Résiliation de bail pour impayé en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une action en résiliation de bail pour impayé ?

La recevabilité d’une action en résiliation de bail pour impayé est régie par plusieurs dispositions législatives.

Selon l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande de résiliation motivée par l’existence d’une dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Cette notification est essentielle pour permettre à l’État de saisir l’organisme compétent en matière de logement.

De plus, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins six semaines avant de délivrer l’assignation.

La saisine est réputée constituée si une situation d’impayés a été signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Dans l’affaire en question, l’assignation a été notifiée dans les délais requis, rendant ainsi la demande de résiliation recevable.

2. Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution du défendeur ?

L’article 472 du code de procédure civile stipule que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Cela signifie que même en l’absence du défendeur, le juge peut examiner la demande et rendre une décision.

Cependant, cette décision ne sera accordée que si la demande est jugée régulière et fondée.

Ainsi, l’absence de comparution ne prive pas le juge de son pouvoir d’apprécier la validité de la demande, mais elle peut affecter la capacité du défendeur à contester les éléments présentés par le demandeur.

3. Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail ?

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 autorise l’insertion de clauses résolutoires dans les baux d’habitation uniquement pour trois motifs :

1. Le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
2. Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.
3. L’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Pour que la clause résolutoire soit applicable, l’article 24 de la même loi impose que le locataire reçoive un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

Dans l’affaire examinée, la clause résolutoire a été acquise en raison du non-paiement des loyers, après la signification d’un commandement de payer.

4. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

L’article 1728, 2° du code civil stipule que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Cette obligation est renforcée par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, qui précise que le locataire doit s’acquitter de ses obligations financières envers le bailleur.

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail.

Dans le cas présent, le locataire n’a pas justifié avoir réglé les sommes dues, ce qui a conduit à la résiliation du bail.

5. Quelles sont les conséquences d’un accord entre bailleur et locataire sur les délais de paiement ?

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative.

Si un accord est conclu entre le bailleur et le locataire, comme dans l’affaire en question, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant la durée des délais de paiement.

Cela signifie que si le locataire respecte les modalités de paiement convenues, la clause résolutoire ne sera pas appliquée.

En revanche, si le locataire ne respecte pas ces délais, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, et le bailleur pourra demander l’expulsion.

6. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue.

Cela signifie que même si une partie conteste la décision, elle peut être exécutée immédiatement.

Dans le cas présent, l’exécution provisoire a été rappelée, ce qui permet au bailleur de procéder à l’exécution de la décision sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

7. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement d’une seule mensualité ?

Selon les stipulations de l’accord entre le bailleur et le locataire, en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Cela signifie que le bailleur pourra réclamer l’intégralité de la dette locative, et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Cette disposition vise à protéger le bailleur en cas de non-respect des engagements pris par le locataire.

8. Quelles sont les obligations du locataire en cas d’expulsion ?

En cas d’expulsion, le locataire est tenu de quitter les lieux dans un délai déterminé après notification du commandement d’avoir à quitter les lieux.

Les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que l’expulsion peut être réalisée avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

De plus, le locataire devra payer une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

9. Quelles sont les conséquences des dépens dans une procédure judiciaire ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire du juge.

Dans l’affaire examinée, le locataire, ayant succombé à l’instance, a été condamné aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Cela signifie que le locataire devra supporter les frais liés à la procédure, ce qui peut représenter une charge financière supplémentaire.

10. Quelles sont les conditions de suspension des voies d’exécution ?

L’article 1343-5, alinéa 4 du code civil prévoit que la décision du juge suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier.

Cette suspension est applicable lorsque le juge accorde des délais de paiement au locataire.

Ainsi, tant que le locataire respecte les modalités de paiement fixées par le juge, les voies d’exécution ne peuvent être engagées.

En cas de non-respect, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, et le bailleur pourra procéder à l’expulsion.