N° RG 24/01995 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBDK
du 04 Février 2025

N° de minute

affaire : S.C.I. SABATIER
c/ S.A.R.L. AF, exerçant sous l’enseigne LE MALOUF

Grosse délivrée

à Me ABECASSIS

Expédition délivrée

à Me PARRAVICINI

le
l’an deux mil vingt cinq et le quatre Février à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Novembre 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. SABATIER
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. AF, exerçant sous l’enseigne LE MALOUF
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2025.

Suivant acte sous seing privé en date du 11 septembre 2023,la SCI SABATIER a donné à bail commercial à la SARL AF des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 30 000 euros, hors taxes et charges.

Le 20 septembre 2024, la SCI SABATIER a fait délivrer à la SARL AF un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024,la SCI SABATIER a fait assigner la SARL AF devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :
constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire,ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,la condamner au paiement d’une provision de 11 170.99 euros à valoir sur l’arriéré locatifla condamner au paiement d’une provision de 2750 euros égale au montant du dernier loyer jusqu’au départ définitif des lieux,la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la SARL AF a fait assigner la la SCI SABATIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :
– juger qu’elle reconnait la dette locative à hauteur de 8250,20 euros arrêtée en septembre 2024 outre la somme de 170 euros au titre du commandement de payer,
– juger qu’elle pourra régler l’intégralité des causes du commandement en 7 mensualités de 1000 euros et une 8ème de 1420 euros à compter de la signification de la décision et cepassé un délai de 15 jours,
– suspendre les effets de la clause résolutoire en ce qui concerne le commandement de payer 20 septembre 2024 et lui accorder un délai de 8 mois pour apurer le passif correspondant loyer charges et aux frais du commandement de payer en 7 versements de 1000 euros par mois et un 8ème de 1420 euros.

A l’audience du 17 décembre 2024, la SCI SABATIER, représentée par son conseil, a sollicité aux termes de ces dernières conclusions :
– la jonction des procédures,
– à titre principal le rejet des demandes de la société AF,
– en conséquence de constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire depuis le 20 octobre 2024,
– ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– la condamner au paiement d’une provision de 16 729,14 euros à valoir sur l’arriéré locatif,
– la condamner au paiement d’une provision de 2750 euros TTC égale au montant du dernier loyer jusqu’au départ définitif des lieux,

– très subsidiairement dans le cas où des délais lui seraient accordés, réduire les délais sollicités et dire que la société AF devra régler les sommes commandées soit 8250 euros en quatre échéances mensuelles égales, la première dans un délai de cinq jours à compter de la signification de la décision à intervenir et qu’elle devra dans le même délai et dans le même temps payer, la première échéance ou justifié avoir réglé les loyers et charges du mois d’octobre, novembre et décembre 2024 ainsi que les loyers dus postérieurement et qu’à défaut de règlement des sommes commandées et des loyers en cours, le bail sera résilié de plein droit avec son expulsion immédiate,
– en tout état de cause la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Elle expose que la SARL AF a été adjudicataire à la barre du tribunal de commerce de Nice selon procès-verbal du 27 janvier 2023 d’un fonds de commerce précédemment exploité par l’EURL Miramar et qu’elle lui a consenti un bail commercial le 11 septembre 2023. Elle ajoute qu’elle n’a jamais réglé en temps et en heure son loyers et ses charges, qu’elle lui a fait délivrer plusieurs commandements de payer dont les causes ont été réglées directement entre les mains de l’huissier quelques jours avant l’expiration du délai mais qu’elle a persisté à ne pas régler régulièrement ses loyers, la plongeant dans une situation dramatique car elle n’a outre sa retraite que ce loyer pour vivre. Elle précise lui avoir fait délivrer un nouveau commandement de payer le 7 juin 2024 portant sur la somme de 8150 €, qu’elle a finalement réglé une nouvelle fois au dernier moment les sommes dues et qu’elle lui a laissé une dernière chance en se désistant partiellement de sa demande de résiliation selon une ordonnance du 8 novembre 2024. Elle fait valoir cependant qu’elle s’est à nouveau montrée défaillante dans le paiement de son loyer et qu’elle lui a fait délivrer un nouveau commandement de payer le 20 septembre 2024, qu’elle bénéficie de larges délais de paiement depuis plus de deux ans et qu’elle ne respecte jamais ses engagements. Elle indique que les loyers d’octobre, novembre et décembre 2024 ne sont toujours pas réglés et que sa mauvaise foi est démontrée de sorte que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation tout en faisant valoir à titre très subsidiaire, dans le cas de délais de paiement, qu’ils devront être réduits dans le temps.

La SARL AF représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience :
– la jonction des deux instances,
-juger qu’elle reconnait la dette locative à hauteur de 16 729,14 avec le trimestre en cours ainsi qu’une somme de 170 euros au titre du commandement de payer,
– juger qu’elle pourra régler l’intégralité des causes du commandement en 8 échéances dont 7 de 2000 euros et une 8ème pour le solde à compter de la signification de la décision et passé un délai de 15 jours,
– suspendre les effets de la clause résolutoire en ce qui concerne le commandement de payer 20 septembre 2024 et lui accorder un délai de huit mois pour apurer le passif correspondant loyer charges et aux frais du commandement de payer en 7 versements de 2000 euros par mois et un 8eme de 1420 euros,
– statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens et l’article 700.

Elle expose avoir rencontré des difficultés dans le cadre de l’exploitation de son restaurant en raison d’un défaut d’extraction et qu’elle a dû réaliser d’importants travaux ce dont le bailleur était informé, que le restaurant n’a ouvert que le 1er mars 2024 et qu’elle a des difficultés à payer le loyer. Elle indique que la bailleresse suite à la précédente procédure, lui a fait délivrer un nouveau commandement de payer, la dette locative s’élevant à ce jour à la somme de 16 729,14 euros. Elle ajoute lui avoir délivrer une assignation afin d’obtenir la suspension des effets du commandement dans le délai d’un mois, que la bailleresse lui a également fait délivrer une assignation et qu’il conviendra de joint des procédures. Elle indique avoir besoin d’un délai pour payer les loyers, qu’elle reconnaît l’arriéré locatif, qu’elle propose de règler sa dette en huit échéances à compter de l’ordonnance à intervenir et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 6 novembre 2024

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025. Bien qu’autorisée à produire en cours de délibéré un justificatif de paiement de la dette, la SARL AF n’a adressé aucune note en délibéré à la juridiction.

Sur la jonction des instances :

Il convient pour une bonne administration et conformément à l’accord des parties ,d’ordonner la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro 24/2162 avec l’instance enrôlée sous le numéro 24/1995 sous ce dernier numéro.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce,la SCI SABATIER verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que la SCI SABATIER a signifié plusieurs commandements de payer à la SARL AF le 12 juin 2023, le 30 août 2023, le 18 janvier 2024 et le 7 juin 2024 dont les causes ont été réglées dans le délai imparti.

Suivant une ordonnance de référé du 8 novembre 2024, le juge des référés a donné acte à la SARL AF de son désistement d’instance acceptée par la SCI SABATIER et a condamné la SARL
à lui payer la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 7 juin 2024.

Il est établi que la SCI SABATIER lui a fait délivrer un nouveau commandement de payer, par acte de commissaire de justice le 20 septembre 2024, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 8250 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance de sorte que les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent réunies.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte en date du 31 décembre 2024 versé aux débats, que la SARL AF demeure redevable de la somme de 16 500 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois de décembre 2024 inclus, déduction faite du coût du commandement de payer et de l’assignation qui relève des dépens.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail. Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SARL AF qui reconnait la dette, sera condamnée au paiement de la somme de 16 500 euros.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL AF qui expose avoir rencontré des difficultés d’exploitation car elle a été contrainte d’effectuer des travaux d’extraction pour ouvrir son restaurant ne verse aucune pièce en ce sens. Il est cependant établi qu’elle s’est acquittée des sommes dues suite à la délivrance des précédents commandements de payer et qu’elle rencontre des difficultés financières.

En conséquence, il sera fait droit à ses demandes de délais de paiement mais sur une durée de six mois compte tenu des nombreux commandements de payer qui lui ont déjà été délivrés et de la situation de la bailleresse.

La suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire sera également ordonnée dans les conditions fixées au dispositif de la décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de préciser qu’à défaut de paiement à leur terme des échéances mensuelles ainsi que du loyer courant et des provisions mensuelles sur charges, le bailleur sera autorisé à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse pendant quinze jours, son expulsion au besoin de la force publique.

Il y a lieu d’ores et déjà de dire et juger que, dans l’hypothèse où la déchéance du terme serait acquise au profit du bailleur ainsi que la résiliation du bail, que la SARL AF sera redevable d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer, d’un montant de 2750 euros charges et impôts en sus à compter de la résiliation du bail, et jusqu’au départ et remise des clés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à la SCI SABATIER la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL AF sera condamnée au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

ORDONNONS la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro 24/2162 avec l’instance enrôlée sous le numéro 24/1995 sous ce dernier numéro ;

CONSTATONS que le commandement de payer du 20 septembre 2024, visant la clause résolutoire, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance ;

CONDAMNONS la SARL AF à payer à la SCI SABATIER à titre provisionnel, la somme de 16 500 euros au titre des loyers et charges arrêtée au mois de décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

ACCORDONS à la SARL AF un délai de 6 mois pour s’acquitter de sa dette et l’autorisons à s’acquitter de la somme de 16 500 euros par 6 versements mensuels de 2750 euros, le premier versement devant intervenir le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis des mois suivants, avec réglement du solde lors du dernier versement ;

ORDONNONS en conséquence la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré le 20 septembre 2024 ;

PRÉCISONS que la clause résolutoire ne jouera pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;

DISONS à l’inverse qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance et du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours ;

ORDONNONS dans cette hypothèse, l’expulsion de la SARL AF des locaux donnés en location, et de tous occupants de son chef, sans délai avec l’assistance de la force publique ;

FIXONS dans l’hypothèse de la résiliation du bail le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et charges en cours, à la somme de 2750 euros ;

CONDAMNONS la SARL AF au paiement de cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 2750 euros, à la SCI SABATIER, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SARL AF à payer à la SCI SABATIER la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la SARL AF aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES