La présente affaire oppose un preneur à un bailleur concernant des litiges sur des réparations dans un local commercial. Le preneur a assigné le bailleur en justice pour obtenir le remboursement de travaux suite à un dégât des eaux en 2017, soutenant que ces réparations incombaient au bailleur. Le tribunal de grande instance a déclaré l’action recevable mais a débouté le preneur, estimant que le bailleur n’était pas responsable en raison de l’absence de mise en demeure. En appel, la cour a confirmé cette décision, rejetant les demandes du preneur et soulignant l’importance de respecter les obligations contractuelles.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de réparations selon le Code civil ?

Le bailleur est tenu de délivrer le bien loué en bon état de réparations de toute espèce, conformément à l’article 1720 du Code civil. Cet article stipule :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Cela signifie que le bailleur doit s’assurer que le local est en bon état et effectuer toutes les réparations nécessaires, sauf celles qui sont considérées comme locatives, c’est-à-dire celles qui incombent au locataire.

En ce qui concerne les grosses réparations, l’article 606 du Code civil précise :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Ainsi, les réparations majeures, telles que celles des murs porteurs ou des couvertures, sont à la charge du bailleur, tandis que les réparations d’entretien courant sont à la charge du locataire.

Quelles sont les conditions pour que le locataire puisse réaliser des travaux et demander un remboursement au bailleur ?

Selon l’ancien article 1144 du Code civil, applicable au litige, le locataire ne peut procéder lui-même à la réalisation de travaux et en demander le remboursement au bailleur que sous certaines conditions. Cet article stipule :

« Le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution. »

Pour que le locataire puisse agir ainsi, il doit :

1. **Mettre en demeure le bailleur** de réaliser les travaux.
2. **Obtenir l’autorisation** de se substituer au bailleur si ce dernier ne s’exécute pas.

Il est donc essentiel que le locataire prouve qu’il a respecté ces conditions pour pouvoir demander un remboursement des travaux effectués.

Quelles sont les implications de l’enrichissement sans cause dans ce litige ?

L’article 1303 du Code civil traite de l’enrichissement sans cause et stipule :

« En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement. »

Dans le cadre de ce litige, la société Yannisk soutient que le bailleur, M. [L] [J], s’est enrichi sans cause en recevant une indemnisation de son assureur pour des travaux qu’elle a réalisés. Pour que cette demande soit fondée, il faudrait prouver que M. [L] [J] a effectivement été indemnisé et que cette indemnisation est liée aux travaux que la société Yannisk a effectués.

Cependant, la cour a constaté que la société Yannisk n’a pas apporté la preuve de l’indemnisation reçue par M. [L] [J], ce qui rend la demande d’enrichissement sans cause non fondée.

Comment le bailleur peut-il se défendre contre les demandes de remboursement des travaux effectués par le locataire ?

Le bailleur peut se défendre en invoquant plusieurs arguments, notamment :

1. **Absence de mise en demeure** : Le bailleur peut faire valoir que le locataire n’a pas respecté l’obligation de mise en demeure avant d’effectuer les travaux, comme l’exige l’article 1144 du Code civil.

2. **Nature des travaux** : Le bailleur peut contester la nature des travaux en affirmant qu’ils relèvent de l’entretien courant et non des grosses réparations, ce qui serait à la charge du locataire.

3. **Urgence des travaux** : Le bailleur peut également argumenter que l’urgence alléguée par le locataire n’est pas démontrée, ce qui pourrait justifier le refus de remboursement.

4. **Clause contractuelle** : Si le bail contient des clauses limitant la responsabilité du bailleur, le bailleur peut s’en prévaloir pour rejeter les demandes du locataire.

En utilisant ces arguments, le bailleur peut solidement défendre sa position contre les demandes de remboursement formulées par le locataire.