Résiliation de contrat de location et conséquences financières : enjeux et obligations des parties en matière de loyers impayés. en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : M. [W] [I] et Mme [G] [D], épouse [I], ont loué un logement à Mme [K] [O] par un bail signé le 29 décembre 2022, avec un loyer de 855,00 € et des charges de 130,00 €. Suite à des loyers impayés, un commandement de payer a été signifié à Mme [K] [O] le 28 février 2024 pour un montant de 3 321,74 €. Le 14 mai 2024, M. [W] [I] et Mme [G] [D] ont assigné Mme [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir le paiement des arriérés et son expulsion. Mme [K] [O] n’a pas comparu. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a condamné Mme [K] [O] à verser 2 888,34 € pour l’arriéré locatif, ordonné son expulsion dans un délai de deux mois, et fixé une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er mai 2024. Mme [K] [O] a également été condamnée à payer 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de la procédure.

1. Quelles sont les conséquences de l’absence d’une partie lors d’une audience ?

L’absence d’une partie lors d’une audience ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige.

En effet, selon l’article 472 du code de procédure civile, le juge peut rendre une décision même en l’absence de la partie assignée, tant que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

De plus, l’article 473 du même code précise que la décision est réputée contradictoire, ce qui signifie qu’elle a la même valeur qu’une décision rendue en présence des deux parties, même si l’une d’elles n’a pas comparu.

2. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement de loyer ?

Conformément à l’article 1728 du code de procédure civile, le locataire a l’obligation de payer le loyer aux termes convenus.

Cette obligation est également renforcée par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le locataire doit s’acquitter du loyer et des charges dans les délais prévus par le contrat de bail.

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager des procédures pour récupérer les sommes dues, comme le prévoit l’article 24 de la même loi, qui permet au juge de vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

3. Quelles sont les conditions d’application d’une clause résolutoire dans un contrat de bail ?

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ainsi, pour que la clause résolutoire soit applicable, il est nécessaire qu’un commandement de payer ait été signifié et que le locataire n’ait pas régularisé sa situation dans le délai imparti.

4. Quelles sont les conséquences d’un maintien dans les lieux après résiliation du bail ?

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux.

Si le locataire reste dans les lieux après la résiliation, il est considéré comme occupant sans droit ni titre, ce qui engage sa responsabilité.

L’article 1240 du code civil prévoit que cet occupant doit verser une indemnité d’occupation au propriétaire, équivalente au préjudice subi par ce dernier en raison de l’occupation illégale.

5. Quelles sont les modalités d’expulsion d’un locataire ?

L’expulsion d’un locataire est régie par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de non-respect des obligations contractuelles, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire par voie judiciaire.

Le juge peut ordonner l’expulsion avec l’assistance de la force publique, si nécessaire, et fixer un délai pour le départ volontaire des lieux.

6. Quelles sont les règles concernant les frais de recouvrement d’arriérés locatifs ?

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance.

Cela signifie que tous les frais engagés pour récupérer les arriérés de loyer ne peuvent pas être réclamés au locataire.

Le bailleur doit donc assumer ces frais, ce qui protège le locataire d’une charge financière supplémentaire en cas de litige.

7. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice exécutoire à titre provisoire ?

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, une décision exécutoire à titre provisoire peut être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Cela signifie que le bailleur peut obtenir le paiement des arriérés de loyer ou l’expulsion du locataire sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cette mesure vise à protéger les droits du créancier et à éviter que la situation ne se dégrade davantage.

8. Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnité d’occupation ?

Pour obtenir une indemnité d’occupation, le bailleur doit prouver que le locataire s’est maintenu dans les lieux après la résiliation du bail.

L’indemnité est calculée sur la base du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, comme le prévoit l’article 1240 du code civil.

Cette indemnité est destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur en raison de l’occupation illégale.

9. Quelles sont les conséquences financières pour le défendeur qui succombe dans une procédure ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que le défendeur qui succombe dans une procédure doit supporter les dépens, y compris les frais liés à la procédure.

Cela inclut les frais de commandement de payer et d’assignation.

De plus, l’article 700 du même code permet au juge d’allouer une somme au titre des frais non compris dans les dépens, afin de compenser les frais engagés par la partie gagnante.

10. Quelles sont les obligations de bonne foi dans l’exécution des contrats ?

Les articles 1103 et 1104 du code civil établissent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Cela implique que chaque partie doit respecter les engagements pris et agir de manière loyale dans l’exécution du contrat.

La bonne foi est un principe fondamental qui régit les relations contractuelles et peut être invoquée en cas de litige.