Résiliation du bail aux torts des bailleurs

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COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 juillet 2017

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10263 F

Pourvoi n° C 15-10.826

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par Mme Béatrice X…, épouse Y…, domiciliée […],

contre l’arrêt rendu le 18 septembre 2014 par la cour d’appel de Caen (2e Chambre civile et commerciale), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme Lucienne Z…, épouse A…, domiciliée […],

2°/ à Mme Madeleine B…, épouse C…, domiciliée […],

3°/ à M. Eric A…, domicilié […],

4°/ à Mme Jeanine C…, épouse A…, domiciliée […],

5°/ à Mme Marie-Madeleine C…, domiciliée […],

6°/ à la société du Colisée Beaulieu, société civile immobilière, dont le siège est […],

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 7 juin 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme K…, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme Y…, de la SCP Didier et Pinet, avocat des consorts A… C… ;

Sur le rapport de Mme K…, conseiller, l’avis de Mme D…, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

Condamne Mme Y… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y… ; la condamne à payer aux consorts A… C… la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept.

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme Y…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L’arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU’ il a rejeté les demandes de résiliation et de dommages-intérêts formulées par Mme Béatrice Y…, ainsi que sa demande subsidiaire visant à voir ordonner une mesure d’instruction, et en ce qu’il a prononcé la résiliation à ses torts du bail commercial et l’a condamnée à verser aux consorts A… et C… une indemnité d’occupation équivalant au montant des loyers et des charges convenus au bail, en arrêtant cette indemnité à la somme de 7.407,95 euros à la date du 19 mars 2014 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la résolution ou la résiliation du bail aux torts des bailleurs, à l’appui de sa demande de résolution ou en tous cas de résiliation du bail, Mme Y… soutient qu’alors que le local commercial était à destination de tous commerces sauf activités insalubres, bruyantes, bar ou brasserie, l’insuffisance de ventilation, imputable à un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, ne lui aurait pas permis de poursuivre l’exploitation d’un terminal de cuisson de pains puis d’une crêperie-pizzeria, et même de céder son fonds de commerce ; qu’il résulte cependant des clauses du bail du 26 avril 2001 que le local litigieux, issu de la division du rez-de-chaussée de l’immeuble neuf, a été loué à l’état brut par la SCI du Colisée Beaulieu qui s’est obligée à procéder au cloisonnement des différentes cellules commerciales avant le 15 mai 2001, Mme Y… prenant quant à elle les lieux en l’état en s’obligeant à assumer la charge de tous les travaux de mise en conformité du local avec la réglementation existante et à réaliser l’ensemble des travaux d’aménagement en contrepartie d’une remise de huit mois de loyers ; que la locataire prétend qu’il appartenait néanmoins au bailleur d’amener jusqu’à son local une attente de ventilation suffisante pour exercer tout type d’activité, notamment en vue d’évacuer les fumées d’un terminal de cuisson de pain ou d’une cuisine de crêperie-pizzeria ; qu’elle produit cependant elle-même un descriptif sommaire des locaux livrés « brut de béton » mentionnant l’existence d’une attente de VMC pour les sanitaires et une « possibilité de ventilation des autres locaux à la charge de l’acquéreur » ; qu’à cet égard, la SCI du Colisée Beaulieu produit l’état descriptif de division de l’immeuble dont le plan annexé révèle la possibilité d’emprunter une colonne verticale commune permettant d’amener les divers conduits de ventilation ou d’évacuation des fumées des commerces du rez-de-chaussée en toiture de l’immeuble, ce dont a fait usage un restaurant occupant un local voisin ; que l’architecte de l’immeuble a au demeurant précisé par courriel du 23 mai 2014 que cette colonne, délimitée par des , cloisons coupe-feu, était prévue pour recevoir plusieurs conduits à tuber sur toute la hauteur du bâtiment en fonction de l’activité ,exercée dans les commerces du rez-de-chaussée ; qu’il appartenait donc bien à Mme Y…, qui s’était engagée à supporter, contre une remise substantielle de loyer, la charge de l’aménagement d’un local livré à l’état brut et avait d’ailleurs confié les travaux d’agencement de son local à un professionnel de l’aménagement de terminaux de cuissons, d’utiliser la faculté que lui offrait l’existence de cette colonne pour créer un dispositif de ventilation de son four à pain conforme à la réglementation applicable, plutôt que de raccorder cette évacuation à la VMC de façon techniquement discutable ; qu’il importe peu que la mise en oeuvre de ce dispositif d’évacuation impliquât de traverser en faux-plafond un autre local loué séparément et d’emprunter une colonne constituant une partie commune de l’immeuble, dès lors que les diverses cellules commerciales procédant de la division du rez-de-chaussée de l’immeuble n’ont été cloisonnées que postérieurement à la conclusion du bail, que le local traversé n’a de surcroît été loué qu’à compter du 1er juillet 2002, et qu’il appartenait au copropriétaire ou conformément à leurs accords, à son locataire d’assumer la charge d’un tubage qui ne desservait que le local privatif loué et pour les seuls besoins de celui-ci ; que si Mme E…, actuelle locataire du local voisin, a refusé le 5 mars 2012 d’autoriser le passage d’un conduit de ventilation dans son commerce, et si M. F…, entrepreneur consulté par Mme Y… en janvier 2011, indique avoir à cette époque constaté que la colonne située dans ce local était déjà utilisée par un restaurant occupant une autre cellule commerciale du rez-de-chaussée de l’immeuble, rien ne démontre que, lorsque Mme Y… a pris son local commercial à bail le 26 avril 2001, la locataire, qui s’était engagée contre remise de loyer à assumer la charge de la totalité des travaux d’aménagement et de mise en conformité de son local, ait été empêché d’user de la faculté que lui offrait le bailleur de ventiler ce local et son matériel d’exploitation en empruntant la colonne verticale prévue à cet effet » (arrêt, p. 6 et 7) ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « sur l’insuffisance du système de ventilation, à l’appui de ses demandes tendant à la rupture du bail commercial (résolution/résiliation), Mme X… épouse Y… indique « qu’il n’a pas été possible d’installer une ventilation mécanique contrôlée de dimension suffisante, eu égard aux normes fixées par les textes réglementaires » et soutient qu’elle « ne peut poursuivre son exploitation, même réduite » et qu’il « lui est également impossible de céder son fonds, puisque celui-ci est de facto inexploitable » du fait de « l’insuffisance du système de ventilation » ; qu’elle précisé avoir donné mandat à plusieurs agences pour la cession de son fonds, mais indique « qu’aucun acquéreur n’a donné suite à raison des difficultés insurmontables d’exploitation normale dans ces locaux inadaptés » que ce faisant, Mme X… épouse Y… invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrer au preneur un local conforme à la destination prévue par le bail (cf article 1719 du Code civil), l’obligation de délivrance imposant au bailleur de permettre au locataire d’exploiter les lieux conformément à leur destination ;
qu’en l’espèce, lors de la signature le 26 avril 2001 du bail commercial, les parties ont convenu (cf page 3 du contrat, rubrique « affectation des lieux ») que « les lieux loués auront une activité commerciale en vue de l’exercice de tous commerces, à l’exception des commerces dangereux, bruyants et insalubres, et à l’exception également de l’exploitation d’un débit de boissons de quatrième catégorie et brasserie » ; qu’il en résulte donc que Mme X… épouse Y… a la faculté d’exercer dans le local loué le commerce, de son choix, honnis certaines activités expressément exclues, ces dernières étant limitativement énumérées ; que le local commercial en cause a été loué « sans aucun aménagement intérieur » et le bailleur a consenti à Mme X… épouse Y… une remise de huit mois de loyer « compte tenu des travaux d’aménagement que le preneur s’oblige à effectuer dans les locaux loués » (cf page 6 du contrat, rubrique « loyer ») ; que le bail commercial stipule également (cf page 3 du contrat, rubrique « état-entretien réparations ») que le preneur « prendra les lieux loués dans leur état au jour ci-dessus fixé pour l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune indemnité ni diminution de loyer pour quelque cause que ce soit. (…) La charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires, pour mettre les locaux loués en conformité avec la réglementation existante (notamment les travaux de Sécurité) sera donc supportée exclusivement par le locataire. Il en sera de même si cette réglementation se modifie et que, de ce fait, les locaux loués ne soient plus conformes aux normes réglementaires. » ; qu’il ressort des clauses du bail que Mme X… épouse Y… a accepté de prendre à sa charge tous les aménagements intérieurs, de sorte qu’il appartenait à l’intéressée, dans l’hypothèse de l’exercice d’une activité commerciale rendant nécessaire la ventilation des locaux loués (cas d’une activité impliquant des cuissons) de faire procéder, à ses frais, aux travaux afférents à la mise en place d’un système de ventilation adapté ; que les clauses du bail révèlent que la commune intention des parties a été de donner à la preneuse la complète maîtrise des lieux – en fait simple cellule nue livrée – et de décharger les bailleurs de tous travaux d’aménagements intérieurs de quelque nature qu’ils soient ; que les pièces produites par la demanderesse sont peu éclairantes quant à la façon dont est actuellement assurée la ventilation du local commercial loué et quant à l’étendue des travaux que Mme X… épouse Y… a pu elle-même faire réaliser par un professionnel à cet égard (aucune facture produite, aucun constat d’huissier de justice descriptif du système de ventilation en place versé au débat, etc.) ; que le rapport SynElios en date du 8 décembre 2011 – pièce en définitive la plus éclairante versée par la demanderesse – permet toutefois d’avoir la certitude de l’existence d’une ventilation mécanique contrôlée de type « simple flux » ; que les pièces produites par Mme X… épouse Y… (aucun rapport d’expertise) sont insuffisantes pour considérer comme rapportée la preuve lui incombant de la prétendue impossibilité technique à laquelle elle se serait heurtée de doter le local commercial loué d’un système de ventilation adapté aux activités de « terminal de cuisson de boulangerie » et de « crêperie, pizzeria, saladerie » qu’elle a successivement exercées ; qu’à cet égard, il convient de souligner que le rapport SynElios en date du 8 décembre 2011 fait état d’ « une 2e bouche de sortie d’air non utilisée » ; que cette mention laisse à penser que Mme X… épouse Y… a pu ne pas utiliser l’intégralité des éléments à sa disposition et des possibilités offertes par l’immeuble ; que par ailleurs, il ne ressort nullement des pièces versées par la demanderesse que les consorts A… C… auraient, lors d’assemblées générales des copropriétaires de la résidence G… J…, voté des « résolutions ayant pour objet de nuire à Madame Y… » en s’opposant à des travaux envisagés par cette dernière pour améliorer la ventilation du local loué » (jugement, p. 4 à 8) ;

ALORS QUE, premièrement, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu’il ne peut s’exonérer de cette obligation au moyen d’une clause prévoyant que le locataire prend les lieux en leur état, ou encore qu’il s’oblige à réaliser tous les travaux d’aménagement et de mise en conformité du local ; qu’en l’espèce, Madame Y… faisait valoir que les ouvertures présentes dans le local ne permettaient pas l’installation d’une ventilation suffisante pour y exercer une activité de restauration telle que prévue au contrat de bail, et que l’utilisation de la colonne d’évacuation de l’immeuble supposait de réaliser des travaux de raccordement à l’extérieur de son local, dans les parties communes de la copropriété ; qu’en se bornant à rétorquer qu’une clause du bail prévoyait que Madame Y… prendrait en charge les travaux d’aménagement de son local et qu’il importait peu que ces travaux impliquaient de traverser le plafond d’un autre local pour rejoindre le conduit d’évacuation de l’immeuble, les juges n’ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation de l’article 1719 du code civil ;

ET ALORS QUE, deuxièmement, celui qui se prétend libéré d’une obligation doit faire la preuve de son exécution ; qu’à ce titre, il appartient au bailleur, tenu de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur, d’établir qu’il a satisfait à cette obligation ; qu’en l’espèce, Madame Y… faisait valoir que, quelle que fût la teneur des clauses du bail mettant à sa charge l’aménagement du local, les bailleurs avaient délivré un local présentant une aération insuffisante dès lors qu’il n’était pas raccordé à la colonne verticale de l’immeuble ; qu’en opposant que Madame Y… ne démontrait pas qu’elle ait été empêché de ventiler son local (arrêt, p. 7, in medio), cependant qu’il appartenait au bailleur d’établir qu’il avait délivré un local en bon état de ventilation, les juges ont encore violé l’article 1719 du code civil, ensemble l’article 1315 du même code.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L’arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU’ il a rejeté les demandes de résiliation et de dommages-intérêts formulées par Mme Béatrice Y…, ainsi que sa demande subsidiaire visant à voir ordonner une mesure d’instruction, et en ce qu’il a prononcé la résiliation à ses torts du bail commercial et l’a condamnée à verser aux consorts A… et C… une indemnité d’occupation équivalant au montant des loyers et des charges convenus au bail, en arrêtant cette indemnité à la somme de 7.407,95 euros à la date du 19 mars 2014 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « que pour fonder sa demande en résolution ou en résiliation de bail, Mme Y… se plaint encore de multiples dégâts des eaux ainsi que du harcèlement du syndicat des copropriétaires ; que par d’exacts motifs que la cour adopte, les premiers juges ont cependant pertinemment relevé que ces faits n’étaient pas de nature à justifier une résolution, ou même une résiliation du bail aux torts des bailleurs ; qu’il convient donc, sans qu’il y ait besoin d’ordonner une mesure d’instruction qui ne saurait avoir pour objet de pallier la carence de Mme Y… dans l’administration de la preuve, de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté cette dernière de ses prétentions » (arrêt, p. 7) ;

ET AUX MOTIFS EXPRESSÉMENT ADOPTÉS QUE « sur les inondations, dans ses écritures, Mme X… épouse Y… indique se trouver contrainte, « du fait des inondations récurrentes dans le local », « de fermer son établissement au minimum une ou deux journées chaque mois » ; que la juridiction de céans ne peut que constater que les pièces produites par la demanderesse ne démontre absolument pas la réalité d’inondations à une telle fréquence ; que si la lettre de la MACIF LOIRE BRETAGNE du 22 février 2011 démontre que Mme X… épouse Y… a bien connu un dégât des eaux au niveau du local loué le 18 mai 2010, la juridiction ne dispose toutefois d’aucun élément lui permettant d’apprécier 1’origine de ce sinistre ; que Mme X… épouse Y…. indique également avoir dû cesser son exploitation du 17 octobre 2011 à fin novembre 2011 du fait d’un autre dégât des eaux, l’intéressée ayant de ce chef déjà perçue une indemnisation de la MACIF (notamment 4.508,08 euros au titre de la perte d’exploitation du 17 octobre 2011 au 23 novembre 2011, soit 26 jours, sur la base d’un taux de marge brut de 68 %, avec possible indemnisation complémentaire lorsque le point sera refait à l’issue de l’exercice 2012) ; qu’il ressort du procès-verbal de constatations signé par l’expert missionné par la compagnie MACIF (son assureur) que le dégât des eaux intervenu le 17 octobre 2011 dans le local commercial loué avait pour origine une fuite provenant du ballon d’eau chaude du coin cuisine de la société DEXIA installé au premier étage de l’immeuble au-dessus du local occupé par Mme X… épouse Y… ; qu’à l’évidence, ce dégât des eaux n’est pas le résultat du fait personnel des consorts A… C… et ne peut être invoqué à l’appui d’un prétendu manquement des bailleurs à leur obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ; qu’en effet, ce sinistre trouve son origine dans un ballon d’eau chaude situé dans un local voisin à celui occupé par la demanderesse sans qu’il soit démontré, ni même simplement allégué, que la société DEXIA soit également locataire des consorts A… C… ; que l’article 1725 du Code civil dispose que « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel » ; que les consorts A… C… ne sont pas garants des troubles à la jouissance de Mme X… épouse Y…. directement occasionnés par la société DEXIA, tiers au sens de l’article 1725 du Code civil ; que les consorts A… C… n’ont pas à répondre des conséquences dommageables de ce dégât des eaux dès lors que ce sinistre n’est pas imputable à un vice du local loué, mais trouve son origine dans le ballon d’eau chaude dont la société DEXIA avait la garde, ce alors que la société DEXIA ne figure pas au nombre des personnes dont les bailleurs doivent répondre à raison d’un lien contractuel ; que si Mme X… épouse Y… n’est pas satisfaite de l’indemnisation servie par son assureur au titre de ce sinistre, elle ne peut que se retourner contre la société DEXIA ; que Mme X… épouse Y… indique également que « le 4 avril 2012, elle a subi une nouvelle remontée des eaux, qui a affecté aussi le salon de coiffure et l’établissement de toilettage, ces trois établissements ayant été contraints à la fermeture » ; que suivant courriel en date du 5 avril 2012, Mme X… épouse Y… a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur (« j’ai remarqué que mes toilettes ont été totalement envahies par une remontée des eaux usées au vu de son assèchement. Je n’ai pu donc recevoir ma clientèle hier sur place et par conséquent la refuser pour des raisons d’hygiène, comme il se doit (…). Après enquête de voisinage, une remontée a eu lieu la veille après-midi dans la copropriété et une intervention a bien eu lieu dans les sous-sol par un curage énième de l’immeuble de la copropriété G… J… (…). Je tiens à préciser ne pas avoir été avisée même par un courrier glissé sous la porte du restaurant tant de la part de la copro ou syndic voire même de mon propriétaire de ce fait alors que j’étais absente pour maladie … ») ; qu’aucune explication n’est fournie par Mme X… épouse Y… quant aux suites de la déclaration de sinistre effectuée le 5 avril 2012 (expertise réalisée ? indemnisation servie ?) ; qu’en l’état des pièces du dossier, la juridiction ne dispose d’aucun élément technique lui permettant d’apprécier l’origine du sinistre (vice affectant le local loué ? fait d’un tiers ?) ; que les attestations en date du 6 avril 2012 de Mme H… et de Mme I… produites par la demanderesse (cf ses pièces 61 et 62) démontrent qu’une remontée d’eaux usées s’est également produite au même moment dans les locaux voisins de sorte que l’événement n’est pas spécifique au local occupé par Mme X… épouse Y… et semble concerner les parties communes de l’immeuble dont l’entretien est assuré par le syndicat des copropriétaires de la résidence G… J… ; que le sinistre qui s’est produit le 4 avril 2012 dans le local loué ne peut permettre à Mme X… épouse Y… d’obtenir la résiliation du bail commercial l’unissant aux consorts A… C…, faute de manquement démontré des bailleurs à leur obligation d’assurer à la locataire la jouissance paisible des lieux loués » (jugement, p. 6 et 7) ;

ALORS QUE, premièrement, le motif hypothétique équivaut à un défaut de motifs ; qu’en énonçant, par motifs adoptés, que la remontée d’eaux survenue le 4 avril 2012 « semble concerner les parties communes de l’immeuble », les juges ont statué par un motif hypothétique, en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, le bailleur s’oblige à délivrer la chose louée et à en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail ; qu’en tant que membre d’une copropriété, il est tenu à l’égard de son preneur des désordres qui trouvent leur origine dans les parties communes et qui affectent le local donné à bail, l’inaction du syndicat des copropriétaires ne constituant pas, en l’absence de force majeure établie, une cause exonératoire de ses propres obligations ; qu’en décidant en l’espèce, par motifs adoptés, que le problème de remontées d’eaux usées « n’est pas spécifique au local occupé par Madame Y… et semble concerner les parties communes de l’immeuble dont l’entretien est assuré par le syndicat des copropriétaires », cependant que cette circonstance n’était pas en soi de nature à exonérer les bailleurs de leur obligation de délivrance, les juges ont violé l’article 1719 du code civil ;

ET ALORS QUE, troisièmement, celui qui se prétend libéré d’une obligation doit faire la preuve de son exécution ; qu’à ce titre, il appartient au bailleur, tenu de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur, d’établir qu’il a satisfait à cette obligation ; qu’en l’espèce, Madame Y… faisait valoir qu’elle avait souffert d’inondations répétées dans les locaux qui lui avaient été donné à bail ; qu’en opposant la carence de Madame Y… dans l’administration de la charge de la preuve, quand il appartenait aux bailleurs, tenus de délivrer la chose louée et d’assurer sa jouissance paisible, d’établir l’origine des désordres constatés, les juges ont violé les articles 1315 et 1719 du code civil.