1. Il est important de respecter les termes du contrat de bail, notamment en ce qui concerne l’occupation des lieux et l’interdiction de sous-louer ou céder les droits du bail. Tout manquement à ces obligations peut entraîner la résiliation du bail à vos torts exclusifs.
2. En cas d’expulsion ordonnée par le tribunal, il est possible de demander un délai pour quitter les lieux, notamment si des circonstances particulières rendent le relogement difficile. Il est essentiel de justifier de ces circonstances et de faire preuve de bonne volonté pour obtenir un délai raisonnable.
3. En cas de maintien dans les lieux après l’expiration du bail, il est possible que le propriétaire demande une indemnité d’occupation. Il est important de prendre en compte les modalités de calcul de cette indemnité et de s’assurer que seuls les occupants concernés en soient débiteurs.
La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] a donné un appartement en location à M [B] [M], décédé en 2013, laissant son épouse Mme [X] [S] veuve [M] dans les lieux. M [U] [J] et Mme [O] [J] ont déclaré vivre dans le logement depuis 2014 et 2016 respectivement, affirmant que le bail s’est transféré à eux de plein droit. La Régie Immobilière a assigné les occupants et Mme [X] [S] veuve [M] en justice pour résilier le bail, ordonner l’expulsion, et réclamer une indemnité d’occupation. Les occupants demandent le maintien dans les lieux, arguant du transfert du bail et de difficultés à trouver un logement ailleurs. La décision est en attente de délibéré.
Sur la demande de résiliation du bail
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Le bail litigieux a été conclu en application des articles L 441 à L 441-2-6 et R 441-1 à R 441-5 du code de la construction et de l’habitation. Le contrat de bail prévoit spécifiquement à la charge du locataire l’interdiction de sous-louer ou céder partiellement ou en totalité les droits du présent engagement, qui doit toujours rester personnel au preneur et à sa famille. Il est constant que le logement ne constitue pas la résidence principale de la locataire en titre, justifiant ainsi la résiliation du bail à ses torts exclusifs.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Les époux locataires ont sollicité des délais pour quitter les lieux en raison de leur situation familiale et financière. Un délai de 8 mois leur sera accordé pour quitter les lieux, tenant compte de leur situation particulière.
Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation
Le bailleur a sollicité une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges majorée de 30%. L’indemnité d’occupation sera fixée à un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Seuls les occupants actuels seront débiteurs de cette indemnité.
Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive
En l’absence d’abus de droit dans la demande principale du bailleur, la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive sera rejetée. Aucun abus de droit n’a été relevé dans cette affaire.
Sur les demandes accessoires
Les défenderesses supporteront solidairement les dépens. La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne sera pas accordée, en raison de l’équité.
– Indemnité mensuelle d’occupation : M [U] [J] et Mme [O] [J] doivent verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux.
– Dépens de l’instance : Mme [X] [S] veuve [M], M [U] [J] et Mme [O] [J] sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.
– Autres demandes financières : Toutes les autres demandes de paiements, y compris les dommages et intérêts pour procédure abusive et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ont été rejetées.
Réglementation applicable
– Article 1103 du code civil
– Articles L 441 à L 441-2-6 du code de la construction et de l’habitation
– Articles R 441-1 à R 441-5 du code de la construction et de l’habitation
– Article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
– Articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution
– Article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution
– Articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation
– Articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution
– Article 1240 du code civil
– Article 32-1 du code de procédure civile
– Article 696 du code de procédure civile
– Article 700 du code de procédure civile
Avocats
Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :
– Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
– Maître François AUDARD
Mots clefs associés
– Motifs de la décision
– Résiliation du bail
– Contrats légalement formés
– Code de la construction et de l’habitation
– Interdiction de sous-louer
– Abandon du domicile
– Départ brusque et imprévisible
– Abandon de domicile
– Expulsion
– Délai pour quitter les lieux
– Indemnité d’occupation
– Procédure abusive
– Amende civile
– Dépens
– Équité
– Motifs de la décision : Raisons légales ou factuelles qui justifient le jugement ou la résolution prise par une autorité judiciaire ou administrative.
– Résiliation du bail : Action de mettre fin à un contrat de location avant l’échéance prévue, généralement pour non-respect des conditions du bail par l’une des parties.
– Contrats légalement formés : Contrats qui respectent les conditions de fond (consentement, capacité, objet, cause) et de forme imposées par la loi pour être considérés comme valides et exécutoires.
– Code de la construction et de l’habitation : Ensemble de dispositions législatives et réglementaires régissant les normes de construction des bâtiments et les relations entre les locataires et les propriétaires.
– Interdiction de sous-louer : Clause contractuelle ou disposition légale empêchant le locataire de louer le logement à une tierce personne sans l’accord préalable du propriétaire.
– Abandon du domicile : Fait pour un locataire de quitter son domicile sans intention de revenir, sans préavis ni justification légale, souvent en laissant des dettes locatives.
– Départ brusque et imprévisible : Situation où un individu quitte son lieu de résidence de manière soudaine et sans préavis, rendant difficile pour les autres parties de gérer les conséquences de son départ.
– Expulsion : Action légale consistant à forcer un locataire à quitter les lieux qu’il occupe, généralement en raison de non-paiement du loyer ou de violation du contrat de bail.
– Délai pour quitter les lieux : Période accordée par la loi ou par décision judiciaire à un locataire pour quitter le logement qu’il occupe après une décision d’expulsion.
– Indemnité d’occupation : Somme d’argent que doit payer un occupant (souvent un ancien locataire) pour continuer à occuper un logement après la fin de son droit légal ou contractuel à l’occupation.
– Procédure abusive : Action en justice engagée avec légèreté ou dans un but malveillant, sans fondement sérieux, souvent pour nuire ou pour retarder un processus légal.
– Amende civile : Sanction pécuniaire imposée par un tribunal dans le cadre d’une procédure civile, souvent pour non-respect d’une règle ou d’une obligation légale.
– Dépens : Frais de justice que la partie perdante d’un procès peut être condamnée à payer à la partie gagnante, incluant les frais d’avocat, de témoins, etc.
– Équité : Principe de justice qui permet aux juges d’adapter les règles de droit aux spécificités d’un cas particulier, dans le but de parvenir à une solution juste et raisonnable.
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Madame [X] [S] épouse [M]
Maître François AUDARD
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/02491 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZMPQ
N° MINUTE : 5/JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 02 février 2024
DEMANDERESSE
La Société Anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDEURS
Madame [X] [S] épouse [M], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Madame [O] [G] épouse [J], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 2]
tous deux représentés par Maître François AUDARD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #156
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura DEMMER, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 novembre 2023
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 février 2024 par Caroline THAUNAT, Juge assistée de Laura DEMMER, Greffier
Décision du 02 février 2024
PCP JCP fond – N° RG 23/02491 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZMPQ
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 13 mars 1990, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a donné à bail à M [B] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].
M [B] [M] est décédé le 15 novembre 2013 laissant dans les lieux son épouse Mme [X] [S] veuve [M].
Dans le cadre d’une sommation interpellative en date du 10 janvier 2023, le commissaire de justice a constaté que M [U] [J] a déclaré vivre dans le logement depuis 2014 et sa femme depuis 2016 en compagnie de leurs deux enfants et être hébergés par Mme [M] laquelle est partie en Algérie et n’a plus de titre de séjour pour revenir en France.
Par actes d’huissier en date des 20 février 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a fait assigner Mme [X] [S] veuve [M], M [U] [J] et Mme [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de , sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– prononcer la résiliation du bail liant la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] à M [B] [M] ,
-ordonner l’expulsion de M [U] [J] et Mme [O] [J] et de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir,
-supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
-condamner solidairement ou à défaut in solidum Mme [X] [S] veuve [M], M [U] [J] et Mme [O] [J] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer augmenté des charges et taxes locatives majoré de 30 % à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la parfaite libération des lieux,
-ordonner la capitalisation des intérêts,
-condamner in solidum Mme [X] [S] veuve [M], M [U] [J] et Mme [O] [J] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce compris les frais de sommation interpellative.
Initialement appelée à l’audience du 5 juin 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mette en état.
A l’audience du 17 novembre 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], représentée par son conseil, a déposé des écritures auxquelles elle s’est référée oralement et a sollicité en outre le débouté de l’ensemble des demandes de Mme [X] [S] veuve [M], M [U] [J] et Mme [O] [J].
Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies en ce que la locataire n’a pas abandonné brutalement et de façon imprévisible le logement, qu’elle n’a pas renoncé à son droit locatif, qu’en outre en sa qualité de neveu, M [J] n’est pas considéré comme un descendant direct éligible au transfert de bail et qu’il ne rapporte pas la preuve d’avoir été à la charge de la locataire.
Le demandeur estime qu’il convient de résilier le bail aux torts de la locataire pour défaut d’occupation personnelle.
M [U] [J] et Mme [O] [J], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites auxquelles ils se sont référés oralement et sollicitent à titre principal, le constat du transfert du bail de plein droit à M et Mme [J], à titre subsidiaire, les plus larges délais pour quitter les lieux et le débouté de la suppression du délai de deux mois, et de la majoration des indemnités d’occupation. A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] à payer la somme de 5000 euros à titre de dommage et intérêts en réparation de leur préjudice moral pour procédure abusive et 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elles sollicitent également le débouté de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs allèguent que Mme [X] [S] veuve [M] a abandonné brutalement son domicile début 2020 ans aucune concertation, qu’elle vit en Algérie et n’a pas de titre de séjour pour revenir en France, qu’en sa qualité de neuveu vivant avec elle plus d’une année avant son départ, le transfert du bail s’est opéré de plein droit au profit de M [U] [J].
Ils indiquent être éligibles à un logement social pour lequel une demande a été déposée, être très attaché à leur logement dans le 20 eme dans lequel il réside de puis près de 8 ans pour M [J], ayant par ailleurs deux enfants en bas âge à charge dont l’aîné est scolarisé à proximité. Ils soulignent ne pas parvenir à se loger dans le parc privé, que la situation justifie l’octroi de délai pour quitter les lieux.
Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [X] [S] veuve [M] n’a pas comparu et n’était pas représentée, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 2 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation du bail
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Le bail litigieux a été conclu en application des articles L 441 à L 441-2-6 et R 441-1 à R 441-5 du code de la construction et de l’habitation.
Le contrat de bail prévoit spécifiquement à la charge du locataire l’interdiction de sous-louer ou céder partiellement ou en totalité les droits du présent engagement, qui doit toujours rester personnel au preneur et à sa famille, l’occupation des locaux étant strictement réservé au locataire qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an. Le contrat de bail est incessible.
Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.
Il est constant que le logement situé [Adresse 3] ne constitue pas la résidence principale de Mme [X] [M] qui l’a quitté au début de l’année 2020 sans y revenir depuis.
Si la durée d’occupation de l’appartement par les époux [J] n’est pas contestée, force est de constater que les conditions d’un abandon de domicile, tel que défini à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas réunies.
En effet, il est constant que l’abandon de domicile par le locataire implique un départ brusque et imprévisible du locataire ( Cass civ 3eme 26 octobre 2021) et sans esprit de retour. Or, en l’espèce, le départ de la locataire en titre Mme [X] [S] épouse [M] ne revêt aucune de ces deux caractéristiques dans la mesure où il est indiqué que cette dernière a quitté le domicile pour se rendre en Algérie au début de l’année 2020,
La titulaire du bail n’a donc pas abandonné soudainement les lieux, mais a choisi de quitter son logement et de ne plus y revenir, c’est à dire de ne plus faire de cet appartement sa résidence principale en y résidant au moins 8 mois par an, et de laisser son neveu et sa famille dans les lieux.
En conséquence, Mme [X] [S] veuve [M] ne réside plus à titre principal dans les lieux ce qui justifie le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs.
Par ailleurs, il est établi par la sommation interpellative du 10 janvier 2023 qu’à cette date, les époux [J] résident toujours dans les lieux ainsi que leurs enfants en bas age, M [U] [J] ayant indiqué être hébergé par Mme [M] qui n’a pas de titre de séjour pour revenir en France.
M [J], en sa qualité de neveu, de la locataire en titre n’est pas éligible à un transfert de bail à son profit n’étant pas un descendant en ligne directe et ne rapportant pas la preuve avoir été à sa charge, la seule non imposition n’étant pas suffisant à le justifier.
Les conditions d’un transfert de bail après abandon du domicile ne sont pas réunies.
M [U] [J] et Mme [O] [J] étant sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à un ans.
En l’espèce, les époux [J] ont sollicité les plus larges délais pour quitter les lieux.
Ils ont deux enfants en bas âge, dont l’un est scolarisé à l’école maternelle voisine et justifient de faibles revenus rendant compliqué leur relogement à court terme.
Il leur sera accordé un délai de 8 mois pour quitter les lieux.
Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
En l’espèce, le bailleur sollicite que l’indemnité d’occupation soit égale au montant du loyer et des charges majorée de 30 %.
L’indemnité d’occupation sera par conséquent fixée à un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération effective des lieux.
En revanche, en ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, Mme [X] [S] veuve [M] ne pourra y être tenue, in solidum en sa qualité de coauteur du dommage cette dernière étant désormais domiciliée en Algérie et ne résidant plus dans les lieux depuis début 2020, et seuls M [U] [J] et Mme [O] [J] en seront débiteurs in solidum.
Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive
En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l’auteur de l’action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu’il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d’une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.
Par ailleurs, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, étant rappelé toutefois que ce texte ne saurait être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi.
En l’espèce, en ce que la demande principale du bailleur d’acquisition de la clause résolutoire a été accueillie, aucun abus de droit ne saurait être relevé. La demande sera par conséquent rejetée.
Sur les demandes accessoires
Les défenderesses, parties perdantes, supporteront solidairement les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 13 mars 1990 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] et M [B] [M] aux droits duquel vient Mme [X] [S] veuve [M] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts exclusifs de la locataire,
DEBOUTE M [U] [J] et Mme [O] [J] de leur demande de transfert de bail,
ORDONNE en conséquence à Mme [X] [S] veuve [M] ,M [U] [J] et Mme [O] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 8 mois à compter de la présente décision, soit au 2 octobre 2024 au plus tard ;
DIT qu’à défaut pour Mme [X] [S] veuve [M] ,M [U] [J] et Mme [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande d’astreinte,
CONDAMNE in solidum M [U] [J] et Mme [O] [J] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;
DEBOUTE M [U] [J] et Mme [O] [J] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Mme [X] [S] veuve [M], M [U] [J] et Mme [O] [J] aux dépens de l’instance ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 02 février 2024
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT