Transfert de bail et conditions de cohabitation : enjeux et conséquences d’un décès dans le cadre d’un contrat de location.

Exposé du Litige

Le litige en question découle d’un bail conclu le 29 mars 1974 entre l’office public d’habitations à loyer modéré de la ville de [Localité 4] et Monsieur [E] [W] et Madame [Y] [W]. Suite au décès de Monsieur [E] [W] le 1er décembre 2017 et de Madame [Y] [W] le 16 janvier 2023, leur fils, Monsieur [J] [W], a demandé le transfert du bail à son bénéfice, demande qui a été refusée par le bailleur, l’établissement [Localité 4] Habitat OPH. Ce dernier a alors assigné Monsieur [J] [W] et son épouse, Madame [O] [W], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Les Demandes du Bailleur

L’établissement [Localité 4] Habitat OPH a formulé plusieurs demandes, à savoir : juger que Monsieur [J] [W] ne remplit pas les conditions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 pour obtenir le transfert du bail, et subsidiairement, que les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies. Il a également demandé la résiliation du bail en raison du décès de la locataire, l’expulsion de Monsieur [J] [W] et de Madame [O] [W], ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Les Réponses des Défendeurs

Monsieur [J] [W] et Madame [O] [W] ont contesté les demandes du bailleur, soutenant que la loi du 1er septembre 1948 ne s’applique pas au bail en question et que les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 sont remplies. Ils ont également demandé des délais pour quitter les lieux, invoquant des difficultés de relogement et des considérations familiales.

Analyse de la Loi Applicable

Le tribunal a d’abord examiné la loi applicable au bail. Le bail ayant été conclu après la loi du 1er septembre 1948 et avant la loi du 6 juillet 1989, il a été déterminé que l’article 40 II de la loi de 1989 exclut l’application de l’article 14 pour les logements régis par la loi de 1948. Cependant, le bailleur n’a pas prouvé que le bail était soumis à la loi de 1948, ce qui a conduit à un rejet de la demande principale du bailleur.

Conditions de Transfert du Bail

Concernant la demande de transfert du bail, le tribunal a rappelé que, selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le transfert est possible si le descendant a vécu avec le locataire pendant au moins un an avant son décès. Monsieur [J] [W] n’a pas réussi à prouver cette cohabitation continue, ce qui a conduit à un rejet de sa demande de transfert.

Indemnité d’Occupation

Les défendeurs, étant considérés comme occupants sans droit ni titre, ont été condamnés à verser une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer actuel, sans majoration de 30% demandée par le bailleur, faute de justification d’une circonstance particulière.

Délai pour Quitter les Lieux

Le tribunal a accordé un délai de six mois aux défendeurs pour quitter les lieux, tenant compte de leur situation familiale et des difficultés de relogement, notamment en raison de la scolarisation de leurs enfants et de la reconnaissance d’un handicap pour l’un d’eux.

Condamnation aux Dépens

Enfin, le tribunal a condamné in solidum Monsieur [J] [W] et Madame [O] [W] aux dépens, ainsi qu’à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tout en rejetant leur propre demande à ce titre. La décision a été assortie de l’exécution provisoire de droit.