ci,

– confirmé que la première période triennale a expiré le 7 juillet 2019 et que la société James auto ne pouvait donner congé pour une date antérieure sans prendre en charge les loyers restants,

– condamné la société James auto à payer à la SCI Sierra la somme de 47.401,94 euros,

– condamné la société James auto à payer à la SCI Sierra la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 29 juin 2021, la société James auto a relevé appel de ce jugement.

La société James auto a fait l’objet d’un jugement de sauvegarde en date du 3 août 2022.

Suivant exploit du 6 janvier 2023, la SCI Sierra a fait assigner en intervention forcée la selarl Ekip’ en qualité de mandataire à la procédure de sauvegarde de la société James auto et a déclaré sa créance au passif de la procédure collective.

Le 27 janvier 2023, la selarl Ekip’ ès qualités a constitué avocat.

Par ordonnance du 24 janvier 2023, l’intervention forcée a été jointe à l’instance principale.

La selarl Ekip’ ès qualités, ni l’appelante, constituées sous le même avocat, n’ont remis de nouvelles conclusions.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 février 2024.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 28 septembre 2021 par la société James auto qui a demandé à la cour de réformer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de débouter la SCI Sierra et la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 16 mai 2023 par la SCI Sierra qui a demandé à la cour de :

A titre principal :

– confirmer le jugement entrepris dans son principe et fixer la créance sur la société James auto au titre des loyers dus et de la taxe d’ordure ménagères à la somme de 47.401,94 euros TTC.

A titre subsidiaire, s’il était jugé que le bail n’avait pas été renouvelé :

– dire qu’en ne répondant pas à la lettre officielle du 28 novembre 2017, la société James auto a refusé d’exécuter son obligation de fournir caution et a rompu de façon fautive les négociations portant sur la signature de l’avenant de renouvellement, le défaut de signature de cet avenant ayant permis à la société James auto de dénoncer le bail pour le 30 septembre 2018, fixer à la somme de 45.054,16 euros, le préjudice causé par la société James auto à la bailleresse,

– réformer dans ce cas le jugement entrepris et fixer la créance de dommages et intérêts sur la société James auto à la somme de 45.054,16 euros non soumise à la TVA.

Dans tous les cas :

– fixer à la somme de 5.000 euros la créance complémentaire due par la société James auto à titre d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance, outre la condamnation aux dépens d’appel.

L’appelante fait grief au jugement d’avoir dit que le bail avait été renouvelé alors que les parties avaient subordonné leur accord à la signature d’un avenant dans les deux mois de la date d’acquisition du fonds de commerce, ce qui n’a pas été fait, et que le bailleur avait conditionné la signature de l’avenant à la fourniture d’une garantie bancaire.

L’intimée demande la confirmation du jugement en faisant valoir que :

– le renouvellement du bail était soumis à la seule condition suspensive de l’acquisition du fonds de commerce,

– cette condition s’étant réalisée, le bail a été renouvelé à compter du 8 juillet 2016, selon les conditions et charges du bail expiré, conformément à la convention du 6 juillet 2016, peu important l’absence de signature de l’avenant prévu, un écrit n’étant pas une condition de la validité d’un bail commercial,

– la lettre officielle de l’avocat de la SCI Sierra du 28 novembre 2017 prouve que le bailleur voulait toujours mettre en application le contrat du 6 juillet 2016,

– aucune partie n’a mis l’autre en demeure de signer l’avenant sous peine de dénoncer le contrat du 6 juillet 2016 et remettre en cause le principe du renouvellement du bail.

Mais, d’une part, l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Et, d’autre part, l’article 1176 du même code, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

Il résulte de la combinaison de ces deux textes qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie.

En l’espèce, l’acte du 6 juillet 2016 stipule que « sous la condition suspensive que la société James auto acquière le fonds de commerce de la société AATS dans un délai de huit jours à compter des présentes, les parties conviennent d’établir dans les deux mois de l’acquisition du fonds par la société James auto, un avenant de renouvellement du bail commercial susvisé, aux conditions suivantes :

– [points 1 à 4…]

– point 5 : préalablement à la signature de l’avenant de renouvellement, la société James auto fournira à la SCI Sierra une garantie bancaire à première demande de 20.000 euros couvrant ses obligations en tant que preneur pendant la durée du bail.

– [point 6…]3 ».

L’acte de cession du fonds de commerce et du droit au bail a été régularisé le 8 juillet 2016 en présence de la SCI Sierra.

Cet acte rappelle que le bail cédé a été tacitement reconduit à son échéance et mentionne l’existence de la convention du 6 juillet 2016 prévoyant le renouvellement du bail « sous diverses conditions » à la charge du preneur.

Contrairement à ce que soutient la SCI Sierra, la convention du 6 juillet 2016 prévoyant le renouvellement du bail, n’a pas été conclue sous la seule condition suspensive de la cession du fonds de commerce mais également celle de la fourniture d’une garantie bancaire de 20.000 euros couvrant les obligations du preneur pendant la durée du bail.

En effet, en subordonnant la signature de l’avenant à la fourniture préalable d’une garantie bancaire, dans les deux mois de la cession du fonds de commerce, le bailleur a expressément fait de cette garantie bancaire une condition suspensive, stipulée dans son intérêt exclusif, du renouvellement du bail, et non une obligation née du bail renouvelée.

Il s’ensuit que, à défaut d’accomplissement de cette condition, dans les deux mois de la cession du fonds de commerce, la convention du 6 juillet 2016 devenait caduque, sauf renonciation antérieure du bailleur au bénéfice de la clause, ou renonciation des parties à la caducité, et sans préjudice de la faculté pour les parties de nouer un nouvel accord sur le renouvellement du bail tacitement reconduit.

En l’espèce, la société James auto n’a fourni aucune garantie bancaire avant le 8 septembre 2016 et la SCI Sierra n’a pas alors manifesté de volonté de renoncer au bénéfice de la clause suspensive relative à cette garantie.

Le bail tacitement reconduit s’est poursuivi entre les parties sans aucune manifestation de volonté sur le renouvellement du bail ou la prorogation de la convention du 6 juillet 2016 dont la caducité était encourue.

Le 19 janvier 2017, la société James auto a fourni deux garanties bancaires limitées dans le temps, qui ne répondaient pas aux conditions fixées dans la convention du 6 juillet 2016.

Dans sa réponse du 28 novembre 2017, la SCI Sierra n’a pas accepté ces garanties mais proposé d’aménager les modalités de versement des garanties exigées dans la convention du 6 juillet 2016 afin de signer l’avenant de renouvellement selon la précision suivante : « nous pourrions signer l’avenant de renouvellement en tenant compte de la révision du loyer qui devait intervenir le 1er août 2017 ».

La société James auto n’a pas déféré à cette demande.

Dans la meilleure des hypothèses, il peut être déduit de ces échanges que les parties ont tacitement prorogé les effets de la convention du 6 juillet 2016 sans aucune renonciation du bailleur au bénéfice de la condition suspensive relative à la garantie bancaire au versement de laquelle était subordonnée la signature de l’avenant.

En l’absence de remise de la garantie bancaire exigée par le bailleur, le bail tacitement reconduit s’est donc poursuivi entre les parties jusqu’au congé donné par la locataire le 29 mars 2018.

Par conséquent, la condition suspensive relative à la garantie bancaire a défailli sans renonciation du bailleur au bénéfice de celle-ci avant la résiliation du bail, entraînant la caducité définitive de la convention du 6 juillet 2016.

Le bail tacitement reconduit n’ayant pas été renouvelé, la société James auto a pu donner congé six mois avant le dernier jour du trimestre civil, au 30 septembre 2018, en application de l’article L. 145-9 du code de commerce.

Le jugement sera donc infirmé.

La SCI Sierra sera déboutée de sa demande de paiement des loyers.

Concernant la taxe d’ordures ménagères de 2018 d’un montant de 760,80 euros, il convient de fixer au passif de la société James auto la somme de 570,60 euros, correspondant au prorata de la jouissance des lieux loués.

sur la responsabilité de la société James auto

L’intimée fait grief à la société James auto d’avoir exécuté de mauvaise foi la convention du 6 juillet 2016 en prenant prétexte de la non signature de l’avenant alors que celle-ci résulte de l’inexécution de son obligation de fournir la garantie bancaire convenue et que, par ailleurs, en ne répondant pas à la lettre du 28 novembre 2017, la locataire a implicitement refusé d’exécuter son obligation de fournir caution, et a donc rompu de façon fautive, les négociations préalables à la signature de l’avenant.

L’intimée en déduit que la société James auto doit réparer, sur le fondement de l’article 1231-2 du code civil, le préjudice subi du fait de ses fautes, consistant dans la perte des loyers entre le 1er octobre 2018 et le 31 mai 2019.

Mais, d’une part, il convient de rappeler que la fourniture de la garantie bancaire convenue dans la convention du 6 juillet 2016 n’est pas une obligation née du bail renouvelée mais une condition suspensive du renouvellement du bail, stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur.

D’autre part, en application des clauses du bail tacitement reconduit, la société James auto étant successeur dans le commerce cédé, la SCI Sierra ne pouvait s’opposer à la cession du droit au bail tacitement reconduit.

La société James auto a donc pu, sans faute de sa part, s’abstenir de fournir la garantie bancaire ce qui la privait seulement du renouvellement du bail qu’elle avait sollicité auprès du bailleur.

D’autre part, tant en application de la jurisprudence antérieure à l’ordonnance n° 2016- 131 du 10 février 2016 que du nouvel article 1112 du code civil, en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Par conséquent, en tout état de cause, la SCI Sierra ne peut demander l’indemnisation de la perte prétendue des loyers échus à compter du 1er octobre 2018 jusqu’à la relocation des locaux commerciaux.

La SCI Sierra sera déboutée de cette demande subsidiaire.

La SCI Sierra, qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile .

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

et statuant à nouveau,

DEBOUTE la SCI Sierra de sa demande de paiement des loyers,

DEBOUTE la SCI Sierra de sa demande subsidiaire d’indemnisation de son préjudice de perte des loyers,

FIXE au passif de la société James auto la somme de 570,60 euros, au titre de la taxe d’ordures ménagères 2018,

CONDAMNE la SCI Sierra aux dépens de première instance et d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller, faisant fonction de Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière Le Président