■

N° RG 24/57870 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I3D

AS M N° : 12

Assignation du :
14 Novembre 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 04 février 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSES

S.A.S. CACCIARI FILS
[Adresse 2]
[Localité 6]

S.C.I. CACCIARI
[Adresse 8]
[Localité 1]

représentées par Me Stéphanie FROGER, avocat au barreau de PARIS – #P0483

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet MPA SYNDIC
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Audrey FERTINEL, avocat au barreau de PARIS – #E1567

S.A.R.L. DITO GC
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Maître Oz rahsan VARGUN de la SELARL OZ & IZ, avocats au barreau de PARIS – #E2072, Me Florence FAURE, avocat au barreau de VERSAILLES

DÉBATS

A l’audience du 17 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2005, la SCI Cacciari a consenti un bail commercial à la société Cacciari fils sur des locaux situés [Adresse 2].

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] du 10 novembre 2022 a voté la réalisation de travaux de ravalement, couverture, serrurerie et menuiseri côté rue ainsi que des travaux de ravalement côté courette.

La maîtrise d’œuvre des travaux a été confiée à la société Dito GC.

Exposant subir des préjudices du fait de la présence des échafaudages nécessaire à l’exécution des travaux de ravalement qui ont été installés en novembre 2023 côté rue et en janvier 2024 côté courette et, qui sont, en raison des retards pris dans les travaux, toujours en place, la SCI Cacciari et la société Cacciari fils ont, par actes de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, fait assigner la société Dito GC et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Cabinet MPA syndic, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’obtenir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 9, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 145 du code de procédure civile :

– La condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société Ataa Dito à régler à titre provisionnel la somme de 40 000 euros à la société Cacciari fils et la somme de 5 622 euros à la SCI Cacciari,
– La désignation d’un expert
– La condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société Ataa Dito à leur verser chacune la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Cette affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

Lors de cette audience, dans leurs écritures déposées et soutenues oralement par leur conseil, la société Cacciari fils et la SCI Cacciari ont demandé au juge des référés de :

– Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Ataa Dito à régler à titre provisionnel la somme de 40 000 euros à la société Cacciari fils,
– Condamner le syndicat des copropriétaires à régler à titre provisionnel la somme de 11 400 euros à la SCI Cacciari,
– Juger que la SCI Cacciari sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– Ordonner une expertise judiciaire,
– Condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser chacune la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Ataa Dito aux entiers dépens.

Elles ont, oralement, précisé ne pas maintenir leur demande de condamnation in solidum des sociétés défenderesses de paiement d’une provision de 40 000 euros à la société Cacciari fils.

A l’appui de leurs demandes, les sociétés demanderesses exposent subir des préjudices du fait des travaux de ravalement qui ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 10 novembre 2022 en raison de la présence des échafaudages et ce d’autant que les travaux ont pris du retard.

Elles précisent que le préjudice subi par la société Cacciari fils est constitué par la perte d’exploitation de son restaurant et celui de la SCI Cacciari par la perte des revenus locatifs, la société Cacciari fils ayant été dans l’impossibilité de lui régler ses loyers depuis plusieurs mois en raison de la diminution de son chiffre d’affaires.

Elles arguent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être contestée, dès lors qu’il résulte des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui sont d’ordre public que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des préjudices subis par un copropriétaire ou un occupant de l’immeuble trouvant son origine dans les parties communes et qu’en conséquence un copropriétaire qui subit un préjudice en lien avec l’exécution de travaux en parties communes a un droit acquis à percevoir du syndicat des copropriétaires une indemnité pouvant être provisionnelle dans l’attente du chiffrage définitif du préjudice.

Elles soutiennent que la responsabilité de la société Dito DC, en sa qualité de maître d’œuvre, peut également être engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

 » DECLARER irrecevables la SCI CACCIRI et la société CACCIRI FILS en leur demandes,

En tout état de cause,

DIRE n’y avoir lieu à référé,

DEBOUTER la SCI CACCIRI et la société CACCIRI FILS de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNER in solidum la SCI CACCIRI et la société CACCIRI FILS à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum la SCI CACCIRI et la société CACCIRI FILS aux entiers dépens de l’instance « .

Le syndicat des copropriétaire soutient que le fondement de l’action de la société Cacciari fils ne peut être que le trouble anormal du voisinage et que le fondement de l’action de la SCI Cacciari est également par voie de ricochet le trouble anormal de voisinage puisqu’elle ne résulte pas en réalité directement des travaux réalisés dans les parties communes permettant de se fonder sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 mais d’un défaut de paiement qui tirerait son origine dans les troubles de voisinage subi par le preneur.

Il considère, en conséquence, qu’en application de l’article 750-1 du code de procédure, les sociétés demanderesses auraient dû organiser, avant la saisine de la juridiction des référés une tentative de conciliation ou de médiation préalable, de sorte que leurs demandes sont irrecevables.

A titre subsidiaire, le syndicat des propriétaires fait valoir que les sociétés demanderesses ne justifient pas de la nécessité d’une expertise ni pour établir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ni pour déterminer les préjudices subis, la perte d’exploitation pouvant être établie à l’aide d’éléments comptables.

Il conclut, en conséquence, à l’absence d’un motif légitime.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Dito GC a sollicité :

– le débouté de la société Cacciari Fils et la SCI Cacciari de leurs demandes,
– à titre subsidiaire,
o le donné acte de ses plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise,
o la suppression de la mission de l’expert les éléments de missions suivants :

 » Évaluer le montant des préjudices matériels et immatériels subis par la SASU CACCIARI fils d’une part et la SCI CACCIARI d’autre part « ,
 » Plus généralement, dire si les travaux exécutés sont conformes aux normes en la matière et aux règles de l’art « ,

– En tout état de cause,
o le débouté de la société Cacciari fils et la SCI Cacciari de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,
o Leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes, la société Dito GC fait valoir que le préjudice allégué par la société Cacciari fils de perte d’exploitation n’est pas établi, alors que la baisse de son chiffre d’affaires peut aussi s’expliquer par l’accueil des jeux olympiques et que son chiffre d’affaires ne cesse de diminuer depuis l’année 2021, ce qui explique qu’elle ne parvient plus à régler ses loyers.
Elle souligne que l’absence de diagnostic préalable ne saurait être imputée au maître d’œuvre, cette mission ne lui ayant pas été confiée par le maître d’ouvrage et qu’il ne lui a pas non plus été confié la mission ordonnancement, pilotage, coordination.

Elle conclut que les sociétés demanderesses échouent à rapporter la preuve d’un motif légitime de nature à justifier une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle demande à ce que le chef de mission relatif à la conformité des travaux aux normes en la matière et aux règles de l’art soit écarté, dès lors qu’aucun désordre n’est invoqué par les demanderesses.

Elle sollicite également la suppression du chef de mission de l’expert relatif à l’évaluation du montant des préjudices matériels et immatériels dans la mesure où ce chiffrage doit être présenté par les demanderesses elles-mêmes, puis soumis à l’avis de l’expert.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

Sur la recevabilité de l’action de la SCI Cacciari et de la société Cacciari fils

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile,  » En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.  »

En l’espèce, afin de fonder leurs demandes d’expertise et de provision, les sociétés demanderesses n’invoquent pas un trouble anormal de voisinage mais la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et la responsabilité pour faute de la société Dito GC sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Dans ces conditions, les sociétés demanderesses n’étaient pas tenues, en application de l’article 750-1 du code de procédure civile, de faire précéder leur action d’une tentative de conciliation, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à déclarer irrecevables les demandes des sociétés demanderesses sur le fondement de cet article sera donc rejetée.

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

En l’espèce, les sociétés demanderesses échouent à établir quel est l’intérêt probatoire pour elles de la mesure d’expertise qu’elles sollicitent.

En effet, dès lors qu’elle ne soutient pas que les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 10 novembre 2022 et dont la maîtrise d’œuvre a été confiée à la société Dito GC auraient causé des désordres au bien immobilier appartenant à la SCI Cacciari et loué à la société Cacciari fils mais invoque les préjudices subis en raison de la présence des échafaudages qui n’est pas contestée, une mesure d’expertise n’apparaît pas utile sur ce point.

Sur l’évaluation des préjudices subis par la SCI Cacciari et la société Cacciari fils, une mesure d’expertise n’apparaît pas non plus nécessaire, ceux-ci consistant en une perte d’exploitation, qui résulte des pièces comptables et une perte des revenus locatifs pour la SCI Cacciari qui est caractérisée par l’absence de paiement des loyers par la société Cacciari fils.

Enfin, les sociétés défenderesses n’expliquent pas en quoi la mesure d’expertise sollicitée leur permettra d’établir que les préjudices qu’elles allèguent sont causés par la présence des échafaudage litigieux.

Les sociétés demanderesses n’établissant pas quelle est l’utilité de la mesure d’expertise qu’elles sollicitent, leur demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la SCI Cacciari soutient subir un préjudice en raison des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 14 novembre 2022, dès lors que, du fait de la présence des échafaudages, son locataire a connu une baisse de son chiffre d’affaires et n’est plus, en conséquence, en mesure de régler les loyers qui lui sont dus.

Toutefois, le lien de causalité entre la présence des échafaudages litigieux et la perte des revenus locatifs de la SCI Cacciari n’apparaît pas caractérisé avec l’évidence qui s’impose devant le juge des référés, dès lors qu’il ressort des pièces versées aux débats que le bénéfice et le résultat net de la société Cacciari fils avaient déjà diminué de manière significative en 2022 et en 2023 et que la baisse du chiffre d’affaires entre les deux mois d’été 2023 et les deux mois d’été 2024 peut également s’expliquer par les restrictions de circulation mises en place dans le cadre des jeux olympiques qui se sont tenus durant cette période à Paris.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Cacciari de provision.

Sur la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Suivant l’article 10-1, alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété,  » Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.  »

En l’espèce, dès lors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes de la SCI Cacciari, sa prétention n’a pas été déclarée fondée par le juge dans une instance judiciaire l’opposant au syndicat.

La demande de la SCI Cacciari tendant à être dispensée de toute contribution en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI Cacciari et la société Cacciari Fils qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance en référé en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Cabinet MPA syndic tendant à déclarer irrecevables les demandes de la SCI Cacciari et de la société Cacciri fils sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la SCI Cacciari et de la société Cacciari fils d’expertise judiciaire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Cacciari de provision ;

Rejetons la demande de la SCI Cacciari de dispense de toute contribution en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ;

Condamnons in solidum la SCI Cacciari et la société Cacciari fils aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 04 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