1ère Chambre
ARRÊT N°9/2023
N° RG 22/02284 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SURX
AB IMMO S.N.C.
C/
M. [U] [L]
Société [L], PAGNOUX & ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIÉS D’UN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 10 JANVIER 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre entendue en son rapport,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l’audience publique du 08 Novembre 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Janvier 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats
****
DEMANDERESSE SUR RENVOI APRÈS CASSATION :
AB IMMO S.N.C., agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 14]
[Adresse 14]
Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER & ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de BREST
DÉFENDEURS SUR RENVOI APRÈS CASSATION :
Monsieur [U] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Carine PRAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
La Société Civile Professionnelle Titulaire d’un Office Notarial [L], PAGNOUX & ASSOCIÉS, NOTAIRES ASSOCIÉS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Carine PRAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
Exposé du litige
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous-seing privé du 27 juin 2007, M. [C] [M] a donné mandat à la SNC Ab Immo, exerçant sous l’enseigne Agence Appéré, de rechercher en vue de les acheter des terrains situés lieu-dit [Localité 32], à [Localité 35].
L’acte précise’:
-que la transaction pourra avoir lieu aux conditions suivantes’: achat au prix de 80 euros net vendeur par m², sous réserve de l’obtention d’un prêt bancaire,
-une commission de négociation s’élevant à 6 % HT du montant de chaque vente (exemple’: 10 000 m² x 80 euros x 6 % HT = 48 0000 euros HT) sera payée à l’Agence Appéré si l’achat a lieu par son intermédiaire ou avec une personne qu’il aura présentée, adressée ou indiquée, ou avec laquelle il aura eu des pourparlers. Cette commission sera payée par le mandant aussitôt la réalisation de l’achat.
Par acte sous-seing privé du 24 juillet 2007 les consorts [W] se sont engagés à céder à M. [M], avec faculté de substitution, les parcelles cadastrées section [Cadastre 33], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 27], [Cadastre 30], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], situées au lieu dit [Localité 32], à [Localité 35], pour une superficie totale de 6 ha 57 a 13 ca, au prix de 80 euros HT par m², net vendeur. L’acte indique que l’acquéreur a été mis en relation avec le vendeur par l’intermédiaire de l’Agence Appéré et que l’acquéreur supportera la commission de négociation calculée au taux de 6 % HT, sur le prix net vendeur, qui sera réellement perçu par le vendeur au jour de la réitération de la vente par acte authentique.
Par acte sous-seing privé 24 juillet 2007, dans les mêmes termes, les consorts [X]-[I] se sont engagés à céder à M. [M], avec faculté de substitution, les parcelles cadastrées section [Cadastre 34], [Cadastre 21], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], situées lieu dit [Localité 32], à [Localité 35] pour une superficie totale de 6 ha 64 a 74 ca.
Le même jour les vendeurs avaient signé au profit de la société AB immo deux mandats de vente portant sur ces parcelles et stipulant’: «’Rémunération’: une commission fixée à 6 % HT du prix net vendeur, qui sera réellement perçu par le vendeur, sera payée à l’Agence Appéré si la vente a lieu par son intermédiaire ou avec une personne qu’il aura présentée, adressée ou indiquée, ou avec laquelle il aura eu des pourparlers. Cette commission sera payée par les acheteurs le jour de la signature de l’acte constatant l’accord du vendeur et de l’acquéreur.
Prix’: la présente vente est consentie et accepté moyennant le prix de 80 euros le m², net vendeur.’»
Le 6 août 2007, Me [U] [L], notaire associé à [Localité 35], a notifié à la communauté urbaine [Localité 31] deux déclarations d’intention d’aliéner visant les parcelles cédées par les consorts [W] et les consorts [X]-[I].
Par arrêtés du 3 octobre 2007, la communauté urbaine [Localité 31] a exercé son droit de préemption pour la totalité des parcelles concernées moyennant des prix au m2 de 4,50 euros, 6,50 euros et 8,50 euros selon les parcelles.
Les consorts [W] et les consorts [X]-[I] ont refusé cette offre et maintenu les prix mentionnés dans les déclarations d’intention d’aliéner.
Statuant sur l’appel des décisions du juge de l’expropriation du 29 mai 2008, par arrêts du 11 décembre 2009 la cour d’appel de Rennes a fixé le prix des parcelles appartenant aux consorts [W] à la somme de 985 685 euros et celui des parcelles appartenant aux consorts [X]-[I] à la somme de 780 150 euros.
Par actes authentiques des 8 novembre 2010 et 18 janvier 2011, Me [L] a formalisé les ventes :
-entre la communauté urbaine Brest métropole océance et les consorts [W] au prix de 985 685 euros, soit 14,99 euros par m²,
-entre la communauté urbaine Brest métropole océance et les consorts [X]-[I], au prix de 780 150 euros, soit 11,53 euros par m².
Les 27 janvier et 3 février 2011 la communauté urbaine [Localité 31] a versé à la société Ab Immo la somme totale de 126 716,32 euros au titre de ses commissions ( 70 732,76 euros pour la vente [W] et 55 983,56 euros pour la vente [X]-[I] ).
Faisant valoir que si les ventes avaient été régularisées entre M. [M] et les consorts [W] d’une part, et les consorts [X]-[I] d’autre part, sur la base de 80 euros par m², elle aurait perçu au total un montant de commission de 789 175 euros, la société Ab Immo a demandé à [Localité 31] le paiement de la somme complémentaire de 662 459 euros, ce que cette dernière a refusé.
Le 21 février 2012, la société Ab Immo a assigné [Localité 31] en paiement du complément de ses commissions, soit la somme de 662 459 euros TTC.
Par jugement du 8 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Brest l’a déboutée de toutes ses demandes. Par arrêt du 2 février 2017 la cour d’appel de Rennes a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions.
Le 20 février 2017, la société Ab Immo a assigné Me [L] et la SCP [L] Pagnoux et associés devant le tribunal de grande instance de Brest en paiement de la somme de 662 459 euros au titre de sa commission, en visant la faute commise par le notaire dans la rédaction des compromis et des déclarations d’aliéner.
Par jugement du 7 novembre 2018, le tribunal a’:
-débouté la société AB immo de toutes ses demandes,
-l’a condamnée aux dépens et à payer à Me [L] et à la SCP [L] Pagnoux et associés la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le 6 décembre 2018, la société Ab Immo a fait appel de ce jugement.
Par arrêt du 19 mai 2020, la cour d’appel de Rennes a’:
-infirmé le jugement en toutes ses dispositions,
-condamné in solidum Me [L] et la SCP [L] Pagnoux et associés à payer à la société AB Immo la somme de 528 547,50 euros,
-débouté la société AB Immo du surplus de ses demandes,
-condamné in solidum Me [L] et la SCP [L] Pagnoux et associés aux dépens,
-condamné in solidum Me [L] et la SCP [L] Pagnoux et associés à payer à la SNC AB Immo la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.
Me [L] et la SCP [L] Pagnoux et associés ont formé un pourvoi en cassation.
Par arrêt du 16 mars 2022, la cour de cassation a’:
-cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 19 mai 2020,
-remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Rennes autrement composée,
-condamné la société AB immo aux dépens,
-rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Moyens
Motivation
MOTIFS DE L’ARRÊT
Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la société AB immo reproche au notaire de ne pas avoir respecté la volonté des parties sur les modalités de calcul de la rémunération de l’agent immobilier et d’avoir ainsi commis une faute qui engage sa responsabilité à l’égard de celui-ci.
La société AB immo rappelle qu’il résulte de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 que la substitution du préempteur à l’acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l’agent immobilier tel qu’il a été conventionnellement prévu et qu’à cet égard, il a été jugé qu’il importe peu que le prix d’acquisition du bien préempté soit inférieur à celui qui avait été initialement convenu entre le vendeur et l’acquéreur.
Ceci étant, il ressort des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 que le montant de la commission due à l’agent immobilier est fixé par le mandat qu’il reçoit de l’acquéreur ou du vendeur. L’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandant.
Les deux mandats de vente du 24 juillet 2017 stipulent de façon claire que l’acquéreur a été mis en relation avec le vendeur par l’intermédiaire de l’Agence Appéré et que l’acquéreur supportera la commission de négociation calculée au taux de 6 % HT, sur le prix net vendeur, qui sera réellement perçu par le vendeur au jour de la réitération de la vente par acte authentique.
Les promesses de vente établies par Me [L] reprennent ces dispositions. Il ne peut être reproché au notaire d’avoir agi fautivement en reproduisant la clause relative à la rémunération de l’intermédiaire, telle que fixée dans les mandants de vente entre la société AB immo et les vendeurs, dans les promesses de vente entre les vendeurs et l’acquéreur.
Lors de la signature des promesses de vente, aucune des parties à la vente, pas plus que la société AB immo n’ont demandé au notaire de modifier la clause relative à la rémunération de l’intermédiaire.
Quant au mandat de recherche du 27 juin 2007, il n’est pas établi que Me [L] en avait connaissance lors de la rédaction des promesses de vente.
Dans la sommation interpelative du 11 février 2019, faite par la société AB immo à M. [M], M. [M] répond que Me [L] a été avisé du mandat d’acheter au prix de 80 euros le m² avec une commission de 6 % pour la société AB immo, mais cette réponse ne correspond pas aux termes du mandat du 27 juin 2007, qui indique que la commission sera de 6 % du prix de vente et ne cite le prix de 80 euros que comme exemple, dès lors que M. [M] avait accepté de payer ce prix.
A cet égard, la société AB immo soutient que la variabilité du montant de la commission résultait seulement de la surface vendue et non du montant du prix de vente au m², définitivement fixé à 80 euros, que M. [M] acceptait de payer. Mais pour autant, compte-tenu des termes du mandat de recherche, le montant de la commission dépendait également du montant du prix au m², l’exemple cité comprenant deux variables’: le prix et la surface vendue. S’agissant du prix, son caractère ferme ne résulte d’ailleurs pas des termes du mandat de recherche, puisque celui-ci indique que la transaction pourra avoir lieu au prix de 80 euros le m², ce dont il se déduit qu’il s’agit du prix le plus élevé que M. [M] acceptait de payer.
La société AB immo soutient que le notaire n’a pas respecté la volonté de M. [M]. Or M. [M] était l’acquéreur des parcelles, et était donc débiteur de la commission de l’agence immobilière. Ainsi que l’a relevé le tribunal, il ne peut être valablement soutenu que M. [M] voulait rémunérer la société AB immo par une commission fixe alors que s’il avait pu acquérir les parcelles à un prix inférieur à 80 euros le m² il n’avait aucun intérêt à l’application d’une commission fixe, dont le montant aurait été disproportionné par rapport au prix de vente réellement payé.
En page 23 de ses conclusions, la société AB immo affirme qu’il n’entrait pas dans les calculs de M. [M] de voir déprécier le montant de la commission de l’agence en cas de préemption, dont l’intervention desservait ses intérêts. Mais pour autant elle n’explique pas les motifs pour lesquels M. [M], empêché d’acquérir les parcelles litigieuses, aurait voulu que, quoiqu’il arrive, la société AB immo perçoive une commission équivalente à 4,80 euros (6 % X 80 euros) sur chaque m² vendus.
Elle soutient également que les vendeurs voulaient être payés 80 euros par m² et que par conséquent ils voulaient également que la rémunération de l’agence immobilière soit équivalente à 4,80 euros par m². Mais s’il est évident que les vendeurs souhaitaient obtenir un bon prix de leurs parcelles, il ne peut en être déduit qu’ils souhaitaient aussi que l’agence immobilière soit rémunérée à hauteur de 4,80 euros par m², quelque soit le prix perçu, dans la mesure où ils ne sont pas débiteurs de la rémunération de l’agence immobilière. C’est donc à tort que la société AB immo soutient que la volonté des vendeurs était de permettre à l’agence immobilière de percevoir une rémunération au moins égale à 4,80 euros par m² vendus.
De l’ensemble de ces éléments il ressort que Me [L] n’a pas trahi la volonté des parties en indiquant dans les promesses de vente que la commission de la société AB immo serait de 6 % HT du prix net vendeur, réellement perçu par le vendeur.
La société AB immo reproche également au notaire de ne pas avoir, avant d’inviter les parties à régulariser les compromis tels qu’ils les avait rédigés, informé celles-ci plus clairement sur les conséquences éventuelles des clauses insérées dans les compromis et ce tant pour elles-mêmes que pour l’agent immobilier. Elle reproche ainsi au notaire d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil.
S’agissant du devoir de conseil du notaire envers la société AB immo, celle-ci soutient à tort que le notaire instrumentaire est débiteur d’un devoir de conseil envers elle. En effet, le devoir de conseil ne s’applique qu’aux parties à l’acte de vente, alors qu’elle est un tiers à cet acte. En outre le devoir de conseil dont se prévaut la société AB immo porte en fait sur le montant de sa rémunération, considération qui n’a rien à voir avec la mission du notaire, qui doit veiller à l’efficacité des actes entre les parties à l’acte. Le notaire n’a pas à s’assurer si les modalités de calcul de la rémunération de l’agent immobilier ne sont pas contraires à ses intérêts. Il est seulement tenu de reproduire les conventions antérieures aux actes qu’il dresse.
Enfin, alors que la clause relative à la rémunération de l’agence immobilière est une clause couramment appliquée, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir anticipé sur une éventuelle préemption des parcelles par la communauté urbaine brestoise, à un prix moindre que 80 euros le m². La société AB immo est un professionnel de l’immobilier, de plus implantée dans la région brestoise, et est de ce fait parfaitement consciente de la possibilité d’une préemption et des conséquences financières qui en découlent, tant sur le prix de cession que sur le montant de la commission de l’intermédiaire, d’autant qu’il ressort des pièces de la procédure qu’il était de notoriété publique que les parcelles en cause étaient visées par un projet de stade. C’est en toute connaissance de cause qu’elle a fixé, sans réserve, le montant de sa commission dans les termes des mandats de vente, reportés tels quels dans les promesses de vente.
Ainsi, il n’est démontré aucune faute à l’encontre du notaire lors de la rédaction des compromis de vente, ni lors de l’établissement des déclarations d’intention d’aliéner, quant au montant de la rémunération de la société AB immo.
Le jugement du 7 novembre 2018 qui a débouté la société AB immo de toutes ses demandes, sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
La société AB immo, partie perdante en appel, sera condamnée aux dépens et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Il n’est pas équitable de laisser à la charge des intimés les frais qu’ils ont exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et il leur sera alloué la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Dispositif
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement rendu le 7 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Brest en toutes ses dispositions,
Déboute la société AB immo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux dépens exposés en appel et à payer à Me [U] [L] et à la SCP [L] Pagnoux et associés la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE