Responsabilité partagée dans la vente immobilière : enjeux de l’information et de la délivrance conforme

Présentation de l’affaire

La présente affaire concerne un litige immobilier impliquant la société civile immobilière (SCI) J2E, qui était propriétaire d’un ensemble immobilier situé à une adresse précise, constitué de quatre lots. Parmi ces lots, le lot 305 était loué à un locataire, tandis que les autres lots, notamment le lot 307, étaient également occupés, mais cette occupation n’était pas clairement mentionnée dans l’acte de vente. Les époux [J], acquéreurs de l’immeuble, ont intenté une action en justice contre la SCI J2E et le notaire ayant rédigé l’acte de vente, en raison de la non-conformité de la délivrance du bien.

Contexte juridique

Le cadre juridique de cette affaire repose sur les articles 1604 et 1382 du Code civil, qui établissent respectivement l’obligation de délivrance du vendeur et la responsabilité délictuelle. Selon l’article 1604, la délivrance est le transport de la chose vendue en la possession de l’acheteur, tandis que l’article 1382 impose une obligation de réparation en cas de faute causant un préjudice à autrui. Dans ce cas, les époux [J] soutiennent que la SCI J2E a manqué à son obligation de délivrance en ne précisant pas que le lot 307 était également occupé.

Les faits marquants

Les faits se déroulent à partir de la vente de l’ensemble immobilier, réalisée par acte authentique le 23 septembre 2011. L’acte mentionne que le lot 305 est loué, mais ne fait pas état de l’occupation du lot 307. Les époux [J] ont découvert cette occupation après avoir tenté de prendre possession des lieux, ce qui a conduit à une série de procédures judiciaires. En première instance, le tribunal judiciaire de Créteil a condamné la SCI J2E et le notaire à verser des dommages et intérêts aux époux [J], mais cette décision a été infirmée par la cour d’appel de Paris.

Les décisions judiciaires

Le jugement du tribunal de Créteil a été rendu le 26 avril 2018, condamnant in solidum la SCI J2E et le notaire à verser 20 000 euros de dommages et intérêts aux époux [J]. Cependant, la cour d’appel de Paris, par arrêt du 30 mars 2021, a infirmé ce jugement, déboutant les époux [J] de leurs demandes et ordonnant la restitution des sommes versées. La Cour de cassation a ensuite cassé cet arrêt le 8 février 2023, soulignant que le préjudice allégué par les acquéreurs ne résultait pas de la conclusion du contrat, mais de son exécution non conforme.

Les arguments des parties

Les époux [J] soutiennent que la SCI J2E a manqué à son obligation de délivrance en ne mentionnant pas l’occupation du lot 307, ce qui leur a causé un préjudice de jouissance. Ils affirment également ne pas avoir compris la situation locative en raison de leur maîtrise limitée de la langue française. De leur côté, la SCI J2E et le notaire contestent toute responsabilité, arguant que les époux [J] avaient été informés de la situation locative par le biais du contrat de location annexé à l’acte de vente.

Les demandes en justice

Dans le cadre de la procédure en cours, la SCP [H] [U] et la SCI J2E ont formulé des demandes de jonction des instances, d’infirmation du jugement de première instance, et de déboutement des époux [J] de l’ensemble de leurs demandes. Les époux [J] ont, quant à eux, demandé la confirmation du jugement initial et la condamnation des défendeurs à verser des dommages et intérêts.

Analyse des fautes

Le tribunal a examiné les fautes potentielles du vendeur et du notaire. Il a conclu que la SCI J2E avait manqué à son obligation de délivrance en ne précisant pas que le lot 307 était occupé, tandis que le notaire avait également commis une faute en ne vérifiant pas la situation locative. Les époux [J] ont été jugés avoir un certain degré de responsabilité en raison de leur connaissance de la situation locative, mais cela n’exclut pas la responsabilité des autres parties.

Conclusion sur le préjudice

Le tribunal a reconnu le préjudice subi par les époux [J], qui ont été privés de la jouissance du lot 307 pendant plusieurs années. Le préjudice a été évalué à 20 000 euros, en tenant compte des circonstances entourant l’occupation des lieux et des actions entreprises par les époux [J] pour récupérer leur bien. La décision de confirmer le jugement initial a été motivée par la reconnaissance des fautes commises par la SCI J2E et le notaire, qui ont contribué à la situation préjudiciable des acquéreurs.