Résiliation du bail d’habitation pour non-paiement des loyers

Notez ce point juridique

1. Assurez-vous de comparaître devant le juge en cas de convocation, même si le défendeur ne se présente pas, le juge peut statuer sur le fond de l’affaire.

2. Vérifiez que votre demande est recevable en respectant les délais et procédures prévus par la loi, notamment en ce qui concerne les notifications et les saisies de commissions compétentes.

3. En cas de non-paiement des loyers ou charges, respectez les délais légaux avant de mettre en œuvre une clause résolutoire du bail, et demandez une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail.

Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [Z] ont signé un bail d’habitation avec l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH, mais suite à un arriéré locatif, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [Y] [Z]. Le bailleur a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection pour obtenir l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] et le paiement de diverses sommes. Lors de l’audience, Monsieur [Y] [Z] n’a pas comparu et la personne qui le représentait n’était pas autorisée à le faire. La décision a été mise en délibéré.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 3 mars 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4008,57 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 4 mai 2023, étant rappelé que le juge ne peut suspendre d’office les effets de la clause résolutoire et que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par Monsieur [P] [J] ne peut être prise en compte faute pour ce dernier de pouvoir représenter le défendeur.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [Y] [Z] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle qui sera provisoirement fixée en l’espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi.

L’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2023, Monsieur [Y] [Z] lui devait la som

– Monsieur [Y] [Z] est condamné à payer à l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH :
– Une somme de 8237,61 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation jusqu’au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal sur 3907,58 euros dès le commandement de payer et sur le reste dès la signification de la décision.
– Une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, à partir du 1er novembre 2023 jusqu’à la libération des lieux.

– Monsieur [Y] [Z] est également condamné aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 3 mars 2023 et celui de l’assignation du 29 août 2023.

– Rejet des autres demandes formulées par l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH.

– Débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH.

Sommaire

Réglementation applicable

Avocats

Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :

– Maître Laurent ABSIL
– Maître Laurent ABSIL

Mots clefs associés

– Motifs de la décision
– Article 472 du code de procédure civile
– Recevabilité de la demande
– Article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
– Résiliation du bail
– Clause résolutoire
– Commandement de payer
– Expulsion
– Article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution
– Indemnité d’occupation
– Arriéré locatif
– Article 835 du code de procédure civile
– Articles 1103 et 1217 du code civil
– Indemnités d’occupation
– Article 700 du code de procédure civile
– Dépens
– Exécution provisoire
– Article 514 du code de procédure civile

– Motifs de la décision : Raisons juridiques et factuelles qui justifient la décision rendue par un juge ou un tribunal.

– Preuve de la créance : Élément de preuve qui démontre l’existence d’une dette due par une partie à une autre.

– Facturation : Processus de création et d’envoi d’une facture par un fournisseur à son client, détaillant les produits ou services fournis et le montant dû.

– Obligations contractuelles : Devoirs et responsabilités que les parties doivent respecter selon les termes d’un contrat.

– Contrat de partenariat : Accord entre deux parties ou plus qui décident de collaborer sur un projet spécifique ou de partager des ressources, tout en restant des entités indépendantes.

– Rémunération : Paiement ou compensation accordée en échange de services rendus ou de travail effectué.

– Exécution des prestations : Réalisation des services ou livraison des biens convenus dans un contrat.

– Obligation de paiement : Devoir légal d’une partie de régler les sommes dues à une autre partie, selon les termes d’un contrat ou d’une décision de justice.

– Dépens et frais irrépétibles :
– Dépens : Frais de justice qui doivent être payés par une partie dans le cadre d’une procédure judiciaire, incluant les frais d’huissier, de greffe, etc.
– Frais irrépétibles : Frais engagés par une partie pour sa défense en justice et qui ne sont pas inclus dans les dépens, mais que le juge peut ordonner à la partie perdante de rembourser.

– Condamnation aux dépens : Décision par laquelle un tribunal ordonne à une partie de payer les dépens encourus par l’autre partie dans le cadre d’une procédure judiciaire.

– Article 700 du code de procédure civile : Disposition légale en France permettant à une partie de demander une indemnisation pour les frais non couverts par les dépens, que le juge peut accorder en fonction de l’équité ou de la situation économique des parties.

* * *

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Y] [Z]
Préfecture

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Laurent ABSIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/07618 – N° Portalis 352J-W-B7H-C236M

N° MINUTE :
23/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 janvier 2024

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par la SELARL ACTIS AVOCATS prise en la personne de Maître Laurent ABSIL,avocat au barreau du Val de Marne, toque PC 001

DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [Z]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 janvier 2024
PCP JCP ACR référé – N° RG 23/07618 – N° Portalis 352J-W-B7H-C236M

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 12 août 2011 modifié par avenant du 18 février 2014, l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4].

Madame [M] [H] a donné congé lequel a été accepté par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [Y] [Z] un commandement de payer la somme principale de 4008,57 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Y] [Z] le 7 mars 2023.

Par assignation du 29 août 2023, l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4981,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4008,57 euros et de la signification de la décision pour le surplus,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 novembre 2023, l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 octobre 2023, s’élève désormais à 8380,26 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [Y] [Z] n’a pas comparu.

Il est précisé que Monsieur [P] [J] muni d’un pouvoir à cet effet s’est présenté pour représenter Monsieur [Y] [Z].

Toutefois, seuls les parents et alliés en ligne collatérale jusqu’au 3ème degré inclus peuvent représenter les parties. Monsieur [Y] [Z] étant cousin par alliance de Monsieur [Y] [Z], il est parent par alliance de ce dernier au 4ème degré en ligne collatérale.
En conséquence, il ne peut représenter Monsieur [Y] [Z] et il n’est donc pas tenu compte de ses observations.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
L’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Monsieur [Y] [Z] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

L’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2023, Monsieur [Y] [Z] lui devait la somme de 8237,61 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

Monsieur [Y] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3907,58 euros restant due à cette date après imputation des paiements intervenus postérieurement et à compter de la signification de la décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du Code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat du 12 août 2011 et modifié par avenant du 18 février 2014 entre l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [Y] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 4 mai 2023,

ORDONNE à Monsieur [Y] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 8237,61 euros (huit mille deux cent trente-sept euros et soixante et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3907,58 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 mars 2023 et celui de l’assignation du 29 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge