Fixation du loyer d’un hôtel : des règles dérogatoires

Notez ce point juridique

Le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, avec déplafonnement.

À défaut de meilleur accord des parties, il est d’usage, pour la fixation du prix du bail d’un hôtel dont le bail est renouvelé avant octobre 2016, de se référer à la méthode hôtelière traditionnelle dont l’expert judiciaire, en préambule du calcul de la valeur locative, a rappelé les principes :

1. Détermination de la recette théorique globale maximum hors-taxes sur la base des prix affichés dans le hall de l’hôtel à la date du renouvellement

2. Abattement pour remises à la clientèle

3. Détermination du taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement, son implantation, les statistiques relevées concernant des établissements de même catégorie

4. Détermination d’un pourcentage sur recettes représentant la part admissible de loyers, tenant principalement compte de la catégorie de l’établissement

5. Ajout du montant de la valeur locative des locaux affectés à une autre activité

6. Application d’un abattement pour conditions aux charges exorbitantes, et pour les travaux n’ayant pas fait accession au bailleur

L’application de cette méthode suppose cependant l’utilisation de données cohérentes, concernant notamment les prix pratiqués et affichés, ce qui a conduit à une légitime discussion entre les parties, notamment en raison d’une part du changement de catégorie de l’hôtel, et des travaux réalisés dans les lieux loués.

Ainsi, pour déterminer la valeur locative du bail en renouvellement au 1er juillet 2014, l’expert judiciaire peut appliqué la méthode hôtelière ancienne, selon les étapes suivantes: en premier lieu, calculer la recette d’hébergement qu’il corrige par l’application d’un taux d’occupation puis d’un abattement au titre des commissions versées aux OTA (online travel agency). Puis en second lieu, appliquer le taux de recettes à la recette d’hébergement corrigée obtenue, avant d’ajouter la valeur locative des recettes annexes afin d’obtenir la valeur locative brute globale. Enfin, procéder à un abattement pour tenir compte des charges exorbitantes de droit commun.

La solution juridique apportée à cette affaire est la suivante :

1) Le montant du loyer renouvelé a été fixé en application de l’article R. 145-10 du code de commerce, selon la méthode hôtelière traditionnelle. Après application de cette méthode, la valeur locative du bail en renouvellement au 1er juillet 2014 a été établie à 257.896 € par an HT/HC.

2) Les intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 11 janvier 2016 pour les loyers dus avant cette date, puis à chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

3) Chaque partie conservera ses dépens d’appel, les dépens de première instance restant répartis comme décidé par le premier juge. Aucune des parties n’obtiendra de dommages et intérêts au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire concerne un litige relatif au renouvellement d’un bail commercial entre la SCI du [Adresse 3] et la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie portant sur des locaux à usage d’hôtel, café, restaurant. Après plusieurs étapes de procédure, le tribunal judiciaire de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 257.896 € par an à compter du 1er juillet 2014. La SA société d’exploitation d’hôtel brasserie a interjeté appel de cette décision, demandant une réduction du loyer. La SCI du [Adresse 3] a également formé un appel incident pour demander un loyer plus élevé. Les parties ont des prétentions divergentes quant au montant du loyer du bail renouvelé.

Sur le montant du loyer renouvelé

Le jugement mixte du 4 octobre 2016 a définitivement jugé que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2014 devait être fixé en application de l’article R. 145-10 du code de commerce, selon lequel le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, avec déplafonnement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aucune des parties ne le contestant, la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 11 janvier 2016 pour les loyers dus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera ses dépens d’appel, les dépens de première instance restant répartis ainsi que décidé par le premier juge. En outre, il n’apparaît pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– La cour confirme le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris
– Déboute les parties de leurs autres demandes
– Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
– Chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel
– Les dépens de première instance resteront répartis comme décidé par le premier juge

Sommaire

Réglementation applicable

– Code de commerce
– Code du tourisme
– Code civil
– Code de procédure civile

Avocats

Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :

– Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065
– Me Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de Paris, toque : P441
– Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090
– Me Catherine MUTELET, avocat au barreau de Paris, toque : C0676

Mots clefs associés

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REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 04 AVRIL 2024

(n° 93/2024, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/14723 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGNK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 juillet 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) – RG n° 16/00923

APPELANTE

S.A. SOCIETE D’EXPLOITATION D’HOTEL BRASSERIE,

exerçant sous le nom commercial : HOTEL [10] – RESTAURANT [7]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 784 328 288

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

Assistée de Me Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de Paris, toque : P441

INTIMEE

S.C.I. SCI DU [Adresse 3]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 414 577 262

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090

Assistée de Me Catherine MUTELET, avocat au barreau de Paris, toque : C0676

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 7 février 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 mars 1985, M. [E] [Y], aux droits duquel est venue la SCI du [Adresse 3], a donné à bail en renouvellement à la société Hôtel [10] nouvellement dénommée la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie, des locaux à usage d’hôtel, café, restaurant dépendant d’un immeuble [Adresse 1] à l’angle du [Adresse 3], pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 1984.

Par un arrêt du 12 juin 2002, la cour d’appel de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014 à 145.212 €.

Par acte extrajudiciaire du 06 décembre 2013, la bailleresse a fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 350.000 €, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2014.

Par mémoire préalable notifié le 6 novembre 2015, la bailleresse a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 287.000 €.

La SA société d’exploitation d’hôtel brasserie, exerçant sous le nom commercial « Hôtel [10] ‘ Restaurant [7] », a accepté le principe du renouvellement du bail mais s’est opposée au prix du loyer proposé.

Par acte d’huissier de justice du 11 janvier 2016, la SCI du [Adresse 3] a assigné la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 284.000 €, par an hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2014.

Par un jugement rendu le 4 octobre 2016, le juge des loyers commerciaux a notamment constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 6 décembre 2013 par la SCI du [Adresse 3] et son acceptation le 6 juin 2015 par la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie le principe du renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2014 et a dit que les règles du plafonnement ne s’appliquent pas au loyer du bail renouvelé, en application des dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce, en ordonnant une mesure d’expertise afin d’apprécier la valeur locative des lieux.

L’expert a déposé son rapport le 15 octobre 2019, concluant à une valeur locative des locaux à la somme de 256.000 € hors taxes et hors charges.

Par un jugement du 6 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

– fixé à la somme de 257.896 € en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er juillet 2014, le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI du [Adresse 3] et la SCI du [Adresse 3], portant sur des locaux situés [Adresse 1] à l’angle du [Adresse 3] ;

– dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû à compter du 11 janvier 2016 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

– dit n’y avoir lieu à ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année ;

– partagé les dépens, en ce inclus les frais d’expertise de M. [M] [G], par moitié entre les parties ;

– ordonné l’exécution provisoire ;

– rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration d’appel du 27 juillet 2021, la Société d’exploitation d’hôtel brasserie a interjeté appel du jugement des chefs du montant du loyer renouvelé, des intérêts et des dépens.

Par conclusions déposées le 10 janvier 2022, la SCI du [Adresse 3] a formé un appel incident aux fins essentielles de voir infirmé le jugement sur le montant du loyer du bail renouvelé.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 décembre 2023.

MOYENS ET PRETENTIONS

Vu les conclusions déposées le 1er février 2022, par lesquelles la Société d’exploitation d’hôtel brasserie, appelante, demande à la Cour de :

– infirmer le jugement rendu le 06 juillet 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’il a fixé à la somme de 257.896 € en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er juillet 2014, le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI du [Adresse 3] et la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie, portant sur des locaux situés [Adresse 1] à l’angle du [Adresse 3] ;

– le confirmer au surplus ;

Statuant à nouveau,

– fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2014 à la somme annuelle de 205.671,92 € hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

A titre subsidiaire,

– fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2014 à la somme annuelle de 222.693,75 € hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

En tout état de cause,

– condamner la SCI du [Adresse 3] aux dépens de la procédure en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître [V] en ce qui la concerne, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ainsi qu’au paiement de la somme de 10.000 € par application de l’article 700 dudit code.

Vu les conclusions déposées le 10 janvier 2022, par lesquelles la SCI du [Adresse 3], intimée, demande à la Cour de :

– infirmer le jugement rendu le 06 juillet 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de paris en ce qu’il a :

* fixé à la somme de 257.896 € en principal, hors taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2014, le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI du [Adresse 3] et la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie, portant sur des locaux situés [Adresse 1] à l’angle du [Adresse 3] ;

* débouté la société intimée de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Statuant à nouveau,

– dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2014, aux clauses et conditions du bail expiré, hormis le cas échéant leur mise en harmonie avec les dispositions de la loi n° 2014 ‘ 626 du 18 juin 2014 et de son d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 363.300 €, hors taxes et hors charges ;

– dire et juger que, par application des dispositions de l’ancien article 1154 du code civil et du nouvel article 1343-2 de ce code, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ;

– débouter la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie de l’ensemble de ses demandes ;

– confirmer le jugement rendu le 06 juillet 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de paris en ce qu’il a dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 11 janvier 2016 pour les loyers dus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

Et y ajoutant,

– condamner la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie à une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie aux entiers dépens de première instance incluant les honoraires de l’expert judiciaire et d’appel qui seront recouvrés dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

1) Sur le montant du loyer renouvelé

1. Détermination de la recette théorique globale maximum hors-taxes sur la base des prix affichés dans le hall de l’hôtel à la date du renouvellement

2. Abattement pour remises à la clientèle

3. Détermination du taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement, son implantation, les statistiques relevées concernant des établissements de même catégorie

4. Détermination d’un pourcentage sur recettes représentant la part admissible de loyers, tenant principalement compte de la catégorie de l’établissement

5. Ajout du montant de la valeur locative des locaux affectés à une autre activité

6. Application d’un abattement pour conditions aux charges exorbitantes, et pour les travaux n’ayant pas fait accession au bailleur

Ainsi, pour déterminer la valeur locative du bail en renouvellement au 1er juillet 2014, l’expert judiciaire, M. [M] [G] a appliqué la méthode hôtelière ancienne, selon les étapes suivantes: en premier lieu, il a calculé la recette d’hébergement qu’il a corrigée par l’application d’un taux d’occupation puis d’un abattement au titre des commissions versées aux OTA (online travel agency). Puis en second lieu, il a appliqué le taux de recettes à la recette d’hébergement corrigée obtenue, avant d’ajouter la valeur locative des recettes annexes afin d’obtenir la valeur locative brute globale. Enfin, il a procédé à un abattement pour tenir compte des charges exorbitantes de droit commun.

Il convient de reprendre la description des locaux et de leur situation résultant du rapport d’expertise, reprise par le jugement déféré et non contestée par les parties.

Il est constant et d’ailleurs relevé par l’expert judiciaire que les locaux loués, situés [Adresse 1], voie secondaire à sens unique de circulation à l’angle de la rue Saint Lazare, se trouvent à proximité de la gare Saint-Lazare et du Passage du Havre dans la partie est du 8ème arrondissement et en bordure du [Localité 6], soit dans un quartier central de la capitale qui connaît une concentration de nombreux magasins, notamment boulevard Haussmann, de très nombreux bureaux, s’agissant d’un des principaux quartiers d’affaires attirant près de 143.000 salariés et qui abrite un nombre important de transports en commun avec des stations aux abords immédiats tels que celles du RER E et du RER A, des métros Saint-Lazare, Havre Caumartin outre la gare Saint Lazare elle-même et les stations de bus, permettant ainsi un accès direct à des sites touristiques franciliens majeurs tels que le parc d’attraction [8], le musée [9], la tour Eiffel ainsi que le château de Versailles.

L’expert conclut à un emplacement très favorable à l’exercice d’une activité hôtelière ce qui est confirmé par une très forte densité d’hôtels dans le secteur, notamment de catégorie moyenne, qui représentent plus des 2/3 des hôtels situés dans l’environnement immédiat de la gare Saint Lazare.

L’expert ajoute que si l’hôtel est situé à l’abri de la forte agitation de la [Adresse 3], il subit néanmoins les nuisances sonores liées à l’intensité de la circulation automobile mais également à l’accès à la gare du RER E, située sous le sous-sol de l’immeuble.

L’hôtel dépend d’un immeuble édifié au cours de la première moitié du XIXème siècle qui comprend deux corps de bâtiments, l’un situé à l’angle de la [Adresse 1] et sur la [Adresse 3], et l’autre uniquement sur la [Adresse 1] avec petit retour en partie arrière entre cour et courette.

L’immeuble, déployant de larges façades, est élevé d’un sous-sol, rez-de-chaussée, trois étages droits, 4ème étage en retrait avec balcon filant, 5ème étage dans le brisis de la couverture et 6ème étage partiel implanté dans la partie en aile sur cour et courette, le tout en bon état apparent sauf à prévoir le ravalement des façades sur cour.

L’hôtel occupe la quasi totalité de l’immeuble sauf l’emprise du rez-de-chaussée située en angle occupée par l’accès de la gare du RER E.

Il est classé dans la catégorie des hôtels de tourisme 3 étoiles depuis le 25 juin 2012 et dispose de 64 chambres, dont 5 sont exclues de l’assiette du bail, pour une capacité d’accueil de 125 personnes.

Le rez-de-chaussée accueille un vaste hall avec comptoir de réception, les accès aux escaliers et ascenseurs, la salle de petits déjeuner de 26 places sans éclairement naturel, une cuisine désaffectée et attachée à un restaurant anciennement présent dans les lieux, une salle de séminaire éclairée sur la rue de l’lsly et une bagagerie.

Au premier étage, se trouvent 9 chambres dont 7 éclairées sur rues et 2 sur cour, une petite réserve et un bureau administratif et salon. Du 2ème au 4ème étage, se trouvent 12 chambres dont 4 sur cour et courette et 8 sur rues.

Le 5ème étage comporte 14 chambres dont 8 mansardées et éclairées sur rue et 6 sur cour et courette.

Le 6ème étage accueille le logement de l’exploitant qui comprend trois pièces, WC et douche pour une surface de 60,40 m2. Le sous-sol, non accessible à la clientèle, regroupe les locaux annexes et techniques.

L’expert relève que le tout est en bon état général avec un niveau de confort et d’équipement correspondant à la catégorie des hôtels trois étoiles standard mis en valeur par des surfaces de chambres généralement supérieures aux standards requis dans cette catégorie et par les volumes d’accueil.

a. La détermination de la recette théorique annuelle maximum hors-taxes

L’expert a retenu la valeur des prix par chambre affichée en 2014, compris entre 97 et 116 € pour les chambres simples, 125 à 204 € pour les chambres doubles selon la catégorie et la saison, 116 à 145 € pour les chambres doubles du 5ème étage, selon la catégorie et la saison, avec 151 jours en basse saison et 214 jours en haute saison, soit un prix moyen affiché de 160 € et une recette théorique maximum de 3.445.187 € par an selon le calcul suivant.

Le tribunal a retenu cette évaluation, aux motifs qu’il ne saurait être retenu une haute saison de 44 jours alors que les décisions de justice dont se prévaut le preneur prennent en considération une haute saison d’au moins 7 mois, soit 155 jours, et que selon l’office du tourisme, la basse saison s’étend du 1er novembre au 31 mars et la haute saison du 1er avril au 31 octobre, période marquée par l’organisation d’événements à Paris (foires, salons) générant une affluence importante de visiteurs.

En cause d’appel, la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie maintient son argumentaire tendant à critiquer la recette théorique retenue par l’expert, comprenant une haute saison, durant laquelle les prix seraient plus élevés, de 214 jours, ce qu’elle estime « inconcevable », l’établissement ayant appliqué, au cours de l’année 2014, des prix de haute saison sur 44 jours, de sorte que la recette théorique annuelle s’établirait donc à 3.061.327 € et non à 3.445.187 €, soit 2.757.839,55 € après déduction de la taxe séjour. A titre subsidiaire, la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie sollicite de la cour d’appel de retenir au maximum et selon une jurisprudence constante une haute saison de 155 jours, portant le loyer annuel principal à la somme de 222.693,75 €.

La SCI du [Adresse 3] fait valoir quant à elle que la haute saison, comprise entre le 1er avril et le 1er octobre, serait de 214 jours.

Au cas d’espèce, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, en tenant compte des prix pratiqués par l’établissement hôtelier sur l’année 2014, et d’une durée de basse saison de 151 jours et de haute saison de 214 jours, conforme à l’activité touristique réelle sur [Localité 11], confirmée par les professionnels du secteur, notamment l’Office du tourisme.

Le jugement sera donc approuvé de ce chef, en ce qu’il a retenu une recette théorique maximum de 3.445.187 € par an, en tenant compte d’une haute saison de 214 jours.

b. L’abattement pour les remises à la clientèle

L’expert a retenu un abattement de 28 %, en le justifiant par l’importance du prix de chambre moyen de 160 €.

Le premier juge a retenu cet abattement de 28 % sur la recette théorique après avoir considéré que si la locataire ne bénéficie pas d’un référencement sur des sites de réservation à la date du renouvellement du bail, l’expert a cependant opéré à un contrôle de pertinence et observé que la recette théorique après abattement de 28 % aboutit à une moyenne de 97 € HT par chambre, soit supérieur au ratio moyen dans le segment hôtelier moyenne gamme en 2014 selon le cabinet KMPG (91,60 €) et proche de celui établi par l’office du tourisme de [Localité 11] (98,72 €) qui concerne cependant des hôtels exploités par des indépendants et de petite capacité, de sorte que le taux de 28 % proposé par l’expert apparaît adapté au regard des prix affichés, des caractéristiques de l’hôtel et de son emplacement dans un environnement concurrentiel.

Si la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie accepte ce taux, tout en soulignant qu’un taux de 30 % serait plus raisonnable, la SCI du [Adresse 3] en revanche demande à ne retenir qu’un taux de remise de 15 %.

Au soutien de ses prétentions, la SCI du [Adresse 3] argue que l’abattement de 28 % retenu par l’expert au titre des remises accordées par l’exploitant par rapport aux prix affichés, ainsi que des commissions versées aux plate-formes de réservation en ligne serait parmi les plus élevés alors que l’exploitant ne consentirait aucune remise et ne ferait pas appel aux plate-formes de réservation en ligne.

Elle souligne que les prix affichés ne seraient pas supérieurs à ceux des autres établissements de la même catégorie alors que l’Hôtel dispose de chambres particulièrement spacieuses et jouit d’un emplacement exceptionnel, et que l’expert ainsi que le premier juge, auraient procédé à une erreur en comparant le prix théorique établi sur la base des prix affichés (qui seraient toujours supérieurs aux prix pratiqués), avec la moyenne des prix pratiqués sur l’ensemble des arrondissements de [Localité 11].

Au cas d’espèce, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, en tenant compte ratio moyen dans le segment hôtelier moyenne gamme en 2014.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

c. Détermination du taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement, son implantation, les statistiques relevées concernant des établissements de même catégorie

L’expert a également tenu compte des statistiques pour les hôtels 3 étoiles dont il ressort pour l’année 2014 à [Localité 11] un taux d’occupation moyen de 82,50 %, mais aussi du taux réel d’occupation relevé par Monsieur [G] dans son rapport précité, soit 82,50 % et en se référant au bon emplacement de l’hôtel dans un quartier touristique, de sa capacité d’accueil limitée, de la concurrence du secteur, il a proposé de retenir un taux d’occupation de 78 %.

Le tribunal a finalement retenu ce taux d’occupation de 82,50 %, après avoir relevé que si les parties contestent le taux ainsi retenu, les taux d’occupation moyens qu’elles proposent ne correspondraient pas à la réalité du marché pour la période de référence, alors que ce taux, au caractère normatif, a été établi après un contrôle de cohérence de l’expert, qui, après rapprochement entre la recette moyenne par chambre et du taux de remise de 28 %, est parvenu à un taux d’occupation de 82,50 %, la cohérence de ce taux étant de surcroît confirmée par la recette théorique obtenue ressortant à 31.180 € par chambre et conforme à la qualité de l’emplacement pour une clientèle d’affaires et touristique, et du confort de l’hôtel qui bénéficie de chambres spacieuses.

Pour critiquer ce taux et solliciter l’application d’un taux de 70 %, la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie expose que le coefficient de 82,50 % fixé par le premier juge d’une part correspondrait à une occupation complète presque tous les jours de l’année alors que pendant de nombreux mois l’activité est nécessairement réduite et que d’autre part, l’expert avait pu constater que l’établissement de l’appelante avait enregistré des taux d’occupation très inférieurs à la moyenne constatée sur [Localité 11], conduisant à ajuster les préconisations de la méthode hôtelière, et à retenir les taux d’occupation généralement retenus par la jurisprudence variant entre 70 et 80 %, à l’instar de ce qui a été retenu pour l’hôtel Londres et New York (un taux d’occupation de 78 %), alors que ce dernier bénéficie d’un meilleur emplacement.

La SCI du [Adresse 3] fait quant à elle également grief au premier juge d’avoir retenu ce taux d’occupation de 82,50 %, et demande l’application d’un taux de 85 % en invoquant l’application de la méthode hôtelière à un hôtel classé 3 étoiles, dont il résulte un taux d’occupation moyen pour les hôtels de catégorie trois étoiles à Paris supérieur à 80 % et des taux d’occupation de 90 % à 93 % relevés par l’expert dans des locaux à proximité immédiate des locaux sous expertise, le secteur dans lequel se trouvent les locaux litigieux étant celui faisant ressortir les taux d’occupation les plus élevés et celui dans lequel se trouvent le plus grand nombre d’hôtels, la qualité de l’emplacement des locaux litigieux justifiant ainsi le taux d’occupation retenu.

Au cas d’espèce, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi fixé le taux d’occupation à 82,50 %, conforme au taux d’occupation moyen sur [Localité 11] au jour du renouvellement, et au taux d’occupation réel de la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie, et en tenant compte également du bon emplacement de l’hôtel, emplacement étant néanmoins à relativiser en l’état de la capacité réduite de l’hôtel en comparaison avec les hôtels 3 étoiles à proximité.

Ainsi, le taux de 82,50 % fixé par le premier juge doit être appliqué.

d. Détermination d’un pourcentage sur recettes représentant la part admissible de loyers, tenant principalement compte de la catégorie de l’établissement

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a retenu un taux de 13,75 % sur les recettes, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire, et ce, eu égard à l’emplacement de l’hôtel et à l’importance des espaces communs, et en écartant la taux de 15 % sollicité par la SCI du [Adresse 3], non justifié compte tenu de la date de renouvellement du bail.

La SCI du [Adresse 3] maintient en cause d’appel sa demande d’application d’un taux sur recettes de 15 %, en excipant de l’emplacement de qualité, des surfaces importantes, de l’excellente profitabilité malgré la faiblesse du chiffre d’affaire ainsi que du fort potentiel de l’hôtel.

La SA société d’exploitation d’hôtel brasserie demande quant à elle la confirmation du pourcentage sur recettes retenu par le premier juge, conforme aux coefficients habituellement appliqués aux hôtels 3 étoiles, compris entre 13 et 14 %, sans que la nouvelle classification de l’hôtel ou la nouvelle méthode hôtelière puissent être retenues, s’agissant d’un renouvellement de bail au 1er juillet 2014.

Au cas d’espèce, le premier juge doit être approuvé en ce qu’il a écarté tant l’application de la nouvelle méthode hôtelière que la prise en compte de la nouvelle classification de l’hôtel en hôtel 5 étoiles, dès lors que ces éléments sont postérieurs au 1er juillet 2014, date du renouvellement du bail, et ne sauraient dès lors être utilisés pour fixer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement.

Or, en retenant la classification 3 étoiles de l’hôtel, au jour du renouvellement, le taux de 13,75 % pris en compte par le premier juge apparaît cohérent avec la méthode hôtelière en vigueur au jour du renouvellement, qui prévoyait un taux sur recette compris entre 13 et 14 % pour des hôtels de cette catégorie, tout en étant dans la fourchette haute du taux afin de tenir compte de la situation de privilégiée de l’hôtel, de l’importance des espaces communs offerts à la clientèle et de la taille des chambres.

Il convient dès lors d’approuver le tribunal ayant retenu un taux de 13,75 %.

e. Ajout du montant de la valeur locative des locaux affectés à une autre activité

Le premier juge a retenu une valeur locative pour le logement de l’exploitant situé au 6ème étage de 15 €/m² et par mois HT/HC, pour une superficie de 60,40 m², et ce, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire, après avoir considéré que la surface de 110,60 m² alléguée par la bailleresse ne saurait être valablement retenue, dès lors qu’elle correspond à la surface totale de l’étage, en incluant les remises, les greniers et la machinerie d’ascenseur, pas plus que ne saurait être retenu le prix unitaire de 200 €/m² alors que le logement est en partie mansardé, ne comporte pas de cuisine et n’est accessible que par l’escalier depuis le 5ème étage.

Pour critiquer cette valeur locative du logement et solliciter un loyer de 16.200 €, la SCI du [Adresse 3] expose qu’il y a lieu de retenir un prix au m² de 200 €, soit une valeur locative de 16.000 €, pour une surface de 80 m², tandis que la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie acquiesce à la valorisation retenue par le premier juge.

Au cas d’espèce, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué.

En effet, il résulte du plan communiqué par la SCI du [Adresse 3] elle-même à l’expert, et reproduit dans ledit rapport, que si le 6ème étage est mentionné comme comportant une surface de 110,60 m², cette surface porte sur la totalité de l’étage qui comprend, outre l’appartement d’une superficie de 60,40 m², des locaux techniques, remises, grenier et machinerie d’ascenseur, justifiant ainsi de ne retenir qu’une surface de 60,40 m² correspondant effectivement à l’assiette réel du local à usage d’habitation de l’exploitant, sans qu’au demeurant la SCI du [Adresse 3] ne produise de pièces venant contredire la surface ainsi retenue pour l’appartement.

Si par ailleurs la SCI du [Adresse 3] conteste la valeur locative retenue par le premier juge, souhaitant la voir porter à 200 €/m²/an, le premier juge doit être approuvé d’avoir retenu une valorisation de 15 €/m²/mois, afin de tenir compte de la configuration du local, mansardé et dépourvu d’une cuisine, ainsi que son difficile accès, uniquement par l’escalier depuis le 5ème étage.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

f. Application d’un abattement pour la taxe foncière

Aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a déduit de la valeur locative le montant de la taxe foncière prise en charge par le preneur en 2014 à hauteur de la somme de 11.200 €, après déduction de la taxe d’ordures ménagères.

La SA société d’exploitation d’hôtel brasserie sollicite la confirmation du jugement de ce chef, en excipant de l’usage pour les hôtels parisiens tendant à pratiquer un abattement relatif à la taxe foncière.

La SCI du [Adresse 3] s’oppose à ce chef du jugement et sollicite l’absence d’abattement à ce titre, en arguant pour l’essentiel que l’usage dans les baux hôteliers serait de refacturer la taxe foncière au preneur, de sorte que la clause contractuelle litigieuse refacturant au preneur la taxe foncière ne saurait être qualifiée de clause exorbitante du droit commun.

Au cas d’espèce, le bail met la taxe foncière à la charge du preneur ce qui constitue une clause exorbitante de droit commun, puisque transférant une charge liée à la qualité de propriétaire sur le preneur, étant relevé que le fait que l’article R. 145-35 3 du code de commerce énonce que peut être imputée au locataire la taxe foncière, n’ôte pas le caractère exorbitant de ce transfert, la taxe foncière étant rattachée à la propriété immobilière, outre que cette disposition n’est pas applicable au bail dont s’agit dont le renouvellement est antérieur au décret du 03 novembre 2014.

Il sera par conséquent fait droit à l’abattement de 11.200 € et le jugement sera approuvé de ce chef.

g. Application d’une majoration au titre du droit de percement

Le premier juge a retenu une majoration au titre du droit de percement de 2 %, après avoir considéré que si le preneur bénéficie d’un droit de percement permettant l’exploitation de 5 chambres supplémentaires, ce droit de percement est toutefois limité au seul 1er étage.

La majoration ainsi retenue par le premier juge est contestée par les deux parties, la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie demandant l’application d’une majoration symbolique de 1 % à ce titre, en l’état du caractère limité du percement, qui ne permet de communiquer qu’avec le premier étage sur les six que compte l’hôtel, tandis que la SCI du [Adresse 3] demande quant à elle l’application d’une majoration de 3 % aux motifs que le droit de percement a permis la création de 5 chambres supplémentaires doubles de 2ème catégorie, représentant plus de 8 % des chambres incluses dans l’assiette du bail.

Au cas d’espèce, le premier juge doit être approuvé d’avoir retenu une majoration de 2 % préconisée par l’expert pour le droit de percement dont la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie bénéficie, qui tient compte à la fois de cet avantage dont la preneuse bénéficie, et qui lui a permis la création de 5 chambres supplémentaires (hors assiette du bail), mais également du caractère tout relatif de ce percement, limité à un seul des six étages de l’hôtel.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

h. Sur l’application d’un abattement pour travaux

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a rejeté, au visa des article L. 311-1, L. 311-2 et L. 311-3 du code du tourisme, la demande d’abattement pour travaux formulée par la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie, après avoir considéré que :

– l’expert a laissé cette demande à l’appréciation du tribunal,

– les factures produites portent sur des travaux qui ont été réalisés en 2000/2001, soit plus de 12 ans avant le renouvellement du bail,

– il n’est aucunement justifié de la notification à la bailleresse des travaux de mise aux normes des installations électriques et des éclairages de sécurité, seule une demande de modification de la façade de l’immeuble sur la [Adresse 1], qui ne relève pas au demeurant des dispositions précitées du code du tourisme, ayant fait l’objet d’une notification à la bailleresse le 02 septembre 1999,

– si le preneur a informé la bailleresse des travaux envisagés de réunion de 6 chambres d’une personne aux fins de les transformer en trois chambres de deux personnes et de répondre ainsi au critère de surface minimale de la grille de classement hôtelier par courrier recommandé du 08 novembre 2012, ce poste de travaux n’est toutefois pas susceptible d’ouvrir droit au locataire à abattement sur la valeur locative dès lors que le courrier précité ne répond pas au formalisme exigé par l’article L. 311-2 du code de tourisme en l’absence de notification au bailleur des devis de travaux.

Pour critiquer ce chef du jugement et solliciter l’application d’un taux d’abattement de 2 %, la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie expose qu’à la suite de la visite de sécurité de la Préfecture de Police de Paris du 23 avril 2009, il a été émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’hôtel avec menace de prononcer une interdiction temporaire d’utilisation de l’établissement si les mesures spécifiées n’étaient pas réalisées dans un délai maximum de quatre mois, ce qui a conduit le preneur dans l’urgence à faire réaliser des travaux de mise aux normes pour un montant total de 96.177,92 € TTC, outre 17.066,92 € TTC de dépenses liées à la mise aux normes de l’éclairage de sécurité.

La SA société d’exploitation d’hôtel brasserie ajoute en outre qu’au cours du bail expiré, le gérant de la SCI du [Adresse 3] a donné son accord à la preneuse par courrier du 02 septembre 1999 pour la réalisation de travaux modifiant la façade [Adresse 1], travaux réalisés et acquittés par la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie pour un montant total de 387.538 € TTC.

Elle souligne enfin avoir régulièrement avisé la SCI du [Adresse 3] de son souhait de réunir 6 chambres d’une personne pour les transformer en 3 chambres double afin de répondre au critère de surface minimale de la grille de classement hôtelier, et ce, par courrier recommandé du 08 novembre 2012, conformément au formalisme de l’article L. 311-2 du code du tourisme, travaux s’élevant à 67.217,30 € TTC.

La SCI du [Adresse 3] s’oppose à ce chef de demande et acquiesce au jugement querellé sur ce point, en faisant valoir pour l’essentiel que hormis les travaux de mise aux normes d’électricité, aucun des travaux réalisés par le preneur ne permettraient de bénéficier d’un abattement sur le prix du loyer et que le formalisme n’aurait pas été respecté faute de notification des devis au bailleur de sorte qu’aucun abattement ne doit être appliqué.

Au cas d’espèce, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée que le premier juge a ainsi statué, dès lors que les travaux invoqués remontent à plus de 12 ans avant le renouvellement dont la cour est saisie, et qu’il n’est pas justifié par la SA société d’exploitation d’hôtel brasserie d’une notification dans les formes de l’article L. 311-2 du code du tourisme pour les travaux d’aménagement.

Cette position du premier juge doit être approuvée et le jugement confirmé de ce chef.

i. Récapitulatif

Il résulte des constatations et appréciations qui précèdent que la valeur locative au 1er juillet 2014, selon la méthode hôtelière, s’établit comme suit :

– recette théorique annuelle hors-taxes : 3.445.187 €

– abattement pour remises: 28 %

– taux d’occupation : 82,50 %

– pourcentage sur recettes : 13,75 %

Soit une valeur locative brute de 263.820 €HT/HC à qui on applique un abattement lié à la taxe foncière et une majoration de 2 % liée au droit de percement

Total : 257.896 € par an HT/HC

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a fixé le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2014 à la somme de 257.896 €/ an HT/HC.

2) Sur la capitalisation des intérêts

Le tribunal doit donc être approuvé d’avoir jugé qu’en application de l’article 1155 du code civil, dont les principes sont repris aux articles 1231-7 et 1343-2 du même code, dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux le 11 janvier 2016, puis au fur et à mesure des échéances échues, et qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année en raison de l’indétermination du loyer pendant l’instance.

3) Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera ses dépens d’appel, les dépens de première instance restant répartis ainsi que décidé par le premier juge.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 06 juillet 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris sous le n°RG 16/923 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel ;

Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

La greffière, La présidente,