Scission de copropriété: Annulation des résolutions votées

Notez ce point juridique

1. Attention à respecter les conditions de vote prévues par la loi du 10 juillet 1965 lors de l’assemblée générale, notamment en ce qui concerne la majorité requise pour les décisions relatives à la scission de la copropriété.

2. Il est recommandé de fournir des informations complètes et précises sur les conséquences matérielles, juridiques et financières de la division de la copropriété lors de l’assemblée générale, afin d’éviter toute contestation ultérieure.

3. Il est conseillé de veiller à ce que les décisions prises lors de l’assemblée générale respectent les dispositions légales et réglementaires en vigueur, notamment en ce qui concerne la répartition des créances et des dettes entre les nouveaux syndicats issus de la division.

L’affaire concerne un litige entre les copropriétaires d’un ensemble immobilier composé de deux bâtiments, à savoir le bâtiment A et le bâtiment B. Les époux [H] ont entrepris des démarches en vue de la scission de la copropriété afin de retirer le bâtiment B de la copropriété. Cela a entraîné des contestations de la part d’autres copropriétaires, qui ont demandé l’annulation de certaines résolutions prises lors des assemblées générales. Le tribunal a annulé certaines résolutions, ce qui a conduit les époux [H] à organiser plusieurs assemblées générales pour approuver la scission de la copropriété. Cependant, d’autres copropriétaires contestent cette scission, arguant notamment que les conditions matérielles et financières ne sont pas clairement définies et que cela entraînerait des modifications préjudiciables pour eux. Des travaux irréguliers effectués par les époux [H] et la SCI la Grange du Marché ont également été mentionnés. Les différentes parties ont formulé des demandes d’annulation de résolutions, de dommages et intérêts, ainsi que des demandes de remise en état de la cour commune. Le tribunal devra trancher sur ces différents points de litige.

Sur la validité des résolutions n° 5, 6 et 7 votées lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2019 à 17h30

L’article 28, I, b), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

Sur la majorité applicable au vote sur les conditions matérielles, juridiques et financières rendues nécessaires par la division

Il résulte des dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 que l’assemblée générale des copropriétaires statue sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division (dont la constitution d’éventuelles servitudes) à la même majorité que sur le principe de la scission, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Sur l’étendue des conditions matérielles, juridiques et financières rendues nécessaires par la division

Le modificatif de l’état descriptif de division et la refonte du règlement de copropriété reçu par Maître [V], notaire à [Localité 13] (78), le 20 février 2006, stipule que l’ensemble immobilier litigieux est composé d’un bâtiment A et d’un bâtiment B, eux-mêmes divisés en plusieurs lots. Ces bâtiments, implantés sur une parcelle unique cadastrée section AN n° [Cadastre 7], ont en commun un espace extérieur qualifié de cour et/ou de jardin, donnant sur la rue du Marché, dont la matérialité est attestée par les photographies versées aux débats.

Sur la demande de remise en état, sous astreinte, de la cour

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur les autres demandes

Sur les dépens, les frais irrépétibles et la dispense de participation aux frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires, ainsi que sur l’exécution provisoire.

– Madame [G] [U], Monsieur [F] [I], Madame [R] [J] épouse [I], Monsieur [X] [E] et Madame [P] [W]: 4.000 € au titre des frais irrépétibles
– Maître Lalia Mir: droit de recouvrement des dépens de l’instance
– Autres copropriétaires: répartition des frais de procédure

Sommaire

Réglementation applicable

– Article 28, I, b) de la loi du 10 juillet 1965
– Article 28, II de la loi du 10 juillet 1965
– Article 1346 du code civil

Texte de l’article 28, I, b) de la loi du 10 juillet 1965:
Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

Texte de l’article 28, II de la loi du 10 juillet 1965:
L’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division. L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

Texte de l’article 1346 du code civil:
La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :
1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché ;
2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.

Avocats

Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :

– Maître Lalia MIR
– Maître Cristina PEREIRA
– Maître Pascale MULLER
– Maître Stéphanie ARENA
– Maître Eric AUDINEAU

Mots clefs associés

– Motifs
– Résolutions
– Assemblée générale
– Loi du 10 juillet 1965
– Syndicat initial
– Copropriétaires
– Majorité des voix
– Division de la propriété
– Règlement de copropriété
– Etat de répartition des charges
– Créances et dettes
– Nouveaux syndicats
– Acte de partage
– Liquidateur amiable
– Servitude de passage
– Conditions matérielles, juridiques et financières
– Plan de scission
– Adaptations du règlement de copropriété
– Décision de scission
– Annulation des résolutions
– Abus de droit
– Dommages et intérêts
– Dépens
– Frais irrépétibles
– Dispense de participation aux frais
– Exécution provisoire

– Motifs: Raisons ou justifications pour lesquelles une décision est prise.
– Résolutions: Décisions prises lors d’une assemblée générale.
– Assemblée générale: Réunion des copropriétaires pour prendre des décisions concernant la copropriété.
– Loi du 10 juillet 1965: Loi régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France.
– Syndicat initial: Groupement des copropriétaires formé dès la création de la copropriété.
– Copropriétaires: Personnes possédant une partie de la propriété d’un immeuble en copropriété.
– Majorité des voix: Nombre de voix nécessaire pour qu’une décision soit adoptée en assemblée générale.
– Division de la propriété: Partage de la propriété d’un bien entre plusieurs copropriétaires.
– Règlement de copropriété: Document définissant les règles de fonctionnement de la copropriété.
– Etat de répartition des charges: Document indiquant la répartition des charges entre les copropriétaires.
– Créances et dettes: Sommes dues ou à recevoir par la copropriété.
– Nouveaux syndicats: Création de nouveaux syndicats de copropriétaires suite à une scission.
– Acte de partage: Document officialisant le partage de la propriété entre les copropriétaires.
– Liquidateur amiable: Personne chargée de liquider les biens d’une copropriété de manière amiable.
– Servitude de passage: Droit de passage accordé à un copropriétaire pour accéder à son bien.
– Conditions matérielles, juridiques et financières: Ensemble des éléments à prendre en compte dans une décision.
– Plan de scission: Document définissant les modalités de la scission d’une copropriété.
– Adaptations du règlement de copropriété: Modifications apportées au règlement de copropriété.
– Décision de scission: Décision de diviser une copropriété en plusieurs entités distinctes.
– Annulation des résolutions: Annulation des décisions prises en assemblée générale.
– Abus de droit: Utilisation abusive d’un droit pour nuire à autrui.
– Dommages et intérêts: Somme d’argent versée en réparation d’un préjudice subi.
– Dépens: Frais engagés lors d’une procédure judiciaire.
– Frais irrépétibles: Frais non remboursables engagés lors d’une procédure judiciaire.
– Dispense de participation aux frais: Exonération de participation aux frais de copropriété.
– Exécution provisoire: Mise en œuvre d’une décision de justice avant qu’elle ne soit définitive.

* * *

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
29 FÉVRIER 2024

N° RG 20/00833 – N° Portalis DB22-W-B7E-PIE2
Code NAC : 71F
A.G.

DEMANDEURS :

1/ Madame [G] [U]
née le 03 Juillet 1968 à [Localité 15] (26),
demeurant [Adresse 3],

2/ Monsieur [F] [I]
né le 12 Novembre 1986 à [Localité 11] (ALGÉRIE),
demeurant [Adresse 4],

3/ Madame [R] [J] épouse [I]
née le 20 Juin 1982 à [Localité 14] (ALGÉRIE),
demeurant [Adresse 4],

4/ Monsieur [X] [E]
né le 01 Octobre 1980 à [Localité 9] (93),
demeurant [Adresse 4],

5/ Madame [P] [W]
née le 11 Octobre 1989 à [Localité 10] (92),
demeurant [Adresse 4],

représentés par Maître Lalia MIR, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Cristina PEREIRA, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et
[Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SENNES, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro
415 056 456 dont le siège social [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale MULLER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ Monsieur [D] [H]
demeurant [Adresse 4],

3/ Madame [N] [A] épouse [H]
demeurant [Adresse 4],

4/ La société SCI LA GRANGE DU MARCHE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 484 464 292 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentés par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Eric AUDINEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 23 Janvier 2020 reçu au greffe le 05 Février 2020.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 19 Décembre 2023, Madame GARDE, Juge et Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistées de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 29 Février 2024.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :
M. JOLY, Vice-Président
Madame GARDE, Juge
Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 4] au [Localité 16] (78) est composé de deux bâtiments dénommés bâtiment A et bâtiment B donnant en façade principale sur la [Adresse 12] et à l’arrière sur une cour commune insérée dans un L formé par la façade du bâtiment A et un pignon du bâtiment B.

Le bâtiment B, une ancienne grange formant le lot n° 3 de l’état descriptif
de division initial, a été vendu, par acte dressé en la forme authentique le
11 mai 2005, par Madame [O] [M] veuve [B], Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [L] [B], propriétaires indivis, au profit de Monsieur [D] [H] et Madame [N] [A], son épouse, sous différentes conditions suspensives dont la modification du règlement de copropriété pour un changement d’affectation et l’obtention d’un permis de construire.

Les époux [H] ayant obtenu leur permis de construire, l’assemblée générale des copropriétaires a, le 14 février 2006, modifié le règlement de copropriété
en créant aux lieu et place du lot n°3, les lots n°16 à 23. La vente convenue
a été régularisée en deux actes passés devant Maître [V], notaire à
[Localité 13] (78), le 20 février 2006 :

– le premier acte emportant vente au profit de la SCI la Grange du Marché, société civile immobilière gérée par M. [D] [H] et constituée par parts égales entre les époux [H], des lots n° 16, 17, 18, 19, 22 et 23,
– le second acte emportant vente au profit des époux [H] des lots n° 20 et 21.

Le même jour, Maître [V] a reçu le règlement de copropriété modifié créant les nouveaux lots.

A la demande de M. [H], une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] au [Localité 16] (78) a été convoquée le 11 janvier 2016.

Au cours de l’assemblée, le cabinet Sennes a été désigné ès qualités de syndic en remplacement de Mme [C], syndic bénévole démissionnaire, et une résolution n°17 relative à l’autorisation d’acquérir, par les époux [H], des droits à construire permettant la surélévation du bâtiment B a été soumise au vote des copropriétaires. Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par actes d’huissier délivrés le 30 mars 2016, M. [L] [B], Madame [T] [B] épouse [Y], Madame [K] [Z] veuve [C] et Madame [G] [U] ont fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] au [Localité 16] ainsi que les époux [H] en vue d’obtenir notamment, au visa des articles 9, 22 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 11 janvier 2016.

Une deuxième assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le
4 juillet 2016. Quatre résolutions ont alors été votées. La deuxième résolution, relative à l’autorisation de la surélévation et la vente des droits à construire du bâtiment B, a été soumise au vote des seuls copropriétaires du bâtiment B.

Par actes d’huissier délivrés le 26 septembre 2016, M. [L] [B], Madame [T] [B] épouse [Y], Madame [K] [Z] veuve [C] et Madame [G] [U] ont fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] au [Localité 16] ainsi que les époux [H] en vue d’obtenir notamment, au visa des articles 9, 22 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du code civil, l’annulation de l’assemblée générale du 4 juillet 2016.

Par ordonnance en date du 24 novembre 2016, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux instances.

Aux termes d’un jugement rendu le 13 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Versailles a prononcé l’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 janvier 2016 et des résolutions n° 2 et 3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2016.

Les époux [H] ont alors entrepris, en application de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, des démarches en vue de la scission de la copropriété. Ils ont mandaté le cabinet [S] et associés, géomètres-experts, pour établir un plan de division de la parcelle cadastrale en deux lots n° 1 et 2, un modificatif de l’état descriptif de division et une nouvelle répartition des charges. Ils ont également sollicité auprès du syndic l’inscription à l’ordre du jour de diverses résolutions visant à approuver le retrait du bâtiment B de la copropriété.

Quatre assemblées générales se sont tenues le 19 novembre 2019 :

1°- Lors de la première assemblée générale spéciale, qui s’est tenue à
17 heures en présence des seuls copropriétaires du bâtiment B (lot 2), ces derniers ont décidé de solliciter leur retrait du syndicat des copropriétaires afin de constituer une copropriété séparée,

2° – Lors de la deuxième assemblée générale spéciale qui s’est tenue à
17 heures 30, le syndicat des copropriétaires initial a accepté, au terme de sa résolution n°5, la scission de la copropriété et autorisé le retrait du bâtiment B (lot 2) du syndicat des copropriétaires afin de constituer une copropriété séparée. Cette assemblée générale a également approuvé, aux termes des résolutions n°6 et 7, les conditions matérielles, juridiques et financières de la scission et prononcé la dissolution du syndicat des copropriétaires initial.

3°- Lors de la troisième assemblée générale spéciale qui s’est tenue à
18 heures, en présence des seuls copropriétaires du bâtiment A (lot 1), la résolution visant à approuver le nouveau règlement de copropriété et l’état descriptif de division de ce bâtiment, a été rejetée.

