Loyers commerciaux impayés : le jeu de la clause résolutoire

21 mai 2024
Tribunal judiciaire de Valenciennes
RG n°
24/00063

N° RG 24/00063 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GHTW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 24/00063 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GHTW
Code NAC : 30B Nature particulière : 0A

LE VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEUR

M. [M] [U], né le 07 novembre 1939 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4];

représenté par Maître Christelle MATHIEU, avocat membre de la SCP MINET-MATHIEU, avocats au barreau de VALENCIENNES,

D’une part,

DEFENDEUR

M. [D] [V], né le 29 octobre 1965 à [Localité 3] ([Localité 3]), demeurant [Adresse 1];

représenté par Maître Grégory DUBOCQUET, avocat membre de la SELARL STRAT&JURIS, avocats au barreau de LILLE,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Xavier DOUXAMI, président,

LE GREFFIER : Samuel VILAIN, greffier,

DÉBATS : en audience publique le 30 avril 2024,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024,

Par acte sous seing privé du 2 mai 2013, Monsieur [M] [U] a donné à bail commercial à Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [L] un immeuble à usage d’habitation et de commerce situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte notarié du 18 septembre 2013, le fonds de commerce a été cédé par Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [L] à Monsieur [H] [P] et Madame [I] [R].

Par acte notarié du 13 juin 2017, le fonds de commerce a été cédé par Monsieur [H] [P] et Madame [I] [R] à Monsieur [D] [V].

Par acte d’huissier du 27 février 2024, Monsieur [M] [U] a fait assigner en référé Monsieur [D] [V].

Monsieur [M] [U] demande au juge des référés de :
– prononcer la résiliation du bail commercial afférent à l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] au 24 septembre 2023, soit un mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 août 2023 resté infructueux,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [V] et de tout occupant de son chef des lieux et objets du bail situés [Adresse 1] à [Localité 5], au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
– condamner Monsieur [D] [V] à lui verser les sommes suivantes :
– 14.493,40 € au titre de l’arriéré de loyers et des charges au jour de la résiliation du bail soit au 24 septembre 2023,
– 1.205,64 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation à partir de la résiliation du bail soit à compter du 24 septembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée soit par un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie contradictoire concomitamment à la remise des clés, soit par le procès-verbal d’expulsion dressé par Huissier de Justice,
– 3.000 € à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
– juger que le dépôt de garantie soit 1.312 € versé à la signature du bail du 2 mai 2013 reste acquis au bailleur en application de la clause pénale prévue au bail,
– condamner Monsieur [D] [V] aux entiers frais et dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 août 2023 ainsi que le coût de la délivrance de l’état des inscriptions suivant facture du greffe du tribunal de commerce de VALENCIENNES d’un montant de 64,51 €.

Monsieur [D] [V] comparait et demande au juge des référés de :
– débouter Monsieur [M] [U] de ses demandes, fins et prétentions,
– lui accorder les plus larges délais de paiement et dire qu’il pourra s’acquitter des causes du commandement de payer moyennant 23 mensualités égales, et une 24ème soldant la dette,
– ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 2 mai 2013,
– ordonner que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital,
– subsidiairement, constater que l’octroi de dommages-intérêts ne relève pas des pouvoirs du juge des référés,
– constater l’existence de contestations sérieuses,
– en conséquence, renvoyer les parties à mieux se pourvoir.

SUR QUOI

Sur les loyers et charges impayés

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats (attestation notariée de cession du fonds de commerce du 12 juin 2017, commandement de payer du 24 août 2023, décompte des loyers et charges établi par SQUARE HABITAT au 1er novembre 2023, décompte actualisé au 5 avril 2024) que Monsieur [D] [V] reste incontestablement devoir la somme de 12.481,86 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 30 septembre 2023. Monsieur [D] [V] doit donc être condamné au paiement de ces sommes, ce à titre de provision.

Sur les délais de paiement

Compte tenu de la situation financière de Monsieur [D] [V] qui se redresse après les difficultés des périodes de confinement et les travaux réalisés par la ville de [Localité 5] et de la reprise du paiement des loyers courants, et en considération des besoins du créancier, il convient, par application des dispositions des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, d’accorder des délais de paiement comme indiqué au dispositif de la présente décision avec imputation prioritaire des versements sur le capital.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de bail du 2 mai 2013 contient en page 9 une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 24 août 2023, Monsieur [M] [U] a fait délivrer à Monsieur [D] [V] un commandement de payer la somme principale de 12.261,49 €. Ce commandement fait état de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, en rappelle les termes et reproduit les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Il est régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans le mois.

Dans ces conditions, la clause résolutoire est acquise au 24 septembre 2023 mais ses effets doivent être suspendus dans la mesure des délais qui viennent d’être accordés au débiteur.

Si le débiteur s’acquitte de sa dette conformément aux délais qui lui sont accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut, la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet et les occupants seront condamnés à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Si le débiteur ne s’acquitte pas de sa dette comme prévu, il convient de fixer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué ses effets.

Sur le dépôt de garantie

Le dernier alinéa de l’article visant la clause résolutoire du contrat de bail signé le 2 mai 2013 prévoit que la somme remise à titre de dépôt de garantie ainsi qu’il a été dit, restera acquise au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de dommages et intérêts.

Il s’agit en réalité d’une clause pénale manifestement excessive qu’il convient de ramener à zéro.

L’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande d’allouer à Monsieur [M] [U] la somme de 1.000 € au titre des frais engagés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en référé, par décision contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 24 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [M] [U] la somme de 12.481,86 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2023 inclus ;

DISONS que Monsieur [D] [V] pourra s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 520 €, le solde à la 24e mensualité, à payer en plus du loyer courant, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant celui au cours duquel la présente ordonnance aura été signifiée, ce jusqu’à extinction de la dette ;

DISONS que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué si Monsieur [D] [V] se libère de la dette dans les conditions prévues ci-dessus ;

Si Monsieur [D] [V] ne se libère pas de la dette dans les conditions prévues ci-dessus :
– la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet,
– Monsieur [D] [V] devra, en conséquence, rendre les lieux libres de toute occupation de son chef dans le délai d’un mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, faute de quoi il pourra y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique,
– Monsieur [D] [V] sera condamné à payer à Monsieur [M] [U] une indemnité provisionnelle d’occupation, jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué ses effets ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [M] [U] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 août 2023 ainsi que le coût de la délivrance de l’état des inscriptions suivant facture du greffe du tribunal de commerce de VALENCIENNES d’un montant de 64,51 € ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires.

Le greffier,Le président,