La clause d’échelle mobile des baux commerciaux doit jouer dans les deux sens (hausse comme baisse) auquel cas, elle est frappée de nullité.
Clause d’indexation du bail commercial
Dans cette affaire, c’est à juste titre que la société locataire et les cautions observent que la clause d’indexation du bail exclut, en cas de baisse de l’indice, l’ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle, alors que le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse.
L’article L.112-2, alinéa 2, du code monétaire et financier
Cette clause, en écartant toute réciprocité de variation, introduit la distorsion prohibée par l’article L.112-2, alinéa 2, du code monétaire et financier, la neutralisation des années de baisse de l’indice de référence ayant mathématiquement pour effet que la période de révision du loyer devient plus longue que celle de la variation de l’indice. Cette clause doit dès lors être réputée non écrite.
L’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.
Aux termes de l’article L112-1 du code monétaire et financier, en sa version en vigueur depuis le 10 janvier 2009, sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.
Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.
Litige sur les loyers commerciaux du Bail commercial
Par acte authentique du 26 septembre 2012, la société WD immobilier a donné à bail à la SARL Kurdonya un immeuble à usage commercial situé à [Localité 5] (Nord), 35 Grand Place, pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2012, pour l’exploitation d’une activité de restauration rapide. Monsieur [S] et son épouse, Madame [O], se sont portés cautions solidaires du preneur à l’égard du bailleur afin de garantir “le paiement régulier et exact des loyers”.
Par acte authentique du 28 décembre 2018, la société WD immobilier a cédé l’immeuble objet du bail à Monsieur [V] et à son épouse, Madame [B].
Par acte d’huissier du 11 février 2019, les époux [V] [B] ont fait délivrer à la société Kurdonya un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail portant sur la somme de 7 556,56 euros, correspondant aux loyers et charges des mois de janvier, février et mars 2019, outre le coût de l’acte pour un montant de 178,60 euros.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 26 septembre 2012 entre la société WD immobilier et la société Kurdonya prévoit :
– en sa clause “loyers”, que le loyer annuel s’élèvera, à compter du 1er octobre 2014, à 19 200 euros hors taxes et hors charges, augmenté de l’indexation sur la base de l’indice du 1er trimestre 2012, et que le locataire versera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, payable d’avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, une provision sur les charges, taxes et prestations à sa charge de 480 euros, ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente ;
– en sa clause “impôts – charges”, que la locataire remboursera au bailleur les frais de gestion s’élevant à 4% du loyer annuel à payer en sus de la provision pour charges ;
– en sa clause “indexation du loyer”, que le loyer sera indexé tous les ans, à la date anniversaire de l’entrée en jouissance, sur l’indice national du coût de la contruction et lui fera subir les mêmes variations d’augmentation, mais qu’en cas de baisse de l’indice choisi, le loyer restera identique sans aucune diminution ;
– en sa clause “dépôt de garantie”, que le preneur a payé au bailleur la somme de 3 600 euros à titre de dépôt de garantie ;
– en sa clause “restitution des lieux loués – remise des clés”, que le preneur rendra toutes les clés du local le jour où finira son bail.