4°- Lors de la quatrième assemblée générale spéciale qui s’est tenue à
18 heures 30, en présence des seuls copropriétaires du bâtiment B (lot 2), le nouveau règlement de copropriété et état descriptif de division de ce bâtiment a été approuvé (résolution n°5).

Les procès-verbaux de ces assemblées générales ont été notifiés par courriers recommandés avec accusés de réception en date du 28 novembre 2019.

C’est dans ces conditions que, par exploits introductifs d’instance délivrés le
23 janvier 2020, Madame [G] [U], Monsieur [F] [I], Madame [R] [J] épouse [I], Monsieur [X] [E] et Madame [P] [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] au [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Sennes, Monsieur [D] [H], Madame [N] [A] épouse [H] et la SCI la Grange du Marché devant ce tribunal en annulation des résolutions n° 5, 6 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 novembre 2019 à 17h30.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 24 mars 2023, Madame [G] [U], Monsieur [F] [I], Madame [R] [J] épouse [I], Monsieur [X] [E] et Madame [P] [W] demandent au tribunal de :

– Prononcer l’annulation des résolutions n°5, n°6 et n°7 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] au [Localité 16] qui s’est tenue le 19 novembre 2019 à 17h30,

– Condamner Monsieur et Madame [H] et la SCI la Grange du Marché conjointement et solidairement à payer à chacun des demandeurs la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner Monsieur et Madame [H] et la SCI la Grange du Marché à remettre la cour dans son état initial, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

– Débouter Monsieur et Madame [H] et la SCI la Grange du Marché de toutes leurs demandes et toutes fins qu’elles comportent,

– Condamner Monsieur et [H] et la SCI la Grange du Marché aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Lalia Mir, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– Dire que les demandeurs seront dispensés de toute participation aux frais afférents à cette procédure.

Les demandeurs soutiennent que les conséquences matérielles et pécuniaires de la scission de la copropriété doivent être détaillées afin de rendre le projet de retrait réalisable. Ils considèrent, en l’espèce, que le projet de retrait du bâtiment B ne précise ni les conditions matérielles ni les conditions financières qui y sont attachées.

Ils relèvent que la scission entraîne notamment la création d’une servitude de passage entre les lots n° 1 et 2 de la division, dont l’assemblée générale n’a pas été informée. Ils affirment que la création de cette servitude porte nécessairement atteinte à leurs droits puisque les conditions d’usage de leurs locaux privés ainsi que les caractéristiques matérielles de leur accès en seront modifiées. Ils soulignent que la création d’une servitude constitue une modification de la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, qui ne peut être votée qu’à la majorité de l’article 26. Ils ajoutent que les règles de gestion des espaces partagés ainsi que la répartition des coûts pour l’entretien des espaces communs relatifs aux bâtiments A et B ne sont pas énoncées. Ils font grief aux défendeurs d’utiliser la cour et le jardin communs pour leurs besoins commerciaux sans pour autant participer à leur entretien.

Ils prétendent que la scission demandée n’a qu’un seul but, celui de permettre la surélévation du bâtiment B en passant outre l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Ils reconnaissent que la SCI la Grange du Marché a une personnalité morale distincte de celle des époux [H] mais observent qu’ils défendent les mêmes intérêts. Ils indiquent, au visa de l’article 25 du règlement de copropriété, que la décision de suréléver de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être décidée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Ils concluent à l’existence d’un abus de majorité caractérisé par l’absence de contrepartie à la surélévation du bâtiment et la division de la cour commune
de la copropriété qu’entraîne sa scission (perte de jouissance d’un espace
vert / utilisation de la cour par les clients de la pâtisserie).

Ils consacrent de longs développements à la posture de blocage qu’auraient adoptée, au cours des assemblées générales postérieures, les époux [H] et la SCI la Grange du Marché. Ils précisent aussi que ces derniers ont cessé de régler leur quote-part de charges communes, ce qui nuit au bon fonctionnement de la copropriété.

Ils soutiennent que, pendant le mois de juillet 2020, les époux [H] et la SCI la Grange du Marché ont entrepris des travaux irréguliers, tels que l’aménagement d’un local technique (laboratoire pour pâtisserie), l’installation d’un bloc de climatisation dans la cour commune et l’apposition d’une enseigne commerciale sur la grille de la copropriété. Ils expliquent que l’avis de la copropriété n’a pas été recueilli et que la remise en état de la cour dans son état initial s’impose.

Ils s’opposent, en toute hypothèse, à leur condamnation pour procédure abusive, l’abus de droit allégué n’étant pas démontré.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 3 mars 2023, Monsieur [D] [H], Madame [N] [A] épouse [H] et la SCI la Grange du Marché demandent au tribunal de :

– Débouter les requérants de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

– Les condamner in solidum à payer aux consorts [H] et à la SCI la Grange du Marché la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– Les condamner in solidum à payer aux consorts [H] et à la SCI la Grange du Marché la somme de 5.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Les condamner in solidum aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés par Maître (sic), avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et qui comprendront les frais d’expertise.

Les époux [H] et la SCI la Grange du Marché soutiennent que les conditions matérielles, juridiques et financières de la scission ont été clairement définies dans le projet de scission présenté à l’assemblée générale du
19 novembre 2019 et que leur vote a été soumis à la même majorité que la demande de retrait, à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Ils prétendent que la création d’une servitude de passage par le jardin (ou cour commune) ne modifiera pas la situation actuelle puisqu’ils utilisent déjà ce passage, par une grille d’entrée donnant sur la rue, pour accéder à leurs lots situés dans le bâtiment B. Ils ajoutent que l’établissement d’une telle servitude est de droit en raison de l’état d’enclave de leurs lots (l’accès à la cage d’escalier du bâtiment A pour l’appartement situé à l’étage du bâtiment B n’étant possible que par la cour). Ils soulignent que le jardin demeurera une partie commune du bâtiment A, à laquelle les copropriétaires pourront avoir librement accès. Ils contestent devoir participer aux coûts d’entretien de ce jardin une fois la scission actée, puisque le bâtiment B ne fera plus partie de la copropriété.

Ils répliquent que, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, le changement d’affectation d’un lot privatif est libre et que ce changement d’affectation n’a pas d’incidence sur l’utilisation de la cour. Ils rétorquent que les clients n’ont pas accès à l’atelier de pâtisserie et qu’en tout état de cause, l’usage de la cour par la clientèle du salon de coiffure ne pose aucune difficulté.

Ils font encore valoir qu’en dehors de la démonstration d’un abus de majorité, le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité de la décision prise par l’assemblée générale. Ils répliquent que la preuve d’un tel abus n’est pas rapportée, leurs quotes-parts de parties communes devant être appréciées distinctement. Ils relèvent que les résolutions contestées ne portent pas sur la surélévation du bâtiment mais sur le retrait du bâtiment B. Ils ajoutent que le droit de surélever le bâtiment B est un droit accessoire aux parties communes spéciales de ce bâtiment et ne peut donner lieu à aucune contrepartie au profit des copropriétaires du bâtiment A.

Ils concèdent que la répartition des tantièmes généraux entre le bâtiment A
(45 %) et le bâtiment B (55 %) empêche toute prise de décision et entraîne des désaccords inévitables dans la gestion des parties communes générales. Ils font cependant grief aux copropriétaires minoritaires d’adopter une posture de blocage et de vouloir leur nuire.

Ils réfutent, enfin, avoir procédé à de quelconques travaux et/ou installations ayant une incidence sur la cour commune, les seules opérations réalisées étant de nature privatives.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 19 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] au [Localité 16], représenté par son syndic, le cabinet Sennes, demande au tribunal de :

– Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes,

– Les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic le cabinet Sennes la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires indique avoir été régulièrement saisi, par les époux [H], d’une demande d’inscription à l’ordre du jour de résolutions visant à approuver le retrait du bâtiment B de la copropriété. Il explique qu’étaient joints à cette demande le plan de situation cadastrale, le plan de division en deux lots établi par le cabinet de géomètres-experts ainsi que le modificatif de l’état descriptif de division et la nouvelle répartition des charges de copropriété. Il souligne que le projet de résolution était conforme aux termes de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il n’avait pas à juger de l’opportunité de la scission.

Il rappelle, au visa du jugement rendu le 13 septembre 2018 par le tribunal de céans, qu’il n’y a pas lieu d’additionner les voix d’un copropriétaire avec celle d’une SCI dont il est le gérant, les personnes morales ayant une personnalité juridique distincte des personnes physiques. Il réfute l’existence de tout abus de majorité et souligne que les modalités matérielles, financières et juridiques de la scission peuvent être précisées par des décisions postérieures à celle entérinant le principe de la séparation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2023.

MOTIFS

Sur la validité des résolutions n° 5, 6 et 7 votées lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2019 à 17h30

L’article 28, II, de la même loi précise que l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division. L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :

1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l’article 1346 du code civil ;
2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas. La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 19 novembre 2019 à 17h30, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] au [Localité 16] (78) a approuvé, à la majorité de l’article 25, les résolutions n° 5, 6 et 7 libellées dans les termes suivants :

“5ème RESOLUTION: Décision à prendre sur la demande de retrait formulée par le bâtiment B composant [Adresse 1] et [Adresse 6] (majorité article 25 sans possibilité de seconde lecture) – Projet du Géomètre [S] de juin 2019 joint à la convocation
L’assemblée générale :
– Vu les dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété,
– Vu la demande formulée par le bâtiment B de retirer ce bâtiment du syndicat initial afin de constituer une copropriété séparée,

CONSTATE que la copropriété sise [Adresse 1] et [Adresse 4] au [Localité 16] comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible,
ACCEPTE la scission de la copropriété sur le fondement de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965,
EN CONSÉQUENCE, autorise le retrait sollicité du bâtiment B composant [Adresse 2] – (lots n° 16 à 23), en vue de constituer une copropriété séparée, et la division du sol de la copropriété en deux lots 1 et 2 conformément au projet de plan de division établi par le cabinet [S] et associés, géomètres-experts, et dont copie demeurera annexée au procès-verbal de la présente assemblée générale, savoir :

– Le LOT 1 correspondant au bâtiment A composant le [Adresse 1] et [Adresse 5] d’une superficie de 206 m2 (section AN n° [Cadastre 7] partie (Lot 1 de la division)),
– le LOT 2 correspondant au bâtiment B composant le [Adresse 1] et [Adresse 6] d’une superficie de 214 m2 (section AN n° [Cadastre 7] partie (Lot 2 de la division)).

Contre : Mme [C] (35), Mme [U] (81), M. et Mme [E] (136), Indivision [Y] et [B] (228) et M. et Mme [I] (175) formant un total de 655 / 1.451 millièmes généraux,
Pour : M. [H] (535) et SCI LA GRANGE DU MARCHE (256) formant un total de 791 / 1.451 millièmes généraux,

La résolution est adoptée à la majorité de l’article 25.

6ème RESOLUTION : Décision à prendre sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division objet de la résolution qui précède (Majorité article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sans possibilité de seconde lecture)
L’assemblée générale,
Vu :
1. Le plan de situation cadastrale,
2. Le plan de division des deux lots 1 et 2 de la parcelle cadastrale section AN numéro [Cadastre 7] par le cabinet [S] et associés, géomètres-experts,
3. Le projet de l’état descriptif de division et de la nouvelle répartition des charges tenant compte de l’adaptation nécessaire du règlement de copropriété applicable après scission.

Approuve les conditions matérielles, juridiques et financières telles qu’elles résultent du projet d’acte de scission joint à la convocation à la présente assemblée générale et dont les caractéristiques essentielles sont les
suivantes :

1/ Division de la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 7] sise [Adresse 1] et [Adresse 4] au [Localité 16], en deux nouvelles parcelles section AN n° [Cadastre 7] partie (Lot 1 de la division) ([Adresse 1] et [Adresse 4]) pour une contenance de 206 m2 et section AN n° [Cadastre 7] partie (Lot 2 de la division) ([Adresse 1] et [Adresse 4]) pour une contenance de 214 m2,
2/ Création d’une servitude de passage entre les lots 1 et 2 de la division d’une superficie de 19 m2 sur la parcelle AN n° [Cadastre 7] partie (Lot 1 de la division), au profit de la parcelle AN n° [Cadastre 7] partie (Lot 2 de la division),
3/ Refonte de l’état descriptif de division selon le projet établi par le cabinet [S] et Associés, géomètre-expert,
4/ Répartition des créances et des dettes effectuées selon les principes
suivants :
* Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l’article 1346 du code civil ;
* Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.
5/ Poursuite de la personnalité morale du syndicat dissout pour les besoins de la liquidation, savoir l’approbation définitive des comptes de liquidation,

Approuve enfin le projet de l’état descriptif de division et de la nouvelle répartition des charges tenant compte de l’adaptation nécessaire du règlement de copropriété après scission.

En conséquence,

Mandate le Cabinet SENNES à l’effet de signer l’acte de partage et le modificatif à l’état descriptif de division, ainsi que tous actes complémentaires, modificatifs et/ou rectificatifs, afin de mettre ledit acte en harmonie avec tous documents hypothécaires, cadastraux, d’état civil, et d’en faire assurer la publication (sic) de cette scission.

La résolution est adoptée à la majorité de l’article 25.

7ème RESOLUTION : Dissolution du syndicat des copropriétaires initial sous conditions suspensives d’approbation des règlements de copropriété mis à jour des nouveaux syndicats et désignation d’un liquidateur amiable (Majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965)Projet du Géomètre [S] de juin 2019 joint à la convocation

L’assemblée générale,

Constate qu’en application des dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 l’approbation par les nouveaux syndicats des [Adresse 1] et [Adresse 4], des adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division, emportera dissolution du syndicat des copropriétaires d’origine de l’immeuble,

Constate qu’il convient en conséquence de désigner un liquidateur amiable du syndicat des copropriétaires qui aura pour mission de résilier les contrats avec les fournisseurs, d’arrêter les comptes à la date effective de sa dissolution, de payer les dettes et recouvrer les créances du syndicat des copropriétaires arrêtées à cette même date,

Désigne, sous la double condition suspensive de l’approbation par les assemblées générales de deux nouveaux syndicats, des adaptations du règlement initial de la copropriété et de la réalisation effective de la présente scission, le cabinet SENNES, syndic actuel selon mandat donné en assemblée générale du 20 février 2019, en qualité de liquidateur dudit syndicat des copropriétaires avec la mission ci-dessus indiquée,

Dit que la mission du liquidateur commencera le jour où la scission sera effective du fait de l’approbation par les assemblées générales des deux nouveaux syndicats des adaptations du règlement initial de la copropriété.

La résolution est adoptée à la majorité de l’article 25.”

Pour contester la validité de la scission opérée, les demandeurs articulent leur argumentaire autour de deux moyens tirés des conditions de vote sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division : la majorité applicable d’une part et l’insuffisance du projet présenté d’autre part.

Sur la majorité applicable au vote sur les conditions matérielles, juridiques et financières rendues nécessaires par la division

Le moyen tiré du recours à la majorité de l’article 25 et non à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sera donc écarté.

Sur l’étendue des conditions matérielles, juridiques et financières rendues nécessaires par la division

Les époux [H] et la SCI la Grange du Marché versent aux débats tous les documents techniques établis par le cabinet [S] et associés, géomètres-experts, cités dans le cadre de la mise au vote des résolutions, soit :

– le plan de scission de la copropriété définissant, avec précision, la division projetée entre les lots n° 1 et n ° 2 (les limites de propriété du lot n° 1 figurant en bleu et celles du lot n° 2 figurant en vert), la contenance de ces lots (206 m2 pour le lot n°1 et 214 m2 pour le lot n° 2) ainsi que l’assiette de la servitude de passage grevant le lot n° 1 au profit du lot n° 2,
– les projets de modificatifs à l’état descriptif de division après scission de la copropriété et suppression des lots n° 16 à 23.

Ainsi que le relèvent à juste titre les défendeurs, le plan de scission établi par le cabinet de géomètres-experts définit, avec précision, l’assiette de la servitude de passage grevant le lot n° 1 au profit du lot n° 2. L’assiette proposée se confond d’ailleurs, au regard des photographies versées aux débats, avec un accès préexistant, matérialisé par un portillon noir et une allée pavée. Cela étant, aucune précision n’est apportée sur la qualification juridique de la servitude (légale, conventionnelle ou autre). Si les époux [H] et la SCI la Grange du Marché prétendent, dans le cadre du présent litige, que cette servitude résulterait d’un état d’enclave, cet aspect n’a pas été abordé lors de l’assemblée générale litigieuse. De plus, aucun projet d’acte de constitution de servitude, relatif notamment aux conditions de son exercice (modalités d’accès, entretien, contrepartie financière), n’a été porté à la connaissance des copropriétaires. Dès lors, si le principe de la création d’une servitude a bien été évoqué lors de l’assemblée générale litigieuse, ni sa qualification, ni ses modalités concrètes d’exercice n’ont été sérieusement envisagées.

Par ailleurs, si une division de l’espace extérieur commun (matérialisée par le code couleur bleu / vert) figure sur le plan de scission dressé par le cabinet de géomètres-experts, l’assemblée générale des copropriétaires ne s’est pas prononcée sur ses conséquences matérielles, juridiques et financières (matérialisation de la ligne divisoire, réorganisation des espaces, charge de l’entretien, gestion des ordures ménagères, financement des travaux, etc.)

Dans ces conditions, il appert que les prescriptions de l’article 28 de la loi du
10 juillet 1965 précédemment rappelées n’ont pas été respectées et que les résolutions n° 5, 6 et 7 votées lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2019 à 17h30 portant scission de la copropriété doivent être annulées.

Sur la demande de remise en état, sous astreinte, de la cour

La règlement de copropriété dispose, en sa section III intitulée “Usage des parties communes”, que chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes, pour la jouissance de sa fraction divise, suivant leur destination propre, telle qu’elle résulte du règlement, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires. Il précise que nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage exclusivement personnel, en dehors de leur destination normale, sauf en cas de nécessité.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs versent aux débats :
– plusieurs photographies non datées, prises dans la cour de l’ensemble immobilier, montrant un amas de sacs à gravats (ou assimilés), des cartons et palettes empilés ainsi que plusieurs blocs de climatisation adossés à la façade du bâtiment B,
– une photographie non datée en gros plan d’une pancarte publicitaire apposée sur une grille (dont la situation géographique exacte n’est pas connue),
– un échange de courriels des 18 et 19 juillet 2020 avec Monsieur [D] [H] aux termes duquel ce dernier reconnaît avoir entrepris des travaux d’agrandissement des évacuations d’air du sous-sol de ses parties privatives pour ouvrir une boutique.

S’il résulte de ces éléments parcellaires et pour certains anciens que Monsieur [D] [H] a pu procéder à des travaux, la preuve que ces derniers aient porté sur la cour commune de l’ensemble immobilier n’est pas rapportée. En outre, si plusieurs blocs de climatisation adossés à la façade du bâtiment B sont visibles sur les photographies versées aux débats, les demandeurs, auxquels incombe la charge de la preuve, ne démontrent ni depuis quand ces blocs de climatisation existent, ni le ou les copropriétaires à l’origine de leur installation. En ce qui concerne, enfin, la pancarte publicitaire apposée sur une grille, son emplacement exact n’est pas déterminé.

Dans ces conditions, la demande de remise en état présentée, qui n’est pas suffisamment étayée, sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’abus de droit est le fait pour une personne de commettre une faute par le dépassement des limites d’exercice d’un droit qui lui est conféré, soit en le détournant de sa finalité, soit dans le but de nuire à autrui.

Le présent jugement faisant droit aux prétentions des demandeurs, la demande de dommages et intérêts formée pour procédure abusive ne peut qu’être rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Les époux [H] et la SCI la Grange du Marché, qui succombent en leurs demandes, seront condamnés aux dépens de l’instance avec droit de recouvrement au profit de Maître Lalia Mir, avocat postulant.

Aucune expertise n’ayant été diligentée dans le cadre de la présente procédure, la demande formée par les défendeurs sur l’inclusion dans les dépens des “frais d’expertise” est dépourvue d’objet.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [H] et la SCI la Grange du Marché, tenus aux dépens, seront condamnés à payer à Madame [G] [U], Monsieur [F] [I], Madame [R] [J] épouse [I], Monsieur [X] [E] et Madame [P] [W] la somme totale de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés.

La solidarité étant légale ou conventionnelle mais ne se présumant pas, la condamnation sera prononcée in solidum.

La demande d’indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires à l’endroit des demandeurs, lesquels gagnent leur procès, sera rejetée.

Sur la dispense de participation aux frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Madame [G] [U], Monsieur [F] [I], Madame [R] [J] épouse [I], Monsieur [X] [E] et Madame [P] [W], qui ont gain de cause dans la présente instance, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité des résolutions n° 5, 6 et 7 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] au [Localité 16] (78) le 19 novembre 2019 à 17h30,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [H], Madame [N] [A], son épouse et la SCI la Grange du Marché à payer à Madame [G] [U], Monsieur [F] [I], Madame [R] [J] épouse [I], Monsieur [X] [E] et Madame [P] [W] la somme totale de
4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs droits,

CONDAMNE Monsieur [D] [H], Madame [N] [A], son épouse et la SCI la Grange du Marché aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement au profit de Maître Lalia Mir,

DISPENSE Madame [G] [U], Monsieur [F] [I], Madame [R] [J] épouse [I], Monsieur [X] [E] et Madame [P] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

REJETTE les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 FÉVRIER 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY