Résiliation de bail pour défaut de paiement en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : PARIS HABITAT OPH a assigné Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de son contrat de location, l’expulsion de Monsieur [H] [E] et de tout occupant, ainsi que l’enlèvement de ses biens. La demande incluait également le paiement de 13.316,63 euros pour loyers impayés et une indemnité d’occupation mensuelle. À l’audience, PARIS HABITAT OPH a refusé des délais de paiement en raison de l’ancienneté de la dette, et Monsieur [H] [E] ne s’est pas présenté. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de Monsieur [H] [E], et a fixé une indemnité d’occupation ainsi qu’un montant à payer pour les loyers impayés, tout en renvoyant les parties pour d’autres demandes et en condamnant Monsieur [H] [E] aux dépens. La décision est exécutoire de plein droit.

1. Quelles sont les conditions de résiliation d’un bail pour défaut de paiement selon la loi du 6 juillet 1989 ?

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 24, établit les conditions de résiliation d’un bail pour défaut de paiement.

Selon l’article 24 I, tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer doit mentionner plusieurs éléments, à savoir :

1° Le délai de six semaines pour payer la dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement sur les conséquences d’un non-paiement ;

5° La possibilité de solliciter une aide financière ;

6° La possibilité de demander un délai de grâce.

Ainsi, la résiliation ne peut être effective qu’après le respect de ces conditions.

2. Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer non suivi d’effet ?

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que si le locataire ne s’acquitte pas de sa dette dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer,

la clause résolutoire du bail devient effective. Cela signifie que le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

De plus, l’article 24 VII stipule que si le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience,

le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cependant, si le locataire ne respecte pas les modalités fixées par le juge, la clause reprend son plein effet.

3. Quelles sont les obligations du bailleur en cas de non-paiement des loyers ?

En cas de non-paiement des loyers, le bailleur a plusieurs obligations selon la loi du 6 juillet 1989.

Tout d’abord, il doit délivrer un commandement de payer, conformément à l’article 24 I, qui doit contenir des mentions précises.

Ensuite, si le locataire ne paie pas dans le délai imparti, le bailleur peut saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.

Il est également tenu de signaler les impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives,

comme le prévoit l’article 24 I, afin de permettre une éventuelle aide au locataire.

4. Quelles sont les possibilités de recours pour le locataire en cas de commandement de payer ?

Le locataire dispose de plusieurs recours en cas de commandement de payer.

Selon l’article 24 I, il peut saisir la juridiction compétente pour demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

De plus, il peut solliciter une aide financière auprès du fonds de solidarité pour le logement de son département.

Enfin, si le locataire parvient à reprendre le paiement intégral du loyer avant l’audience,

il peut demander au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, comme le stipule l’article 24 VII.

5. Quelles sont les conséquences d’une expulsion sur les biens du locataire ?

L’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que, lors d’une expulsion,

les biens du locataire laissés sur les lieux doivent être traités de manière spécifique.

Le bailleur doit faire procéder à l’inventaire des biens et à leur mise en sécurité.

Les objets mobiliers peuvent être entreposés, et le locataire doit être informé des modalités de récupération de ses biens.

Il est important de noter que l’expulsion ne peut être mise en œuvre qu’après un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux.

6. Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement ?

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le juge peut accorder des délais de paiement à la demande du locataire,

à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Les délais peuvent aller jusqu’à trois ans, par dérogation à l’article 1343-5 du Code civil.

Le juge a également la possibilité de vérifier les éléments constitutifs de la dette locative et d’inviter les parties à produire des éléments relatifs à une procédure de surendettement.

7. Quelles sont les implications d’une clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail a des implications significatives pour le locataire.

Elle permet au bailleur de résilier le contrat de manière automatique en cas de non-paiement des loyers, comme le prévoit l’article 24 I.

Cette clause ne peut être mise en œuvre qu’après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines.

Si le locataire ne s’acquitte pas de sa dette, le bailleur peut demander l’expulsion.

Cependant, le locataire peut contester cette résiliation en prouvant qu’il a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

8. Quelles sont les conséquences financières d’une expulsion pour le locataire ?

L’expulsion a des conséquences financières importantes pour le locataire.

En plus de la perte de son logement, il peut être condamné à payer des indemnités d’occupation,

comme le stipule l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ces indemnités sont généralement équivalentes au montant du loyer et des charges,

et peuvent être revalorisées selon les termes du contrat de bail.

De plus, le locataire peut être tenu de rembourser les loyers impayés, ce qui peut entraîner une dette significative.

9. Quelles sont les obligations du juge en matière d’expulsion ?

Le juge a plusieurs obligations en matière d’expulsion, conformément aux articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il doit s’assurer que toutes les conditions légales sont remplies avant d’ordonner une expulsion.

Le juge doit également vérifier que le locataire a été informé de ses droits et des conséquences de l’expulsion.

En cas de demande de délais de paiement, le juge doit examiner la situation financière du locataire et sa capacité à régler sa dette.

Il peut également ordonner des mesures de protection pour le locataire en difficulté.

10. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice en matière de bail ?

Une décision de justice en matière de bail a des conséquences juridiques et financières importantes.

Elle peut entraîner la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, comme prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

De plus, le locataire peut être condamné à payer des sommes d’argent au bailleur,

y compris des loyers impayés et des indemnités d’occupation.

La décision est exécutoire de plein droit, ce qui signifie qu’elle doit être respectée immédiatement,

sauf si un appel est interjeté dans les délais légaux.