L’Essentiel : Les faits se déroulent autour d’un bail à ferme établi le 1er novembre 2007 entre deux bailleurs et un preneur. Suite au décès du preneur, le bail a été transféré à son épouse, qui a continué l’exploitation des terres en tant que gérante d’une exploitation à responsabilité limitée. Le 16 octobre 2018, la gérante a notifié un congé au bailleur, effectif au 30 octobre 2019. Le 1er juillet 2019, le nouveau gérant a retiré le congé et demandé un renouvellement du bail. Le 8 octobre 2020, l’un des bailleurs a saisi un tribunal pour expulser l’exploitation, soutenu par un co-bailleur.

Contexte de l’affaire

Les faits se déroulent autour d’un bail à ferme établi le 1er novembre 2007 entre deux coïndivisaires, désignés ici comme des bailleurs, et un preneur. Ce bail concernait une parcelle de terre.

Transmission du bail

Suite au décès du preneur, le bail a été transféré à son épouse, qui a continué l’exploitation des terres à travers une exploitation à responsabilité limitée, dont elle était la gérante.

Notification de congé

Le 16 octobre 2018, la gérante a notifié un congé au bailleur, indiquant que ce dernier était effectif au 30 octobre 2019, en raison de l’âge de la retraite de la gérante.

Retrait du congé et renouvellement du bail

Le 1er juillet 2019, le nouveau gérant de l’exploitation a informé les bailleurs du retrait du congé initial et a revendiqué un renouvellement du bail établi en 2007.

Action en justice

Le 8 octobre 2020, l’un des bailleurs a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux pour faire constater que l’exploitation et son gérant occupaient les lieux sans droit ni titre, demandant leur expulsion et le paiement de sommes dues.

Intervention d’un co-bailleur

Un co-bailleur, assisté de sa curatrice, a décidé d’intervenir dans la procédure pour s’opposer aux demandes formulées par l’autre bailleur.

Examen des moyens de pourvoi

Concernant les moyens de pourvoi, il a été décidé qu’il n’était pas nécessaire de statuer de manière spécialement motivée sur ces moyens, car ils ne semblaient pas susceptibles d’entraîner une cassation.

Q/R juridiques soulevées :

Quelle est la nature juridique du bail à ferme et ses conséquences en cas de décès du preneur ?

Le bail à ferme est un contrat par lequel un bailleur (ici, les coïndivisaires) confie à un preneur (ici, le preneur initial) l’exploitation d’une parcelle de terre moyennant un loyer.

Selon l’article 1875 du Code civil, « le bail à ferme est un contrat par lequel une personne, le bailleur, s’engage à donner à une autre, le preneur, la jouissance d’un bien, moyennant un prix déterminé ».

En cas de décès du preneur, l’article 1876 du même code précise que « le bail se poursuit au profit des héritiers du preneur, sauf stipulation contraire ».

Dans cette affaire, le bail a continué au profit de l’épouse du preneur décédé, ce qui est conforme à la législation en vigueur.

Quelles sont les conditions de validité d’un congé donné par le preneur ?

Le congé donné par le preneur doit respecter certaines conditions pour être valide. Selon l’article L411-31 du Code rural et de la pêche maritime, « le preneur peut donner congé au bailleur en respectant un préavis de 18 mois ».

Dans le cas présent, Mme [S] a donné congé à M. [L] [C] en raison de son départ à la retraite, ce qui est une cause légitime.

Cependant, l’article L411-32 précise que « le congé doit être notifié par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

Il est donc essentiel de vérifier si le congé a été notifié conformément à ces exigences légales.

Quelles sont les conséquences d’un retrait de congé par le preneur ?

Le retrait de congé par le preneur est également encadré par la loi. Selon l’article L411-33 du Code rural et de la pêche maritime, « le preneur peut retirer son congé tant que le bailleur n’a pas pris possession des lieux ».

Dans cette affaire, M. [B], nouveau gérant de l’EARL, a avisé les coïndivisaires du retrait du congé donné par Mme [S].

Ce retrait est donc valable tant qu’il respecte les conditions de notification et tant que le bailleur n’a pas pris possession des lieux.

Quelles sont les voies de recours pour contester l’occupation sans droit ni titre ?

L’occupation sans droit ni titre peut être contestée par le bailleur. Selon l’article 2261 du Code civil, « celui qui occupe un bien sans titre peut être expulsé à la demande du propriétaire ».

Dans cette affaire, M. [L] [C] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander l’expulsion de l’EARL et de son gérant.

Il est important de noter que l’article 1719 du Code civil stipule que « le bailleur est tenu de garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée ».

Ainsi, si l’EARL est considérée comme occupant sans droit, M. [L] [C] a le droit de demander son expulsion.