L’indeminité d’immobilisation n’est pas due par le promettant à la cession de parts sociales si les conditions suspensives ne se sont pas réalisées (accord des copropriétaires sur la cession de leurs lots).
– Il est recommandé de vérifier attentivement les conditions d’exploitation du fonds de commerce lors de la rédaction d’une promesse de cession de parts sociales, en particulier en ce qui concerne les autorisations nécessaires et les accords des bailleurs et de la copropriété.
– Il est conseillé de s’assurer que toutes les conditions suspensives essentielles à la réalisation de la cession sont clairement définies et respectées, afin d’éviter tout litige ultérieur.
– Il est important de ne pas négliger la rédaction des clauses relatives à l’indemnité d’immobilisation en cas de non-réalisation de la vente, en veillant à ce qu’elles soient précises et équitables pour toutes les parties impliquées.
Les sociétés HOLDOZ et GWENOLD ont signé une promesse de vente de leurs parts sociales à Monsieur O, avec une indemnité d’immobilisation de 80 000 euros en cas de non-acquisition. Monsieur O a finalement décidé de ne pas acquérir les parts, ce qui a conduit les sociétés à lui réclamer cette indemnité. De plus, elles ont constaté des communications dans la presse sur l’opération de vente, qui était censée être confidentielle. Le tribunal de commerce de Saint-Malo a jugé que les conditions suspensives n’avaient pas été levées et a débouté les sociétés de leurs demandes, les condamnant à supporter les frais irrépétibles de Monsieur O. Les sociétés ont fait appel de ce jugement, demandant à être indemnisées et à ce que Monsieur O soit condamné à payer l’indemnité d’immobilisation. Monsieur O, de son côté, a demandé à la Cour de confirmer le jugement initial et de condamner les sociétés aux dépens.
Contexte de l’affaire
Les parties ont conclu une convention de cession des parts sociales de la société LE [7], mais l’élément essentiel de la cession était le fonds de commerce exploité par cette dernière, un bar de nuit situé à une adresse spécifique.
Contenu de la promesse de vente
La promesse de vente détaillait les conditions d’exploitation du fonds de commerce, les chiffres d’affaires et résultats d’exploitation, ainsi que les autorisations nécessaires pour l’exploitation du bar de nuit.
Conditions suspensives non remplies
Les cédants n’ont pas obtenu l’accord du bailleur pour étendre l’exploitation à la cave du lot 14 et aux locaux du lot 20, ni l’accord de la copropriété pour créer une ouverture entre les deux lots, malgré les autorisations administratives obtenues.
Refus de levée d’option
Le bénéficiaire de la promesse a refusé de lever l’option d’achat en raison du non-respect des conditions suspensives par les cédants, notamment l’absence d’accord du bailleur et de la copropriété.
Décision du tribunal
L’indemnité d’immobilisation n’est pas due car la non-signature de la vente n’est pas due au seul fait du bénéficiaire. Les cédants sont condamnés à payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.
– Somme allouée à M. [O] : 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel
Réglementation applicable
– Code civil
– Code de commerce
– Code de la consommation
– Code de la construction et de l’habitation
– Code de l’urbanisme
– Code de la santé publique
– Code de la copropriété
Article du Code civil:
Article 1134: « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. »
Article du Code de commerce:
Article L141-1: « Les commerçants sont tenus de faire des écritures régulières de toutes leurs opérations. »
Article du Code de la consommation:
Article L121-1: « L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. »
Article du Code de la construction et de l’habitation:
Article L111-6: « Les dispositions du présent code s’appliquent aux constructions nouvelles et aux travaux sur les constructions existantes. »
Article du Code de l’urbanisme:
Article L421-1: « Les autorisations d’urbanisme sont délivrées en fonction des règles d’urbanisme en vigueur. »
Article du Code de la santé publique:
Article L3511-1: « Il est interdit de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif. »
Article du Code de la copropriété:
Article 25: « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. »
Avocats
Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :
– Me BOMMELAER
– Me CHEVALIER
Mots clefs associés
– Décision
– Convention
– Cession
– Fonds de commerce
– Parts sociales
– Promesse
– Bail commercial
– Autorisations
– Indemnité d’immobilisation
– Clause suspensive
– Décision : choix pris après réflexion et délibération
– Convention : accord entre deux parties pour régir leurs relations
– Cession : transfert de propriété d’un bien ou d’un droit à une autre personne
– Fonds de commerce : ensemble des éléments permettant l’exploitation d’une activité commerciale
– Parts sociales : parts représentant une fraction du capital social d’une société
– Promesse : engagement de faire ou de ne pas faire quelque chose à l’avenir
– Bail commercial : contrat de location pour un local commercial
– Autorisations : permissions nécessaires pour réaliser une action ou un projet
– Indemnité d’immobilisation : somme versée pour réserver un bien immobilier
– Clause suspensive : condition dont la réalisation est nécessaire pour que le contrat produise ses effets
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
3ème Chambre Commerciale
ARRÊT N° 202
N° RG 23/00111 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TM4S
S.A.R.L. HOLDOZ
S.A.R.L. GWENOLD
C/
M. [L] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me BOMMELAER
Me CHEVALIER
Copie certifiée conforme délivrée
le :
à : TC de SAINT MALO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 14 MAI 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,
Assesseur : Madame Fabienne CLÉMENT, Présidente,
Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,
GREFFIERS :
Madame Julie ROUET, lors des débats, et Madame Frédérique HABARE, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l’audience publique du 14 Mars 2024
devant Madame Olivia JEORGER-LE GAC, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Mai 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats
****
APPELANTES :
S.A.R.L. HOLDOZ
immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 511 646 200, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Marion DAVID substituant Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
S.A.R.L. GWENOLD
immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 818 786 774, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Marion DAVID substituant Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉ :
Monsieur [L] [O]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Antoine CHEVALIER de la SELARL CMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Les sociétés HOLDOZ et GWENOLD ont été titulaires des parts sociales composant l’intégralité du capital social de la société LE [7] (aujourd’hui dénommée DADOUDA), qui exploite à Rennes un fonds de commerce de débit de boisson.
Le 9 avril 2019, Monsieur [O] a formulé une offre d’acquisition de la totalité des parts sociales de cette société.
Le 21 mai 2019 a été signée une promesse unilatérale de vente, au profit de Monsieur [O]. Cette dernière expirait le 30 juin 2019 et prévoyait une indemnité d’ immobilisation d’un montant de 80 000 euros pour l’hypothèse où le bénéficiaire de la promesse déciderait de ne pas acquérir les titres sociaux.
Un premier avenant signé le 28 juin 2019 prolongeait le délai au 1er août 2019, puis un second signé le 31 juillet 2019 prolongeait le délai au 2 septembre 2019.
Finalement, Monsieur [O] a fait savoir, au cours du mois d’octobre 2019, qu’il n’entendait plus acquérir.
Suivant courrier recommandé du 20 mai 2020, les Sociétés HOLDOZ et GWENOLD ont mis en demeure le défendeur de leur régler la somme de 80 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Les sociétés HOLDOZ et GWENOLD ont d’autre part constaté que l’opération de vente avait fait l’objet d’une communication dans la presse au mois de mai 2019, alors qu’il s’agissait d’une opération confidentielle.
Au mois de janvier 2020, elles ont constaté la parution d’un nouvel article dans le journal Ouest-France.
En conséquence, le courrier recommandé du 20 mai 2020 contenait également mise en demeure de cesser de communiquer sur l’acte du 21 mai 2019.
Suivant correspondance officielle du 18 juin 2020, Monsieur [O] a indiqué ne pas donner de suite a la demande indemnitaire ; il précisait également se garder la possibilité de présenter lui-même une demande indemnitaire.
Par acte du 06 mai 2021, les société HOLDOZ et GWENOLD ont assigné Monsieur [O] devant le tribunal de commerce de RENNES en paiement de l’indemnité d’immobilisation.
Ce dernier a contesté que les conditions suspensives prévues à l’acte aient été levées.
Par jugement du tribunal de commerce de Rennes en date du 6 mai 2021, l’action initiée par les sociétés HOLDOZ et GWENOLD a l’encontre de Monsieur [O] a été dépaysée et renvoyée devant le tribunal de commerce de Saint-Malo.
Par jugement du 29 novembre 2022, le tribunal de commerce de Saint-Malo a :
– constaté que la qualification de la clause stipulant une obligation, à la charge des sociétés HOLDOZ et GWENOLD et avant toute cession des titres, de régularisation de la situation née du fait qu’il n’a pas été réalisé de constat contradictoire avec le bailleur de la régularité des autorisations obtenues avant tout démarrage des travaux, est celle d’une condition suspensive.
– constaté que les sociétés HOLDOZ et GWENOLD ne rapportent pas la preuve de la levée de cette condition suspensive avant la date contractuelle du 2 septembre 2019,
– en conséquence, débouté les sociétés HOLDOZ et GWENOLD de toutes leurs demandes,
– condamné les sociétés HOLDOZ et GWENOLD à supporter, à hauteur de 1000 € chacune, la charge des frais irrépétibles engagés par Monsieur [O], conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– dit que les sociétés HOLDOZ et GWENOLD supporteront la charge des dépens.
Appelantes de ce jugement, les sociétés HOLDOZ et GWENOLD, par conclusions du 26 septembre 2023, ont demandé à la Cour de :
– REFORMER le jugement du Tribunal de Commerce de SAINT MALO du 29 novembre 2022 en toutes ses dispositions,
– JUGER recevables et fondées les demandes, fins et conclusions de la Société HOLDOZ et de la Société GWENOLD,
– DÉBOUTER Monsieur [L] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– CONDAMNER Monsieur [L] [O] à verser aux Sociétés HOLDOZ et GWENOLD la somme de 80.000 euros, ladite somme majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 20 mai 2020 et jusqu’à parfait paiement,
– ORDONNER la capitalisation des intérêts,
– CONDAMNER Monsieur [L] [O] à verser aux Sociétés HOLDOZ et GWENOLD la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens.
Par conclusions du 19 juin 2023, M. [O] a demandé à la Cour de:
– confirmer le jugement déféré,
– débouter les appelantes de leurs demandes,
– les condamner au paiement de la somme de 5.000 euros chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– les condamner aux dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION:
Les pièces versées aux débats démontrent que quoique la convention conclue entre les parties soit la cession des parts sociales de la société LE [7], l’élément essentiel de la cession était le fonds de commerce exploité par cette dernière, soit un fonds à usage de Bar de Nuit, exploité à [Adresse 9], sous l’enseigne LE [7].
Ainsi, dès la rédaction par M. [O] de son offre d’achat sur papier libre, le prix des parts sociales est fixé par référence à ‘une valeur immuable de l’actif immobilisé’ défini comme le fonds de commerce et le matériel pour 800.000 euros.
Le prix était ainsi déterminé comme devant être :
la valeur de fonds + immobilisations financières+ actif circulant – dettes.
Les parties ont ensuite signé une promesse rédigée par le notaire conseil des vendeurs, selon laquelle les sociétés HOLDOZ et GWENOLD promettaient de vendre à M. [O] les parts de la société LE [7], le bénéficiaire ayant un délai pour lever l’option et étant débiteur d’une indemnité d’immobilisation s’il ne la levait pas.
L’examen de la promesse confirme le caractère essentiel du fonds de commerce dans la mesure où sont très longuement décrites ses conditions d’exploitation et que sont repris dans le corps de la promesse non pas les comptes de la société LE [7] mais les chiffres d’affaires et résultats d’exploitation du seul fond de commerce (les comptes de la société ne figurant qu’en annexe).
S’agissant de ce fonds de commerce, il est dit page 9 et 10 de la promesse que le fonds est exploité dans des locaux baillés à la SCI GÉRARD MANVUSSA, soit le lot numéro 14 de la copropriété du [Adresse 3], constitué :
– au rez de chaussée de deux salles et d’une réserve (à usage de réception de clientèle),
– au sous-sol, d’une cave, de deux wc avec lavabos et d’un vestaire.
Il est dit aussi que le bail prévoit que la destination des lieux loués est ‘bar de jour, bar de nuit, pub, discothèque, entreprise de spectacles, restauration sous toutes ses formes’.
Il est dit ensuite page 15 que le preneur, lors du renouvellement du bail en 2015, avait avisé le bailleur qu’il envisageait :
– de transformer la cave en fumoir,
– de créer une ouverture entre le couloir desservant la cave et le lot numéro 20 de la copropriété, appartenant à la société KELIDE.
Il était alors rappelé que le mur était une partie commune et que diverses autorisations, dont celles de la copropriété, de l’administration chargée de l’urbanisme et du ministère de la santé seraient nécessaires.
Il était dit alors dans le bail que le preneur ne serait autorisé à exercer une activité commerciale au sous-sol qu’une fois ces autorisations obtenues et que le bailleur fixait des conditions:
– constat contradictoire de la régularité des autorisations obtenues,
– augmentation du loyer selon des modalités précisées.
Page 16 de la promesse, les sociétés HOLDOZ et GWENOLD, promettantes, indiquaient alors:
– avoir obtenu les autorisations administratives d’exploiter le lot 14 à usage commercial,
– ne pas avoir (‘ne pas’ étant souligné) réalisé le constat contradictoire des autorisations avant le démarrage des travaux,
– s’engager à régulariser la situation avant le transfert de propriété des titres,
– ne pas avoir reçu de demande du bailleur d’augmenter le loyer.
Page 17 de la promesse, il était indiqué que la société LE [7] s’était vue consentir un bail commercial portant sur le lot numéro 20 par la société KELIDE, soit un appartement au rez de chaussée et une cave, pour une activité de bar et restauration rapide.
Il était enfin précisé que la société LE [7] était propriétaire du lot numéro 27 de la même copropriété (garage et remise ), qu’elle vendrait à la société KELIDE préalablement à la cession des parts sociales et que cette dernière rédigerait un avenant au bail commercial préalablement consenti sur
le lot numéro 20, en permettant une destination de ‘bar de jour, bar de nuit, pub, discothèque, entreprise de spectacle, restauration sous toutes ses formes’, avec autorisation de mise en place d’un fumoir, sous réserve des autorisations nécessaires et notamment celles de la copropriété.
Il résulte ainsi clairement de la promesse, et notamment de l’engagement de vendre à la société KELIDE, préalablement à la cession des parts sociales, le garage et la remise avec en contrepartie un bail commercial sur le lot numéro 20 permettant une activité plus large que celle autorisée par le bail initial, ainsi que l’exploitation d’un fumoir, que les parties avaient entendu céder et acheter les parts sociales d’une société dont l’activité était l’exploitation d’un fonds commerce de ‘bar de jour, bar de nuit, pub, discothèque, entreprise de spectacle, restauration sous toutes ses formes’, assis sur les deux lots, soit le numéro 14 et le numéro 20, avec autorisation d’exploiter un fumoir sur ces lots.
Toutefois, aux termes de la promesse, la possibilité de réaliser cette exploitation était incertaine dans la mesure où le bailleur du lot numéro 14 n’avait pas donné son accord définitif, puisque les conditions qu’il avait fixées à l’obtention d’un tel accord n’avaient pas été respectées par les sociétés HOLDOZ et GWENOLD.
(Il n’était pas dit dans la promesse que les travaux sur le lot 14 avaient été réalisés, il était dit uniquement que l’accord définitif du bailleur n’était pas acquis, aucune procédure contradictoire de vérification des autorisations reçues n’ayant été enclenchée par les vendeurs).
De la même façon, l’accord obtenu du bailleur du numéro 20 restait soumis à l’accord de la copropriété.
Sur ce point, la rédaction de la promesse était empreinte de contradictions dans la mesure où :
– il était dit que les promettants n’avaient pas respecté les conditions posées par le bailleur du lot numéro 14 pour étendre l’exploitation à la cave du lot 14 et aux locaux du lot numéro 20 par création d’une ouverture,
– mais il n’était pas dit, suite à cette déclaration, que le cessionnaire des parts sociales en faisait son affaire,
– l’accord définitif du bailleur du lot numéro 14 n’était pas érigé formellement en condition suspensive de la cession,
– mais les différentes clauses de la promesse, ainsi que la Cour l’a relevé plus haut, permettaient de considérer comme essentielle l’exploitation en commun des lots 14 et 20.
La date fixée à la promesse pour la levée d’option, initialement fixée au 30 juin 2019, sera repoussée deux fois par avenant.
Le premier avenant, qui repousse la date de levée d’option au 1er août 2019, indique simplement que le notaire rédacteur n’a pas reçu les pièces nécessaires à la régularisation de la cession.
Il en sera de même pour le second avenant, qui repousse la date du 02 septembre 2019.
Pour autant, au début du mois d’octobre 2019, la levée d’option n’était pas encore intervenue tandis que la promesse était de fait prorogée, les cédants cherchant à obtenir l’accord du bailleur du lot numéro 14, ainsi qu’il résulte
explicitement du courriel rédigé le 07 octobre par l’agence BLOT qui accompagnait les cédants dans leur projet.
Ce courriel, destiné au notaire de M. [O], indiquait que les discussions avec le bailleur ‘avançaient’ et que M. [T], dirigeant de la société HOLDOZ, proposait la rédaction d’un avenant conduisant à insérer dans la promesse une condition suspensive tenant à l’obtention de l’accord du bailleur du lot 14 sur la validation des travaux réalisés au sous-sol et sur l’autorisation d’exploiter le sous-sol.
Cette proposition était acceptée le lendemain par M. [O] et son notaire demandait que lui soit alors transmis le projet définitif de cessions de part (devant être rédigé par le notaire des cédants).
Le 14 octobre, le notaire de M. [O] écrivait aux parties et à leurs conseils qu’à défaut d’avoir reçu à 18 heures l’avenant signé par les cédants, M. [O] ne donnerait pas suite au dossier.
Le refus de levée d’option est donc intervenu dans ce contexte.
Les cédants ne justifient pas avoir obtenu l’accord du bailleur du lot numéro 14 non plus que l’accord de la copropriété pour créer une ouverture entre les deux lots.
Ils justifient en revanche que leur projet, sur plans, avait reçu les autorisations administratives idoines.
La page 50 de la promesse contenait une clause intitulée ‘indemnité d’immobilisation-séquestré selon laquelle:
‘en considération de la promesse formelle faite au BÉNÉFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du BÉNÉFICIAIRE, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 80.000 euros’.
Cette indemnité ‘sera versée au promettant et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées’.
L’échange des courriels des 08 et 14 octobre 2019 démontre que la non signature de la vente ne résulte pas du seul fait du bénéficiaire mais de l’impossibilité pour les cédants de justifier que l’opération pour laquelle M. [O] avait consenti à s’engager, soit l’achat des parts sociales d’une société exploitant un fonds de commerce de ‘bar de jour, bar de nuit, pub, discothèque, entreprise de spectacle, restauration sous toutes ses formes’, sur les deux lots 14 et 20, était réalisable.
S’agissant d’une clause essentielle du consentement des parties, il importe peu qu’elle ait ou non été qualifiée dans l’acte de condition suspensive, dans la mesure où sa réalisation conditionnait de manière effective le consentement de M. [O].
Au demeurant, en proposant la signature d’un avenant contenant la condition suspensive de l’accord du bailleur, les cédants en avaient eux-mêmes convenu.
L’indemnité d’immobilisation n’est pas due et le jugement déféré est confirmé.
Les sociétés HOLDOZ et GWENOLD, qui succombent dans leur recours, sont solidairement condamnées à payer à M. [O] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement déféré.
Condamne solidairement les sociétés HOLDOZ et GWENOLD aux dépens d’appel.
Condamne solidairement les sociétés HOLDOZ et GWENOLD à payer à M. [O] la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.
Le Greffier, Le Président,