COUR D’APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 04 juillet 2023
N° RG 21/01378 – N° Portalis DBVU-V-B7F-FT5T
-PV- Arrêt n°
[V] [E] / [Y] [C], [N] [R], [X] [D], S.A.R.L. JORDYL RENOVE, S.A.R.L. IMMOBILIER SYSTEME
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MOULINS, décision attaquée en date du 18 Mai 2021, enregistrée sous le n° 16/00512
Arrêt rendu le MARDI QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire exerçant les fonctions de Conseiller
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et de Mme Céline DHOME lors du prononcé
ENTRE :
Mme [V] [E]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représentée par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
M. [Y] [C]
[Adresse 8]
[Localité 10]
et
Mme [N] [R]
[Adresse 9]
[Localité 10]
Représentés par Maître Laurent GARD de la SCP VGR, avocat au barreau de MOULINS
Timbre fiscal acquitté
M. [X] [D]
[Adresse 3]
[Localité 1]
et
S.A.R.L. JORDYL RENOVE
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Maître Elodie FALCO, avocat au barreau de MOULINS
Timbre fiscal acquitté
S.A.R.L. IMMOBILIER SYSTEME
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Maître Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Stéphane MESONES, avocat au barreau de MOULINS
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS :
L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 mai 2023, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 04 juillet 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé du litige
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte authentique du 12 mai 2010, Mme [V] [K] veuve [E] a fait l’acquisition d’un appartement (lot n° 8) ayant pour dépendances une cave (lot n° 11) et un garage (lot n° 16), dépendant d’un immeuble de copropriété cadastré section AW numéro [Cadastre 5] et situé [Adresse 6] à [Localité 1] (Allier). Cette acquisition a été faite moyennant le prix total de 203.000,00 € dont 195.000,00 € pour la partie immobilière et 8.000,00 € pour les meubles et objets mobiliers. Les travaux initiaux de plomberie de cet appartement avaient été effectués par M. [X] [D] et la SARL JOR DYL RENOVE. Mme [V] [K] veuve [E] a ensuite revendu cet appartement et ses dépendances par l’intermédiaire de la SARL IMMOBILIER SYSTÈME à M. [Y] [C] et Mme [N] [R] par acte authentique du 22 décembre 2014 moyennant le prix total de 222.500,00 € dont 212.500,00 € pour la partie immobilière et 10.000,00 € pour les biens mobiliers.
Se plaignant, d’une part d’une très forte odeur d’égouts régnant en permanence dans l’appartement dès son installation dans les lieux en 2015 et accentuée les jours de pluie et d’autre part de la persistance d’infiltrations d’eau dans le grenier, et arguant en conséquence de l’existence de vices cachés, M. [C] et Mme [R] ont, par acte d’huissier de justice signifié le 22 août 2016, assigné Mme [E] devant le tribunal de grande instance de Moulins afin d’obtenir à titre principal la réduction du prix de cette vente immobilière par application des articles 1641 et 1146 du Code civil.
Suivant une ordonnance rendue le 21 février 2017, le Juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Moulins a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, subséquemment confiée le 27 mars 2017 à M. [W] [L], architecte-expert près la cour d’appel de Riom. À la demande de Mme [E], cette mesure d’expertise judiciaire a été étendue le 21 novembre 2017 à la société IMMOBILIER SYSTÈME, qui elle-même en a obtenu l’extension le 20 mars 2018 à la société JOR DYL RENOVE et à M. [D]. Après avoir rempli sa mission, l’expert judiciaire commis a établi son rapport définitif le 6 mars 2019, préconisant un certain nombre de travaux qui ont été exécutés en cours de procédure. Arguant que ces travaux n’avaient pas été suffisants, Mme [E] a maintenu ses demandes initiales.
C’est dans ces conditions que, suivant un jugement n° RG-16/00512 rendu le 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Moulins a :
– déclaré recevable et bien fondée l’action en résolution de vente immobilière engagée par M. [C] et Mme [R] ;
– prononcé la nullité de la vente intervenue par acte authentique du 22 décembre 2014 entre Mme [E], venderesse, et M. [C] et Mme [R], acquéreurs, portant sur l’appartement et ses dépendances au sein de l’immeuble de copropriété, deuxième étage bâtiment A, situé [Adresse 6] à [Localité 1] (Allier), moyennant le prix de 222.500,00 € ;
– condamné Mme [E] à restituer à M. [C] et Mme [R] le prix susmentionné de 222.500,00 €, à charge pour ces derniers de restituer cet appartement ;
– ordonné à M. [C] et Mme [R] de faire procéder à la publication de ce jugement au service de la Publicité foncière ;
– condamné Mme [E] à payer au profit de M. [C] et Mme [R] les sommes suivantes :
* 7.395,88 € au titre d’un coût de travaux effectués sur les réseaux d’assainissement [fosse septique] ;
* 168,30 € au titre d’un coût de travaux de toiture ;
* 2.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
* 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– rejeté des exceptions de nullité soulevées par la société IMMOBILIER SYSTÈME d’une part et par M. [D] et la société JOR DYL RENOVE d’autre part ;
– rejeté des fins de non-recevoir soulevées par la société IMMOBILIER SYSTÈME d’une part et par M. [D] et la société JOR DYL RENOVE d’autre part ;
– condamné la société IMMOBILIER SYSTÈME à garantir Mme [E] de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires, à l’exception du préjudice résultant de la restitution et des condamnations relatives aux travaux de toiture et aux travaux de suppression de la fosse septique ;
– condamné la société IMMOBILIER SYSTÈME à payer au profit de Mme [E] une indemnité de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné in solidum M. [D] et la société JOR DYL RENOVE à garantir la société IMMOBILIER SYSTÈME de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;
– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL IMMOBILIER SYSTÈME ;
– condamné Mme [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de la mesure d’expertise judiciaire susmentionnée ainsi que de trois procès-verbaux de constats d’huissier de justice du 27 avril 2015, du 5 octobre 2015 et du 18 juin 2020 ;
– condamné la société IMMOBILIER SYSTÈME aux dépens relatifs à l’appel en garantie par Mme [V] [K] veuve [E] ;
– condamné in solidum M. [D] et la société JOR DYL RENOVE aux dépens relatifs à l’appel en garantie de la société IMMOBILIER SYSTÈME ;
– dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision.
Par déclaration formalisée par le RPVA le 24 juin 2021, le conseil de Mme [E] a interjeté appel de ce jugement, l’appel portant sur l’annulation du contrat de vente immobilière du 22 décembre 2014 et ses conséquences de restitutions de prix et de chose et de publicité foncière, sur l’ensemble des condamnations pécuniaires prononcé à son encontre et sur le rejet de sa demande de défraiement au titre des frais irrépétibles.
‘ Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 17 janvier 2022, Mme [V] [K] veuve [E] a demandé de :
‘ recevoir son appel et le déclarer fondé ;
‘ [à titre principal] ;
‘ « METTRE à néant » le jugement du 18 mai 2021 du tribunal judiciaire de Moulins en ce qui concerne la résolution de cette vente immobilière et les conséquences qui s’y attachent ;
‘ débouter M. [C] et Mme [R] de l’ensemble de leurs demandes de résolution de vente, de restitution de prix et de dommages-intérêts ;
‘ lui donner acte qu’elle accepte de verser la somme de 168,30 € au titre des réparations liées à une fuite en toiture ;
‘ [débouter] M. [C] et Mme [R] de leurs autres demandes ;
‘ condamner M. [C] et Mme [R] à lui payer une indemnité de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;
‘ à titre subsidiaire ;
‘ confirmer ce même jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société IMMOBILIER SYSTÈME ;
‘ condamner la société IMMOBILIER SYSTÈME à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre du fait de cette instance en principal, intérêts, frais et accessoires, au profit de M. [C] et Mme [R], à l’exclusion de celle concernant la restitution du prix ;
‘ condamner la société IMMOBILIER SYSTÈME à lui payer une indemnité de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de constats [d’huissier de justice].
‘ Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 31 janvier 2022, M. [Y] [C] et Mme [N] [R] ont demandé de :
‘ au visa des articles 1231-1, 1641 et suivants, 2239, 2241, 2224, 1137 et 1240 du Code civil ;
‘ débouter Mme [E] de son appel ;
‘ confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la nullité de la vente du 22 décembre 2014 et les condamnations de Mme [E] à leur restituer le prix de vente de 222.500,00 € en contrepartie de la restitution de l’appartement et à leur payer les sommes précitées de 7.395,88 € au titre des travaux d’assainissement, de 2.000,00 € à titre de dommages-intérêts et de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles, outre condamnations aux entiers dépens de l’instance ;
‘ infirmer ce même jugement en ce qu’il a condamné Mme [E] au paiement de la somme de 168,30 € au titre des désordres affectant la toiture ;
‘ statuer de nouveau en déclarant recevable leur appel incident et en condamnant Mme [E] au paiement de la somme de 8.385,74 en réparation des désordres affectant la toiture ;
‘ à titre de demande nouvelle en cause d’appel, condamner Mme [E] à leur payer la somme de 5.395,76 € en réparation de leur préjudice matériel ;
‘ en toutes hypothèses, condamner Mme [E] à leur payer une indemnité de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance.
‘ Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 9 décembre 2021, la SARL IMMOBILIER SYSTÈME a demandé de :
‘ au visa des articles 1648, 2224, 1231 et 1792 du Code civil et de l’article L.110-4 du code de commerce ;
‘ à titre liminaire ;
‘ confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu le moyen tiré de la prescription de l’action engagée par Mme [E] à son encontre sur le fondement des vices cachés et juger que cette action est prescrite, par application de l’article 1648 du Code civil et de l’article L.110-4 du code de commerce ;
‘ réformer le jugement déféré en ce qu’il n’a pas fait droit au second moyen de prescription et juger que l’action contractuelle de droit commun engagée par Mme [E] à son encontre est prescrite, et donc irrecevable, sur le fondement de l’article 2224 du Code civil ;
‘ à titre subsidiaire sur le fond ;
‘ réformer le jugement entrepris en ce qu’il a reconnu l’existence d’un vice caché rendant le bien impropre à sa destination et en ce qu’il a retenu à son encontre la responsabilité décennale prévue à l’article 1792 du Code civil et débouter en conséquence Mme [E] de l’ensemble de ses demandes dirigé à son encontre ;
‘ au cas où sa responsabilité serait retenue, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de M. [D] et de la société JOR DYL RENOVE au titre des articles 1231 et suivants du Code civil ou à défaut la responsabilité prévue à l’article 1792 du Code civil ;
‘ confirmer ce même jugement en ce qu’il a condamné M. [D] et la société JOR DYL RENOVE à la garantir de toutes condamnations pécuniaires à l’occasion de cette instance ;
‘ [en tout état de cause], condamner in solidum M. [D] et la société JOR DYL RENOVE à lui payer une indemnité de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
‘ Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 13 décembre 2021, M. [X] [D] et la SARL JOR DYL RENOVE ont demandé de :
‘ réformer le jugement déféré ;
‘ [à titre liminaire], constater l’intervention volontaire de la société JOR DYL RENOVE, venant aux droits de M. [D], et prononcer la mise hors de cause de ce dernier ;
‘ à titre principal ;
‘ dire que l’action contractuelle formée par la société IMMOBILIER SYSTÈME à l’encontre de la société JOR DYL RENOVE est prescrite ;
‘ débouter la société IMMOBILIER SYSTÈME de ses demandes formées à l’encontre de la société JOR DYL RENOVE et de M. [D] après avoir relevé que les odeurs signalées n’ont jamais fait l’état d’un constat au cours des opérations d’expertise, que les travaux réalisés par M. [D] ne sont pas à l’origine de ces odeurs, que l’origine certaine de ces odeurs proviennent du réseau collectif d’assainissement, que Mme [E] a fait procéder à des travaux de plomberie postérieurement à l’intervention de M. [D] selon facture du 30 octobre 2013, que M. [C] et Mme [R] ont fait procéder à des travaux de plomberie postérieurement à l’intervention de M. [D] selon facture du 10 juillet 2015 et qu’il n’est donc pas possible d’établir que les mauvaises odeurs proviennent de l’intervention de M. [D] et de la société JOR DYL RENOVE ;
‘ à titre subsidiaire, débouter la société IMMOBILIER SYSTÈME de toutes ses demandes en garantie formées à l’encontre de la société JOR DYL RENOVE sur le fondement de l’article 1792 du Code civil ;
‘ en tout état de cause, condamner la société IMMOBILIER SYSTÈME à payer au profit de la société JOR DYL RENOVE une indemnité de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.
Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l’appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.
Par ordonnance rendue le 9 mars 2023, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 15 mai 2023 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 4 juillet 2023, par mise à disposition au greffe.
Motivation
Dispositif
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement
CONSTATE que la SARL JOR DYL RENOVE intervient actuellement sur l’ensemble des droits et obligations de M. [X] [D] à l’occasion de la présente instance.
PRONONCE en conséquence la mise hors de cause de M. [X] [D].
INFIRME en conséquence le jugement n° RG-16/00512 rendu le 18 mai par le tribunal judiciaire de Moulins sur l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de M. [X] [D].
CONFIRME ce même jugement en ce qu’il a :
– DÉCLARÉ recevable et bien fondée l’action en résolution de vente immobilière engagée par M. [Y] [C] et Mme [N] [R] ;
– REJETÉ les exceptions de nullité soulevées par la SARL IMMOBILIER SYSTÈME et par la SARL JOR DYL RENOVE ;
– PRONONCÉ la nullité de la vente intervenue par acte authentique du 22 décembre 2014 entre Mme [V] [K] veuve [E], venderesse, et M. [C] et Mme [R], acquéreurs, portant sur l’appartement et ses dépendances au sein de l’immeuble de copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 1] (Allier), moyennant le prix de 222.500,00 € ;
– CONDAMNÉ Mme [V] [K] veuve [E] à restituer à M. [Y] [C] et Mme [N] [R] le prix susmentionné de 222.500,00 €, à charge pour ces derniers de restituer cet appartement ;
– ORDONNÉ à M. [Y] [C] et Mme [N] [R] de faire procéder à la publication de ce jugement au service de la Publicité foncière ;
– CONDAMNÉ Mme [V] [K] veuve [E] à payer au profit de M. [Y] [C] et Mme [N] [R] :
* la somme de 7.395,88 € au titre du coût des travaux effectués sur les réseaux d’assainissement ;
* la somme de 2.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
* une indemnité de 2.000,00 € en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile ;
– REJETÉ les fins de non-recevoir soulevées par la SARL IMMOBILIER SYSTÈME (prescriptions biennale et quinquennale) et par la SARL JOR DYL RENOVE (prescription quinquennale) ;
– CONDAMNÉ la SARL IMMOBILIER SYSTÈME à payer au profit de M. [Y] [C] et Mme [N] [R] une indemnité de 1.000,00 € en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile ;
– DÉBOUTÉ la SARL IMMOBILIER SYSTÈME de sa demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile.
INFIRME ce même jugement en ce qu’il a :
– CONDAMNÉ Mme [V] [K] veuve [E] à payer au profit de M. [Y] [C] et Mme [N] [R] la somme de 168,30 € au titre du coût des travaux de toiture ;
– CONDAMNÉ la SARL IMMOBILIER SYSTÈME à garantir Mme [E] de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires, à l’exception du préjudice résultant de la restitution et des condamnations relatives aux travaux de toiture et aux travaux de suppression de la fosse septique ;
– CONDAMNÉ la SARL JOR DYL RENOVE à garantir la SARL IMMOBILIER SYSTÈME de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;
– CONDAMNÉ Mme [V] [K] veuve [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de la mesure d’expertise judiciaire susmentionnée ainsi que de trois procès-verbaux de constats d’huissier de justice du 27 avril 2015, du 5 octobre 2015 et du 18 juin 2020 ;
– CONDAMNÉ la SARL IMMOBILIER SYSTÈME aux dépens relatifs à l’appel en garantie par Mme [V] [K] veuve [E] ;
– CONDAMNÉ in solidum la SARL JOR DYL RENOVE aux dépens relatifs à l’appel en garantie de la SARL IMMOBILIER SYSTÈME ;
Statuant à nouveau.
CONDAMNE Mme [V] [K] veuve [E] à payer au profit de M. [Y] [C] et Mme [N] [R] :
– la somme de 8.385,74 € à titre de remboursement des facturations et appels de fonds relatifs aux travaux de réfection de la toiture commune de l’immeuble à concurrence des tantièmes de copropriété s’attachant à l’appartement litigieux et ses dépendances ;
– une indemnité de 4.000,00 €, en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.
JUGE IRRECEVABLE la demande formée par M. [Y] [C] et Mme [N] [R] à l’encontre de Mme [V] [K] veuve [E] en allégation de préjudice matériel.
CONDAMNE la SARL IMMOBILIER SYSTÈME à garantir Mme [V] [K] veuve [E] des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre au profit de M. [Y] [C] et Mme [N] [R] à hauteur des sommes précitées de :
* 7.395,88 € au titre du coût des travaux effectués sur les réseaux d’assainissement ;
* 2.000,00 € en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;
* 4.000,00 € en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.
CONDAMNE la SARL JOR DYL RENOVE à garantir la SARL IMMOBILIER SYSTÈME des trois condamnations pécuniaires susmentionnées.
REJETTE le surplus des demandes des parties.
CONDAMNE la SARL JOR DYL RENOVE aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais afférents à la mesure d’expertise judiciaire susmentionnée.
Le greffier Le président