Résiliation de bail pour impayés en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une action en résiliation de bail pour impayés ?

La recevabilité d’une action en résiliation de bail pour impayés est régie par l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que toute demande principale, additionnelle ou reconventionnelle visant à constater la résiliation motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Cela permet à l’État de saisir l’organisme compétent pour le logement des personnes défavorisées.

Dans le cas présent, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État le 31 janvier 2024, respectant ainsi le délai requis avant l’audience fixée au 21 mai 2024.

De plus, si le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins six semaines avant l’assignation.

Dans cette affaire, la Caisse d’Allocations Familiales a été avisée le 08 novembre 2023, ce qui confirme la recevabilité de la demande de résiliation du bail.

2. Quelles sont les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire dans un bail ?

L’acquisition de la clause résolutoire dans un bail a des conséquences significatives pour le locataire.

Selon l’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, les clauses résolutoires ne peuvent être insérées que pour trois motifs, dont le défaut de paiement des loyers et charges.

L’article 24 de cette même loi impose que le locataire soit signifié d’un commandement de payer dans un délai de six semaines.

Dans le cas d’espèce, le bail contenait une clause résolutoire pour défaut de paiement, et un commandement de payer a été signifié le 20 novembre 2023.

Le locataire avait deux mois pour régulariser sa situation, mais n’a pas satisfait à cette obligation.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise depuis le 20 janvier 2024, entraînant la résiliation du bail à cette date.

3. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?

Les obligations du locataire concernant le paiement des loyers et charges sont définies par l’article 1728 2° du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Ces textes stipulent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le contrat de bail.

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail.

L’article 24 V de la loi de 1989, modifié par la loi 2023-668, permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition qu’il soit en mesure de régler sa dette locative.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des conséquences graves, y compris l’expulsion.

4. Quelles sont les conditions pour suspendre les effets de la clause résolutoire ?

La suspension des effets de la clause résolutoire est régie par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Pour qu’une telle suspension soit accordée, le locataire doit avoir repris le paiement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience.

Le juge peut alors accorder des délais de paiement, limités à trois ans, pour permettre au locataire de régulariser sa situation.

Si le locataire respecte les délais fixés par le juge, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué.

En revanche, si le locataire ne respecte pas ces délais ou ne paie pas son loyer courant, la clause résolutoire redevient pleinement applicable, entraînant potentiellement l’expulsion.

5. Quelles sont les conséquences d’un non-respect des délais de paiement accordés par le juge ?

Le non-respect des délais de paiement accordés par le juge a des conséquences juridiques importantes.

Selon l’article 1343-5 du Code civil, en cas de défaillance du locataire, la totalité des sommes dues devient immédiatement exigible.

De plus, la clause résolutoire, qui avait été suspendue, retrouve son plein effet.

Cela signifie que le bailleur peut alors engager des procédures d’expulsion.

Il est également précisé que si le locataire ne se libère pas de sa dette dans le délai imparti, il sera expulsé des lieux, avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

Les meubles laissés dans les lieux seront également transportés aux frais du locataire.

6. Quelles sont les obligations du bailleur en cas de résiliation du bail ?

En cas de résiliation du bail, le bailleur a plusieurs obligations à respecter.

Tout d’abord, il doit notifier au locataire la résiliation du bail, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ensuite, le bailleur doit s’assurer que toutes les procédures d’expulsion respectent les droits du locataire, notamment en lui laissant un délai pour quitter les lieux.

L’article L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution précisent les modalités d’expulsion, qui doivent être effectuées dans le respect des droits des occupants.

Enfin, le bailleur peut demander une indemnité d’occupation au locataire, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

7. Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de résiliation du bail ?

Les conséquences financières pour le locataire en cas de résiliation du bail sont significatives.

D’une part, le locataire est tenu de payer une indemnité d’occupation, qui correspond au montant des loyers et charges dus, comme le stipule l’article 1240 du Code civil.

Cette indemnité est calculée à partir de la date de résiliation du bail.

D’autre part, si le locataire ne respecte pas les délais de paiement fixés par le juge, il devra également rembourser les sommes dues, qui peuvent s’accumuler rapidement.

En cas d’expulsion, le locataire peut également être responsable des frais liés à cette procédure, y compris les frais de transport de ses meubles.

8. Quelles sont les règles concernant les dépens dans une procédure de résiliation de bail ?

Les règles concernant les dépens dans une procédure de résiliation de bail sont établies par l’article 696 du Code de procédure civile.

Cet article stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf si le juge décide autrement.

Dans le cas présent, le locataire, [V] [E], qui a succombé à l’instance, sera condamné à payer l’intégralité des dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Cela signifie que le locataire devra assumer les frais liés à la procédure, ce qui peut représenter une charge financière supplémentaire.

9. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’exécution provisoire d’une décision de justice est régie par l’article 514 du Code de procédure civile.

Cet article précise que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision elle-même.

Dans le cas présent, l’exécution provisoire de la décision de résiliation du bail est de droit, ce qui signifie que le bailleur peut procéder à l’expulsion du locataire même si celui-ci fait appel de la décision.

Cela a pour effet d’accélérer le processus d’expulsion et de garantir que le bailleur puisse récupérer son bien rapidement.

10. Quelles sont les étapes à suivre pour une expulsion légale d’un locataire ?

Les étapes pour une expulsion légale d’un locataire sont strictement encadrées par la loi.

Tout d’abord, le bailleur doit signifier un commandement de payer au locataire, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, le bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail.

Une fois la résiliation prononcée, le bailleur doit notifier au locataire la décision et lui laisser un délai pour quitter les lieux.

Si le locataire ne part pas volontairement, le bailleur peut demander l’assistance de la force publique pour procéder à l’expulsion, conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est essentiel que toutes ces étapes soient respectées pour garantir la légalité de l’expulsion.