Résolution d’un litige locatif : enjeux de la clause résolutoire et des obligations des parties : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : Imefa 84 SCI a loué un logement à Mme [Z] [W] et M. [M] [Y] le 22 décembre 2022, avec un loyer de 1 009,29 € et des charges de 160,00 €. Des loyers impayés ont conduit à un commandement de payer pour un montant de 9 354,32 € en novembre et décembre 2023. Le 22 mai 2024, Imefa 84 SCI a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir le paiement des arriérés et leur expulsion. Imefa 84 SCI a demandé la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, la séquestration des meubles, et le paiement de diverses sommes. Mme [Z] [W] a demandé des délais de paiement et un an pour quitter les lieux, tandis que M. [M] [Y] n’a pas comparu. Un diagnostic social a été remis au tribunal, et l’affaire a été mise en délibéré. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion des locataires dans un délai de deux mois, tout en déboutant Imefa 84 SCI de sa demande de paiement au titre de l’article 700 et condamnant les locataires aux dépens.

1. Quelles sont les conséquences de l’absence d’une partie lors d’un jugement ?

L’article 472 du code de procédure civile stipule que l’absence d’une partie, en l’occurrence M. [M] [Y], ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige.

Le juge doit cependant s’assurer que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, même en l’absence d’une partie, le tribunal peut statuer, ce qui est renforcé par l’article 473 qui prévoit que la décision est réputée contradictoire, permettant ainsi à la partie absente de faire appel.

En résumé, l’absence d’une partie ne bloque pas le processus judiciaire, mais le juge doit veiller à la régularité de la procédure.

2. Quelles sont les conditions d’application d’une clause résolutoire dans un contrat de bail ?

Selon l’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, un contrat de bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

De plus, l’article 1103 du code civil précise que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et l’article 1104 impose une exécution de bonne foi.

Dans le cas présent, le commandement de payer a été signifié, et la clause résolutoire stipule un délai de deux mois pour s’exécuter, ce qui déroge aux dispositions légales.

3. Quelles sont les prérogatives du juge en matière de délais de paiement pour un locataire ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative.

Le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Ces délais peuvent aller jusqu’à trois années, en dérogation à l’article 1343-5 du code civil.

Dans le cas présent, Mme [Z] [W] n’a pas justifié de sa capacité à régler sa dette, ce qui a conduit à un rejet de sa demande.

4. Quelles sont les obligations du locataire à l’expiration du bail ?

L’article 1730 du code civil stipule qu’à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux, ce qui implique la remise des clés.

En cas de maintien dans les lieux sans droit, l’article 1240 du même code prévoit que l’occupant est tenu de payer une indemnité d’occupation au propriétaire.

Dans cette affaire, le maintien de Mme [Z] [W] après la résiliation du bail constitue une faute civile, entraînant une obligation d’indemnisation.

5. Quelles sont les conditions pour ordonner une expulsion ?

Les articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, précisent que le juge peut accorder des délais aux occupants lors d’une expulsion.

Ces délais doivent tenir compte de la situation de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé et la situation familiale.

Dans le cas présent, Mme [Z] [W] n’a pas justifié d’aucune démarche de relogement, ce qui a conduit à l’ordonnance d’expulsion.

6. Quelles sont les conséquences d’une demande en paiement d’arriéré locatif mal fondée ?

L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

Dans cette affaire, la demande en paiement d’arriéré locatif a été dirigée contre des personnes non assignées, ce qui a rendu l’obligation sérieusement contestable.

Ainsi, la demande a été rejetée, soulignant l’importance de la qualité des parties dans une procédure judiciaire.

7. Quelles sont les règles concernant les frais de justice en cas de défaite ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que les défendeurs qui succombent supportent in solidum les dépens.

Cela inclut le coût du commandement de payer.

Dans cette affaire, Mme [Z] [W] et M. [M] [Y] ont été condamnés à payer les dépens, ce qui est une application classique de cette règle.

8. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision judiciaire ?

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que certaines décisions peuvent être exécutées à titre provisoire.

Cela signifie que la décision peut être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Dans cette affaire, la décision d’expulsion a été déclarée exécutoire à titre provisoire, permettant ainsi au bailleur de reprendre possession des lieux sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

9. Quelles sont les conséquences d’une demande d’indemnité d’occupation mal fondée ?

L’article 1240 du code civil stipule que l’occupant sans droit ni titre doit payer une indemnité d’occupation.

Cependant, si la demande est dirigée contre des personnes non assignées, comme dans le cas présent, l’obligation apparaît sérieusement contestable.

Ainsi, la demande d’indemnité d’occupation a été rejetée, soulignant l’importance de la légitimité des parties dans une telle demande.

10. Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail d’habitation ?

La clause résolutoire dans un bail d’habitation est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Elle ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines.

Dans le cas présent, la clause résolutoire a été activée après le non-paiement du loyer, et les conditions d’acquisition étaient réunies, permettant ainsi au bailleur de demander l’expulsion.