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L’Essentiel : Dans cette affaire, un tribunal judiciaire a été saisi pour trancher un litige entre une société locataire, désignée comme la société locataire, et un bailleur, désigné comme le bailleur. Le litige concerne le paiement d’une indemnité d’éviction et d’occupation suite à la résiliation d’un bail commercial. Le tribunal a fixé le montant de l’indemnité d’éviction à 36.800 euros et a ordonné une compensation avec l’indemnité d’occupation. La cour d’appel a confirmé ce jugement, et le tribunal a ensuite rétracté une ordonnance de séquestre, débouté le bailleur de sa demande et condamné ce dernier à verser 3.000 euros à la société locataire.
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Contexte de l’affaireDans cette affaire, un tribunal judiciaire a été saisi pour trancher un litige entre une société locataire, désignée ici comme la société Strategem, et un bailleur, désigné comme la société [Adresse 1]. Le litige concerne le paiement d’une indemnité d’éviction et d’occupation suite à la résiliation d’un bail commercial. Jugement initial du tribunal judiciaireLe 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a rendu un jugement qui a fixé le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur à la somme de 36.800 euros. Il a également déterminé que la société Strategem devait verser une indemnité d’occupation de 44.730 euros au bailleur. Le tribunal a ordonné une compensation entre ces deux indemnités et a condamné le bailleur à verser 5.000 euros à la société Strategem sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tout en précisant qu’il n’y avait pas lieu à exécution provisoire. Confirmation par la cour d’appelLe 3 octobre 2024, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal judiciaire dans son intégralité. Elle a également condamné la société Strategem à verser 5.000 euros à la société [Adresse 1] sur le même fondement, en plus des dépens. Ordonnance sur requête et désignation d’un séquestreLe 5 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire a rendu une ordonnance désignant un cabinet en qualité de séquestre de l’indemnité d’éviction. Cette ordonnance stipule que le séquestre doit remettre la somme dès que la société Strategem aura restitué les clés et quitté les lieux. De plus, il a été autorisé à déduire 1% par jour de retard de l’indemnité si la restitution des locaux n’était pas effectuée dans un délai de trois mois. Assignation en référé par la société locataireLe 9 janvier 2025, la société Strategem a assigné en référé la société [Adresse 1] pour obtenir la rétractation de l’ordonnance du 5 décembre 2024 et demander le paiement de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Lors de l’audience du 16 janvier 2025, la société Strategem a soutenu que le bailleur n’avait pas justifié de circonstances particulières pour la demande de séquestre et a contesté la désignation du séquestre. Arguments des partiesLa société Strategem a fait valoir que le séquestre ne devait pas être un moyen de pression pour l’évacuation des lieux et a contesté la capacité du cabinet désigné à agir en tant que séquestre. En réponse, la société [Adresse 1] a demandé le débouté de la société Strategem et a justifié que l’indemnité serait versée par le séquestre sous certaines conditions, tout en demandant également le paiement de 4.000 euros à son tour. Décision finale du tribunalLe tribunal a finalement rétracté l’ordonnance du 5 décembre 2024, débouté la société [Adresse 1] de sa demande de séquestre, et a condamné cette dernière à payer les dépens ainsi que 3.000 euros à la société Strategem sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire a été déclarée de droit. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de maintien dans les lieux pour un locataire en cas d’indemnité d’éviction ?Selon l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. Par dérogation, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L.145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire. Cette indemnité est déterminée au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L.145-56. Quelles sont les règles concernant la désignation d’un séquestre en matière d’indemnité d’éviction ?L’article L.145-29 du code de commerce stipule qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. À défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête. L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives. Il est également précisé que la désignation d’un séquestre ne doit pas constituer un moyen de pression en vue de la libération des lieux par le locataire. Quels sont les effets d’une ordonnance de séquestre sur les droits du locataire ?La jurisprudence constante indique que la désignation d’un séquestre ne doit pas constituer un moyen de pression pour forcer le locataire à quitter les lieux. L’existence d’une éventuelle créance de réparations locatives ne peut pas retarder le paiement de l’indemnité d’éviction. En l’espèce, la demande de séquestre a été motivée par le souhait de la société [Adresse 1] de voir la société Strategem quitter les lieux, en dépit de l’article L.145-28 qui prévoit le maintien dans les lieux du locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Il est donc essentiel que le séquestre soit désigné dans le respect des droits du locataire, sans pression ni contrainte. Quelles sont les conséquences d’une décision de rétractation d’une ordonnance de séquestre ?La rétractation de l’ordonnance du 5 décembre 2024 a pour effet de débouter la société [Adresse 1] de sa demande de séquestre. Cela signifie que la société Strategem conserve son droit au maintien dans les lieux jusqu’à ce qu’elle ait reçu l’indemnité d’éviction. De plus, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société [Adresse 1], qui succombe, supportera le poids des dépens. Il est également équitable de condamner la société [Adresse 1] au paiement à la société Strategem d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui souligne l’importance de respecter les droits des parties en présence. |
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 25/50310
N° : 6MF/LB
Assignation du :
9 janvier 2025
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[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 6 février 2025
par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,
Assistée de Laurence Bouvier, Greffier
DEMANDERESSE
S.A.S. STRATEGEM
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Gérald Berrebi, avocat au barreau de Paris – #G0289, remplacée à l’audience par Maître Cécile Thury Bouvet, avocat au barreau de Paris – G289
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Benoît Attal de la Selasu Cabinet Attal, avocats au barreau de Paris – #G0608
DÉBATS
A l’audience du 16 janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Laurence Bouvier, Greffier,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par jugement rendu le 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
– fixé le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [Adresse 1] à la somme de 36.800 euros
– fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Strategem à la société [Adresse 1] à la somme de 44.730 euros
– ordonné la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation
– condamné la société [Adresse 1] au paiement à la société Strategem de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire
– condamné la société [Adresse 1] aux dépens.
Par arrêt du 3 octobre 2024, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions et condamné la société Strategem au paiement à la société de Rivoli de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par ordonnance sur requête du 5 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a :
– désigné le cabinet [O] en qualité de séquestre de l’indemnité d’éviction due par la société [Adresse 1] à la société Strategem
– ordonné au séquestre la remise de la somme dès restitution des clefs par la société Strategem et départ des lieux
– autorisé le séquestre à déduire la somme de 1% par jour de retard de l’indemnité à l’expiration du délai de 3 mois sans restitution des locaux.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, la société Strategem a assigné en référé à heure indiquée la société [Adresse 1] devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la rétractation de l’ordonnance du 5 décembre 2024 et la condamnation de la société [Adresse 1] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Lors de l’audience du 16 janvier 2025, la société Strategem, représentée par son conseil, maintient oralement ses demandes.
A l’appui de ses prétentions, la société Strategem se prévaut des dispositions des articles L.145-28 et L.145-29 du code de commerce et prétend que la société [Adresse 1] aurait dû justifier de circonstances particulières à l’appui de sa demande de séquestre et rappelle le principe du droit au maintien dans les lieux.
Elle conteste en second lieu le séquestre désigné, le Cabinet [O] n’étant pas en mesure d’accomplir sa mission de sequestre sereinement et sans pression puisque également conseil de la société [Adresse 1].
Enfin, elle précise le libellé de la mission, estimant que la mention « dans les conditions du bail » est injustifiée et contraire aux textes précités.
En réponse, par conclusions développées oralement lors de l’audience, la société [Adresse 1] sollicite le débouté de la demanderesse et la confirmation de l’ordonnance du 5 décembre 2024, y ajoutant que l’indemnité sera versée par le séquestre sur justification du paiement des impôts, loyers et sous réserve des réparations locatives.
Elle sollicite en outre la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, la société [Adresse 1] fait valoir qu’elle a remis la somme correspondante à l’indemnité d’éviction sur son compte Carpa et que celle-ci sera donc payée dès remise des clefs, rappelant ne disposer d’aucun titre pour expulser la locataire en cas de refus de quitter les lieux.
Elle précise avoir proposé le nom de son conseil en qualité de séquestre afin d’éviter les frais Carpa et sollicite donc ne pas supporter ces frais dans l’hypothèse où un autre séquestre serait désigné.
Elle indique ne pas s’opposer à un libellé de mission dans les conditions de l’article L.145-29 du code de commerce.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 février 2025.
1/ Sur le séquestre
Aux termes de l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.
Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L.145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L.145-56.
Aux termes de l’article L.145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.
L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.
Selon jurisprudence constante, la désignation d’un séquestre ne doit pas constituer un moyen de pression en vue de la libération des lieux par le locataire. L’existence d’une éventuelle créance de réparations locatives ne peut davantage retarder le paiement de cette indemnité.
En l’espèce, force est de constater que la demande de séquestre est motivée par le souhait de la société [Adresse 1] de voir la société Strategem quitter les lieux et ce en dépit de la lettre de l’article L.145-28 lequel prévoit le maintien dans les lieux du locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, et non l’inverse (constituant d’abord en la restitution des lieux puis paiement de l’indemnité d’éviction). Aucune circonstance particulière n’est excipée de nature à justifier la désignation d’un séquestre et il convient de rétracter l’ordonnance du 5 décembre 2024 comme suit au présent dispositif.
2/ Sur les autres demandes
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société [Adresse 1] qui succombe supportera le poids des dépens.
Il est équitable de condamner la société [Adresse 1] au paiement à la société Strategem de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit.
Statuant publiquement par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Rétractons l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris du 5 décembre 2024 ;
En conséquence,
Déboutons la société [Adresse 1] de sa demande de séquestre ;
Condamnons la société [Adresse 1] au paiement des dépens ;
Condamnons la société [Adresse 1] au paiement à la société Strategem de la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
Faite à Paris le 6 février 2025
Le Greffier Le Président
Laurence Bouvier Maïté Faury
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