Validité du congé et conséquences financières : un examen des droits locatifs en matière de bail verbal

FAITS

Le 9 avril 2010, la SCI Chemin Vert a délivré à Mme [U] [Z], veuve de M. [K] [Z], un congé pour reprise de la maison d’habitation dénommée « L’Etoile », située à [Adresse 4], avec effet au 31 octobre 2010. Mme [Z] a acquis cette maison en viager le 18 novembre 1994 de Mme [P]. Pour reloger Mme [Z], la propriétaire a conclu un bail d’un an à compter du 1er juin 2010 avec M. [O] [I] pour un appartement à [Localité 6], prenant en charge le surcoût de loyer jusqu’au 31 mai 2011. Mme [Z] est décédée le [Date décès 5] 2013.

PROCÉDURE

Le 15 décembre 2014, M. [G] [Z], M. [H] [Z], Mme [A] [Z], M. [L] [C] et Mme [W] [C] (les consorts [Z]-[C]), héritiers de Mme [U] [Z], ont assigné la SCI Chemin Vert devant le tribunal d’instance de Sète pour obtenir réparation du surcoût de relocation et des frais de déménagement. Le jugement du 13 juillet 2016 a reconnu la qualité des consorts pour agir, déclaré l’action non prescrite, annulé le congé pour reprise, et condamné la SCI à verser des sommes pour le surcoût de loyer, les frais de déménagement, et les honoraires de consultation. La SCI Chemin Vert a interjeté appel le 23 août 2016, contestation qui a été partiellement infirmée par la cour d’appel de Montpellier le 28 mai 2019.

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION

Le 24 novembre 2021, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier, annulant toutes ses dispositions et renvoyant l’affaire devant la cour d’appel de Toulouse. La Cour a jugé que le congé délivré le 9 avril 2010 était nul, en raison de l’absence de lien de parenté entre Mme [U] [Z] et M. [K] [Z], et a condamné la SCI Chemin Vert aux dépens.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI Chemin Vert a demandé à la cour d’infirmer le jugement du 13 juillet 2016, arguant qu’aucun contrat de bail écrit n’existait entre Mme [U] [Z] et elle, et que le congé était valide. Elle a également contesté les sommes allouées aux consorts [Z]-[C] pour le surcoût de loyer, les frais de déménagement et les honoraires d’avocat. Les consorts [Z]-[C] ont, quant à eux, demandé la confirmation du jugement de première instance, en soutenant que le congé était nul et que les sommes allouées étaient justifiées.

ANALYSE DU BAIL

Les parties s’accordent à reconnaître l’existence d’un contrat de bail concernant la villa « L’Etoile ». La SCI Chemin Vert conteste la portée d’un document de 1971, affirmant qu’il ne constitue pas un bail d’habitation. Cependant, la cour a retenu que ce document, bien qu’évoquant un bail commercial, ne pouvait pas éluder la réalité d’un bail d’habitation, et que Mme [Z] avait un droit au bail en tant qu’épouse de M. [K] [Z].

VALIDITÉ DU CONGÉ

La SCI Chemin Vert a soutenu que le congé délivré ne relevait pas des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, car il ne s’agissait pas d’un bail écrit postérieur à la loi. Toutefois, la cour a jugé que le congé devait respecter les dispositions de cette loi, notamment en ce qui concerne le délai de préavis. Le congé ayant été délivré tardivement, il a été déclaré nul.

DROIT À DOMMAGES-INTÉRÊTS

Les consorts [Z]-[C] ont réclamé des dommages-intérêts pour le surcoût de loyer, les frais de déménagement et les honoraires d’avocat. La cour a confirmé que le surcoût de loyer était dû à la SCI Chemin Vert pour avoir délivré un congé non valide. Concernant les frais de déménagement, bien qu’aucune facture n’ait été produite, la cour a reconnu que des frais avaient été engagés et a alloué une somme à ce titre.

CONCLUSION SUR LES FRAIS ET DÉPENS

La SCI Chemin Vert, ayant succombé, a été condamnée aux dépens d’appel devant les deux cours d’appel. La cour a également alloué une somme supplémentaire aux consorts [Z]-[C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de l’équité.