Suspension des effets d’une clause résolutoire en matière locative : conditions et implications en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Le 29 juin 2016, [Localité 3] HABITAT – OPH a signé un bail d’habitation avec M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] pour un loyer mensuel de 713,13 euros et des charges de 266,76 euros. Le 23 août 2023, le bailleur a délivré un commandement de payer pour un arriéré locatif de 5 100,37 euros, en invoquant une clause résolutoire. Le 28 août 2023, la commission de prévention des expulsions a été informée de la situation des locataires. Le 17 janvier 2024, [Localité 3] HABITAT – OPH a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement de diverses sommes. À l’audience du 18 juin 2024, le bailleur a confirmé la dette locative, qui s’élevait alors à 6 138,90 euros, et a accepté un plan de paiement proposé par les locataires. Ces derniers ont reconnu leur dette et ont demandé à rester dans les lieux en payant 100 euros par mois en plus du loyer. Le tribunal a constaté que la dette n’avait pas été réglée dans le délai imparti, a résilié le bail, et a condamné les locataires à payer l’arriéré locatif. Ils ont été autorisés à rembourser leur dette par mensualités, avec des conditions spécifiques sur les paiements et les conséquences en cas de non-respect. La demande de loyer supplémentaire a été rejetée, et les locataires ont été condamnés aux dépens.

1. Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La demande de constat de la résiliation du bail est recevable, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que le bailleur doit notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT – OPH a respecté cette exigence, ayant notifié l’assignation dans les délais requis.

De plus, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été effectuée deux mois avant la délivrance de l’assignation, ce qui renforce la recevabilité de l’action.

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2. Sur la résiliation du bail

La résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Cet article prévoit que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 n’a pas d’effet rétroactif, conformément à l’article 2 du code civil.

Ainsi, pour les contrats conclus avant le 29 juillet 2023, le délai de deux mois s’applique, comme stipulé dans la version antérieure de l’article 24.

Dans le cas présent, le contrat renouvelé le 30 juin 2022 est donc soumis à ce délai de deux mois.

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3. Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT – OPH a produit un décompte prouvant que M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] lui devaient 6 138,90 euros.

Les défendeurs n’ayant pas contesté ce montant, ils seront solidairement condamnés à le payer.

L’article 1103 du code civil précise que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Ainsi, les parties sont tenues par les termes de leur contrat, et la dette est donc exigible.

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4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges, soit 979,89 euros par mois.

Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, à partir du 24 octobre 2023.

L’indemnité d’occupation cessera d’être due uniquement lors de la libération effective des locaux, avec remise des clés au bailleur.

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5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme pour les frais exposés.

M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z], ayant succombé, seront condamnés aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du même code.

Cependant, en raison de leur situation économique, aucune indemnité ne sera accordée sur le fondement de l’article 700.

L’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Dans ce cas, l’exécution provisoire est maintenue, compte tenu de la nature de l’affaire et des délais de paiement.

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6. Sur la mise en œuvre du plan d’apurement

Le plan d’apurement autorise M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] à régler leur dette en 61 mensualités de 100 euros.

Le premier paiement doit intervenir dans les dix jours suivant la signification de la décision.

Les paiements suivants doivent être effectués en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois.

Si les modalités du plan sont respectées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, tout manquement entraînera la résiliation du bail de plein droit.

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7. Sur les conséquences de la résiliation du bail

La résiliation du bail entraîne des conséquences immédiates pour les locataires.

En cas de non-paiement d’une mensualité, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 octobre 2023.

Le solde de la dette deviendra alors immédiatement exigible, et le bailleur pourra procéder à l’expulsion des locataires.

Les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution régiront le sort des meubles laissés sur place.

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8. Sur l’indemnité d’occupation due après résiliation

L’indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux.

Elle est égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué.

Cette indemnité est calculée à partir du 24 octobre 2023 et doit être réglée mensuellement.

Le bailleur a le droit de réclamer cette indemnité tant que les locaux ne sont pas libérés.

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9. Sur la décision de la juge des contentieux de la protection

La juge a constaté que la dette locative n’a pas été réglée dans le délai imparti.

Elle a donc déclaré la résiliation du contrat de bail entre [Localité 3] HABITAT – OPH et les locataires.

Les locataires sont condamnés à payer la somme due et à respecter le plan d’apurement établi.

La décision est exécutoire à titre provisoire, permettant au bailleur d’agir rapidement en cas de non-respect des délais.

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10. Sur les dépens et les frais de justice

Les dépens, y compris les frais de commandement de payer et d’assignation, sont à la charge des locataires.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, ils seront solidairement condamnés à les régler.

Cependant, aucune indemnité ne sera accordée au titre de l’article 700, en raison de leur situation économique.

Cette décision vise à équilibrer les intérêts des parties tout en respectant les dispositions légales en vigueur.
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