Statuts de Société civile immobilière

Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique de société qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Elle est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil.Selon l'article 1832 du Code civil : "La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter."

Quels sont les avantages de créer une SCI ?

La création d'une SCI présente plusieurs avantages, notamment la gestion facilitée du patrimoine immobilier, la possibilité de transmission du patrimoine avec une fiscalité avantageuse, et la protection du patrimoine personnel des associés.L'article 1844-1 du Code civil précise : "Les associés ne sont tenus qu'à concurrence de leurs apports. Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales que sur les biens sociaux."

Comment rédiger les statuts d'une SCI ?

Les statuts d'une SCI doivent être rédigés par écrit et contenir certaines mentions obligatoires telles que la dénomination sociale, l'objet social, le siège social, la durée de la société, et les apports de chaque associé.L'article 1835 du Code civil stipule : "Les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent les apports de chaque associé, la forme, l'objet, la dénomination, le siège social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement."

Quelle est la durée maximale d'une SCI ?

La durée maximale d'une SCI est de 99 ans, sauf disposition contraire prévue dans les statuts. Cette durée peut être prorogée par décision des associés avant son expiration.L'article 1838 du Code civil indique : "La durée de la société ne peut excéder quatre-vingt-dix-neuf ans. Elle peut être prorogée une ou plusieurs fois par décision des associés."

Quels sont les apports possibles dans une SCI ?

Les apports dans une SCI peuvent être en numéraire (argent), en nature (biens immobiliers, mobiliers) ou en industrie (compétences, savoir-faire). Chaque type d'apport a des implications différentes pour les associés.L'article 1843-3 du Code civil précise : "Les apports en numéraire doivent être libérés dans les conditions prévues par les statuts. Les apports en nature sont évalués dans les statuts. Les apports en industrie ne concourent pas à la formation du capital social."

Comment se fait la répartition des parts sociales dans une SCI ?

La répartition des parts sociales dans une SCI se fait en fonction des apports de chaque associé. Chaque part sociale représente une fraction du capital social de la société.L'article 1845 du Code civil stipule : "Les parts sociales sont réparties entre les associés proportionnellement à leurs apports, sauf stipulation contraire des statuts."

Quels sont les droits des associés dans une SCI ?

Les associés d'une SCI ont des droits financiers (perception des bénéfices, remboursement des apports) et des droits de gestion (participation aux décisions collectives, droit de vote).L'article 1844 du Code civil précise : "Chaque associé a droit aux bénéfices et contribue aux pertes à proportion de sa part dans le capital social. Les statuts peuvent déroger à cette règle."

Comment se prennent les décisions dans une SCI ?

Les décisions dans une SCI se prennent en assemblée générale des associés. Les modalités de convocation, de quorum et de majorité sont fixées par les statuts.L'article 1852 du Code civil indique : "Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises par les associés, dans les conditions prévues par les statuts."

Quel est le rôle du gérant dans une SCI ?

Le gérant d'une SCI est chargé de la gestion courante de la société. Il représente la société vis-à-vis des tiers et exécute les décisions des associés.L'article 1846 du Code civil stipule : "La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées dans les conditions prévues par les statuts."

Comment nommer et révoquer un gérant de SCI ?

La nomination et la révocation du gérant de SCI se font selon les modalités prévues par les statuts. En général, la nomination se fait par décision des associés, et la révocation peut être décidée en assemblée générale.L'article 1851 du Code civil précise : "Le gérant est nommé par les associés dans les conditions prévues par les statuts. Il peut être révoqué par décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales."

Comment se fait la cession des parts sociales dans une SCI ?

La cession des parts sociales dans une SCI est soumise à l'agrément des autres associés, sauf disposition contraire des statuts. La procédure de cession doit être respectée pour être opposable à la société.L'article 1861 du Code civil indique : "Les parts sociales ne peuvent être cédées à des tiers qu'avec le consentement de tous les associés, sauf stipulation contraire des statuts."

Quelle est la fiscalité applicable à une SCI ?

La SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou, sur option, à l'impôt sur les sociétés (IS). Les revenus fonciers perçus par la SCI sont imposés entre les mains des associés proportionnellement à leurs parts.L'article 8 du Code général des impôts précise : "Les sociétés civiles sont, en principe, soumises à l'impôt sur le revenu. Toutefois, elles peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés."

Comment dissoudre une SCI ?

La dissolution d'une SCI peut être décidée par les associés ou prononcée par le tribunal. Elle entraîne la liquidation de la société et la répartition de l'actif entre les associés.L'article 1844-7 du Code civil stipule : "La société prend fin par l'expiration du temps pour lequel elle a été constituée, par la réalisation ou l'extinction de son objet, par la dissolution anticipée décidée par les associés, par la dissolution judiciaire, par la réunion de toutes les parts sociales en une seule main, ou par toute autre cause prévue par les statuts."

Quelles sont les formalités de publicité pour une SCI ?

La création, la modification et la dissolution d'une SCI doivent faire l'objet de formalités de publicité, notamment la publication dans un journal d'annonces légales et l'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS).L'article R210-3 du Code de commerce précise : "Les actes et pièces relatifs à la constitution des sociétés doivent être déposés au greffe du tribunal de commerce et publiés dans un journal d'annonces légales."

Quels sont les documents obligatoires pour constituer une SCI ?

Pour constituer une SCI, il est nécessaire de rédiger les statuts, de remplir un formulaire M0, de publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales, et de déposer le dossier au greffe du tribunal de commerce.L'article R123-5 du Code de commerce indique : "Le dossier de demande d'immatriculation doit comprendre les statuts de la société, le formulaire M0, l'attestation de parution de l'avis de constitution dans un journal d'annonces légales, et les pièces justificatives des dirigeants."

Comment se fait la transmission des parts sociales en cas de décès d'un associé ?

En cas de décès d'un associé, les parts sociales sont transmises aux héritiers ou légataires, sous réserve de l'agrément des autres associés si les statuts le prévoient.L'article 1870 du Code civil stipule : "En cas de décès d'un associé, la société continue avec ses héritiers ou légataires, sauf stipulation contraire des statuts."

Quels sont les pouvoirs du gérant de SCI ?

Le gérant de SCI dispose des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, dans la limite de l'objet social et sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux associés par la loi ou les statuts.L'article 1848 du Code civil précise : "Le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. Les limitations de pouvoirs du gérant sont inopposables aux tiers."

Comment se fait la répartition des bénéfices dans une SCI ?

La répartition des bénéfices dans une SCI se fait proportionnellement aux parts sociales détenues par chaque associé, sauf disposition contraire des statuts.L'article 1844-1 du Code civil indique : "Chaque associé a droit aux bénéfices et contribue aux pertes à proportion de sa part dans le capital social, sauf stipulation contraire des statuts."

Quels sont les risques pour les associés d'une SCI ?

Les associés d'une SCI sont responsables des dettes de la société à hauteur de leurs apports. En cas de dettes sociales, les créanciers peuvent saisir les biens de la société, mais pas le patrimoine personnel des associés.L'article 1857 du Code civil stipule : "Les associés ne sont tenus qu'à concurrence de leurs apports. Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales que sur les biens sociaux."

Comment modifier les statuts d'une SCI ?

La modification des statuts d'une SCI nécessite une décision collective des associés, prise dans les conditions de quorum et de majorité prévues par les statuts. Les modifications doivent être publiées et enregistrées.L'article 1836 du Code civil précise : "Les statuts ne peuvent être modifiés que par décision unanime des associés, sauf stipulation contraire des statuts. Les modifications doivent être publiées et déposées au greffe du tribunal de commerce."