Transfert de permis de construire : les indemnités de cession

Notez ce point juridique

1. Attention à la qualité pour défendre et à l’intérêt à agir des parties impliquées dans l’action en justice. Il est recommandé de vérifier si les demandes formées à l’encontre des associées de la SCCV Tulipe sont recevables en raison de leur qualité pour défendre et de leur intérêt à agir, conformément aux dispositions du code de procédure civile.

2. Il est recommandé de tenir compte des critères énoncés dans l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile concernant les demandes de provisions. Il convient d’évaluer si l’existence d’une obligation est sérieusement contestable et si le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier en conséquence.

3. En ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles, il est conseillé de se référer à l’appréciation du premier juge et de prendre en considération les règles prévues par le code de procédure civile. Il est recommandé de respecter les décisions relatives aux dépens d’appel et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en fonction des circonstances de l’affaire.

Le groupe European Homes a envisagé la réalisation d’une opération de construction à une certaine adresse, mais a ultérieurement renoncé à ce projet. Ils ont alors signé une convention de transfert du permis de construire et des études préalables avec la SCCV Tulipe, en échange d’indemnités. Cependant, les indemnités n’ont pas été payées malgré une mise en demeure, ce qui a conduit à une action en justice des sociétés European Homes 82 et Terbois contre la SCCV Tulipe et ses associées. Le premier juge a rejeté les demandes de provisions et condamné les demandeurs aux dépens. Les demandeurs ont interjeté appel et demandent à la cour de réformer la décision en leur faveur. Les défendeurs demandent le rejet des demandes et la caducité de la convention de transfert de permis de construire. La procédure est en attente de décision finale.

Sur la recevabilité de l’action engagée à l’encontre des associées de la SCCV Tulipe

Les sociétés Tas Groupe et Cotafor font valoir que les demandes formées à leur encontre sont irrecevables pour défaut de qualité pour défendre et d’intérêt à agir des sociétés European Homes 82 et Terbois en l’absence de condamnation préalablement prononcée contre la SCCV Tulipe dont elles sont les associées, et de l’existence d’un passif social indiscutable.

Arguments des appelantes

Les appelantes soutiennent en revanche qu’elles ont un intérêt à agir à l’encontre des sociétés Tas Groupe et Cotafor dès lors que la SCCV Tulipe ne présente pas de garanties sérieuses de paiement, celle-ci ne disposant que d’un capital de 1.000 euros, ne publiant aucun compte et la saisie conservatoire pratiquée sur ses comptes bancaires s’étant révélée infructueuse. Elles invoquent encore l’attitude des associées, précisant que l’opération immobilière litigieuse est mentionnée sur le site de la société Tas Groupe et qu’un représentant de cette société s’est manifesté après l’envoi de la lettre de mise en demeure et la délivrance de l’assignation.

Dispositions légales applicables

Selon les articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé ; toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

Intérêt à agir des appelantes

En l’espèce, les appelantes, qui entendent obtenir la condamnation des associées de la SCCV Tulipe, dont la qualité pour défendre n’est pas discutable, en raison du non-paiement de leurs créances par cette société, ont un intérêt à agir à leur encontre, étant rappelé que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

Absence de titre préalable et dette sociale

L’absence de titre obtenu préalablement contre la SCCV Tulipe et le caractère infondé de la dette sociale constituent des moyens de défense au fond ainsi que l’a exactement retenu le premier juge dont l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes de provisions

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Demandes des sociétés European Homes 82 et Terbois

Les sociétés European Homes 82 et Terbois sollicitent, en exécution de la convention signée entre les parties, paiement des sommes contractuellement fixées en contrepartie du transfert du permis de construire obtenu par arrêté du 10 novembre 2022. Elles soutiennent qu’au jour de la signature de la convention, le permis était valide, qu’elles ont procédé à l’ensemble des démarches destinées à son transfert, qui a été obtenu par arrêté du 10 novembre 2022, de sorte que la seule condition suspensive au paiement des indemnités ayant été levée, l’obligation des intimées est établie.

Caducité de la convention invoquée par la SCCV Tulipe

Cependant, la SCCV Tulipe invoque la caducité de la convention litigieuse conformément à son article 6, relatif à sa durée de validité, qui prévoit que ‘dans l’hypothèse où à cette date (20 décembre 2022), l’arrêté portant transfert du permis de construire (à son) bénéfice ne serait pas intervenu, les présentes seront caduques de plein droit sans indemnité de part et d’autre (…)’. Elle verse aux débats, pour en justifier, un arrêté en date du 22 janvier 2024, qui annule le transfert du permis de construire accordé le 10 novembre 2022.

Décision sur les demandes de provisions

Au regard de cet arrêté, qui annule l’arrêté de transfert litigieux, réputé n’être jamais intervenu, et qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier, les demandes de provisions des sociétés European Homes 82 et Terbois se heurtent à une contestation sérieuse et ne peuvent donc être accueillies. Il convient en conséquence de confirmer de ce chef l’ordonnance entreprise sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens invoqués tenant à la péremption du permis de construire, l’absence de date certaine de la convention, au manquement à l’obligation de délivrance (purge des droits de propriété intellectuelle de l’architecte) et au caractère disproportionné de la contrepartie financière fixée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. Succombant en leurs prétentions, les sociétés European Homes 82 et Terbois supporteront les dépens d’appel. Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

– European Homes 82 et Terbois : Somme allouée pour les dépens d’appel
– European Homes 82 et Terbois : Somme allouée pour les frais de justice
– European Homes 82 et Terbois : Somme allouée pour les honoraires d’avocat
– European Homes 82 et Terbois : Somme allouée pour les autres frais liés à l’appel

Sommaire

Réglementation applicable

Articles des Codes cités et leur texte

Code de procédure civile

– Article 31 :
« L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé. »

– Article 32 :
« Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable. »

– Article 835, alinéa 2 :
« Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

– Article 700 :
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Analyse du texte

1. Recevabilité de l’action engagée :
– Les sociétés Tas Groupe et Cotafor contestent la recevabilité des demandes formées contre elles par les sociétés European Homes 82 et Terbois, invoquant un défaut de qualité pour défendre et d’intérêt à agir.
– Les appelantes (European Homes 82 et Terbois) soutiennent qu’elles ont un intérêt à agir en raison de l’absence de garanties sérieuses de paiement par la SCCV Tulipe.
– La Cour se réfère aux articles 31 et 32 du code de procédure civile pour établir que les appelantes ont un intérêt légitime à agir contre les associées de la SCCV Tulipe.

2. Demandes de provisions :
– Les sociétés European Homes 82 et Terbois demandent le paiement des sommes contractuellement fixées en contrepartie du transfert du permis de construire.
– La SCCV Tulipe invoque la caducité de la convention en se basant sur un arrêté annulant le transfert du permis de construire.
– La Cour, en se référant à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, conclut que les demandes de provisions se heurtent à une contestation sérieuse et ne peuvent être accueillies.

3. Dépens et frais irrépétibles :
– La Cour confirme la décision de première instance concernant les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
– Les sociétés European Homes 82 et Terbois, ayant succombé en leurs prétentions, supporteront les dépens d’appel.
– Aucune considération d’équité ne justifie l’application de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Conclusion

La Cour confirme les décisions de première instance sur la recevabilité de l’action, les demandes de provisions, et les dépens et frais irrépétibles, en se basant sur les articles cités du code de procédure civile.

Avocats

Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :

– Me Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS
– Me Maja ROCCO, avocat au barreau de PARIS
– Me Martial JEAN de la SELARL NABONNE-BEMMER-JEAN, avocat au barreau d’ESSONNE

Mots clefs associés

– Recevabilité de l’action
– Intérêt à agir
– Qualité pour défendre
– Garanties de paiement
– Code de procédure civile
– Action en justice
– Provision
– Obligation contractuelle
– Transfert de permis de construire
– Contestation sérieuse
– Caducité de convention
– Arrêté administratif
– Dépens
– Frais irrépétibles
– Article 700 du code de procédure civile

* * *

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 03 MAI 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/17753 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIOZJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Octobre 2023 -Président du TJ d’EVRY – RG n° 23/00405

APPELANTES

Société EUROPEAN HOMES 82, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.A.S. TERBOIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentées par Me Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440

Ayant pour avocat plaidant Me Maja ROCCO, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

S.A.S. TAS GROUPE , prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

S.A.R.L. COTAFOR, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

S.C.C.V. TULIPE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentées par Me Martial JEAN de la SELARL NABONNE-BEMMER-JEAN, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 mars 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Rachel LE COTTY, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Le groupe European Homes, spécialisé dans la promotion d’opérations immobilières, a envisagé la réalisation d’une opération de construction située [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 7].

A cet effet, a été constituée la société European Homes 82 dont le capital social est détenu par les sociétés European Homes France et Terbois.

La société European Homes 82 a déposé une demande de permis de démolir et de construire, obtenu par arrêté du 18 novembre 2018, sous le n° PC 091 161 18 10018, ayant fait l’objet, le 14 juin 2021, d’une prorogation tacite jusqu’au 8 novembre 2022.

Ayant ultérieurement renoncé à ce projet, la société European Homes 82 et la société Terbois ont signé, le 4 novembre 2022, avec la SCCV Tulipe, également spécialisée dans la promotion d’opérations immobilières, une convention de transfert du permis de construire et des études préalables réalisées au profit de cette dernière.

En contrepartie de ce transfert, la SCCV Tulipe s’est engagée à régler à la société Terbois une indemnité forfaitaire globale et définitive de 1.380.000 euros TTC et à la société European Homes 82 une indemnité forfaitaire globale et définitive de 24.000 euros TTC. Ce paiement devait intervenir à l’obtention de l’arrêté de transfert du permis de construire et au plus tard le 20 décembre 2022 à 17 heures. Il a été prévu qu’à défaut de règlement de ces sommes, il serait versé à chacune des sociétés créancières une pénalité de 1.000 euros par jour de retard.

L’arrêté de transfert du permis de construire au bénéfice de la SCCV Tulipe a été signé le 10 novembre 2022.

Soutenant que les indemnités contractuellement prévues, exigibles depuis le 20 décembre 2022 au plus tard n’ont pas été réglées en dépit d’une lettre de mise en demeure du 28 mars 2023, les sociétés European Homes 82 et Terbois ont fait assigner, devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry la SCCV Tulipe et ses deux associées, les sociétés Tas Groupe et Cotafor, afin d’obtenir, par provision, leur condamnation in solidum au paiement des sommes dues en principal et pénalités.

Par ordonnance du 24 octobre 2023, le premier juge a :

déclaré recevables les demandes formées à l’encontre des sociétés Tas Groupe et Cotafor ;

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles formées par les sociétés European Homes 82 et Terbois ;

condamné les sociétés European Homes 82 et Terbois aux dépens ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 2 novembre 2023, les sociétés European Homes 82 et Terbois ont interjeté appel de cette décision en critiquant ses dispositions ayant rejeté leurs demandes de provisions et les ayant condamnées aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 13 mars 2024, les sociétés European Homes 82 et Terbois demandent à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a jugé l’action dirigée contre les sociétés Cotafor et Tas Groupe recevable ;

la confirmer en ce qu’elle a jugé qu’il n’y avait aucune condition relative à la purge des droits d’auteurs dans la convention, rejetant ainsi la contestation soulevée à ce titre par les sociétés Tulipe, Cotafor et Tas Groupe ;

la confirmer en ce qu’elle les a déboutées de leur demande d’expertise ;

les déclarer recevables et bien fondées en leur appel ;

réformer l’ordonnance en ses dispositions dont elles ont relevé appel ;

Statuant à nouveau,

juger qu’il n’y a aucune contestation sérieuse ;

juger que la convention a date certaine ;

juger que le permis était valide au moment de sa cession ;

En conséquence,

condamner les sociétés Tulipe, Tas Groupe et Cotafor à payer in solidum à la société European Homes 82 la somme provisionnelle de 24.000 euros TTC au titre de la facture n°22-126-001 du 8 décembre 2022 ;

condamner les sociétés Tulipe, Tas Groupe et Cotafor à payer in solidum à la société Terbois la somme provisionnelle de 1.380.000 euros TTC au titre de la facture n°22-003-012 du 8 décembre 2022 ;

condamner les sociétés Tulipe, Tas Groupe et Cotafor à payer in solidum à la société European Homes 82 la somme provisionnelle de 427.000 euros au titre de la pénalité de retard ;

condamner les sociétés Tulipe, Tas Groupe et Cotafor à payer in solidum à la société Terbois la somme provisionnelle de 427.000 euros au titre de la pénalité de retard ;

Y ajoutant,

condamner les sociétés Tulipe, Tas Groupe et Cotafor à leur payer in solidum à chacune la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 20 mars 2023, avant le prononcé de l’ordonnance de clôture, les sociétés Tulipe, Tas Groupe et Cotafor demandent à la cour de :

déclarer les sociétés European Homes 82 et Terbois recevables mais mal fondées en leur appel ;

les débouter purement et simplement ;

constater la caducité de plein droit et sans indemnité de part et d’autre de la convention de transfert de permis de construire litigieuse ;

confirmer l’ordonnance entreprise, au besoin par substitution de motifs, sauf en ce que le premier juge a déclaré recevable les demandes contre les associés de la société Tulipe ;

les déclarer, recevables et fondées en leur appel incident ;

Y faisant droit,

réformer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau sur la recevabilité de l’action à l’encontre des associées de la société Tulipe ;

déclarer les sociétés European Homes 82 et Terbois irrecevables en leurs demandes dirigées à l’encontre des sociétés Tas Group et Cotafor ;

la renvoyer à se mieux pourvoir du chef desdites demandes ;

Subsidiairement,

commettre tel expert qu’il plaira à la cour de désigner avec mission, notamment, de déterminer la valeur des permis transmis,

En tout état de cause,

condamner les sociétés European Homes 82 et Terbois à leur payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamner aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 mars 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité de l’action engagée à l’encontre des associées de la SCCV Tulipe

Les appelantes soutiennent en revanche qu’elles ont un intérêt à agir à l’encontre des sociétés Tas Groupe et Cotafor dès lors que la SCCV Tulipe ne présente pas de garanties sérieuses de paiement, celle-ci ne disposant que d’un capital de 1.000 euros, ne publiant aucun compte et la saisie conservatoire pratiquée sur ses comptes bancaire s’étant révélée infructueuse. Elles invoquent encore l’attitude des associées, précisant que l’opération immobilière litigieuse est mentionnée sur le site de la société Tas Groupe et qu’un représentant de cette société s’est manifesté après l’envoi de la lettre de mise en demeure et la délivrance de l’assignation.

Sur les demandes de provisions

Elles soutiennent qu’au jour de la signature de la convention, le permis était valide, qu’elles ont procédé à l’ensemble des démarches destinées à son transfert, qui a été obtenu par arrêté du 10 novembre 2022, de sorte que la seule condition suspensive au paiement des indemnités ayant été levée, l’obligation des intimées est établie. Elles ajoutent que le transfert du permis a été affiché, que la SCCV Tulipe a entrepris les travaux de démolition ainsi que de multiples démarches auprès de la mairie pour obtenir des modifications du permis au cours de l’année 2023.

Elle verse aux débats, pour en justifier, un arrêté en date du 22 janvier 2024, qui annule le transfert du permis de construire accordé le 10 novembre 2022.

Il convient en conséquence de confirmer de ce chef l’ordonnance entreprise sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens invoqués tenant à la péremption du permis de construire, l’absence de date certaine de la convention, au manquement à l’obligation de délivrance (purge des droits de propriété intellectuelle de l’architecte) et au caractère disproportionné de la contrepartie financière fixée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en leurs prétentions, les sociétés European Homes 82 et Terbois supporteront les dépens d’appel.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions dont il a été relevé appel ;

Condamne les sociétés European Homes 82 et Terbois aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT