Résiliation de bail et occupation des lieux : enjeux et conséquences d’une contestation locative

Exposé du Litige

Le litige oppose la SA RIVP à M. [O] [F], Mme [K] [S] et Mme [CF] [W] concernant la résiliation d’un bail et l’expulsion des occupants d’un logement situé au quatrième étage de l’immeuble sis à [Adresse 2], [Localité 3]. La SA RIVP a assigné les défendeurs par actes des 19 et 23 septembre 2019, invoquant le non-respect de l’obligation d’occupation du logement à titre de résidence principale, ainsi que des manquements à l’interdiction de céder ou sous-louer le logement. Les demandes de la SA RIVP incluent la résiliation du bail, l’expulsion des occupants, la séquestration des objets mobiliers, et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Historique Judiciaire

Un précédent jugement rendu par le tribunal d’instance du 17ème arrondissement de Paris le 21 juin 2016 avait déjà prononcé la résiliation d’un bail pour inoccupation personnelle d’un logement situé au troisième étage de la même adresse. Cependant, un jugement du 10 juillet 2018 a annulé le commandement de quitter les lieux, en raison d’une erreur matérielle concernant l’étage du logement concerné. La SA RIVP a alors demandé la résiliation du bail pour le logement du quatrième étage, en se fondant sur la loi du 6 juillet 1989 et, à titre subsidiaire, sur la loi du 1er septembre 1948.

Prétentions des Parties

Les défendeurs, M. [F] [O], Mme [S] [K] et Mme [W] [CF], ont contesté la recevabilité des demandes de la SA RIVP, arguant de l’absence de tentative de résolution amiable du litige. Ils ont également sollicité un délai de deux ans pour quitter les lieux et demandé des dommages-intérêts au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En réponse, la SA RIVP a maintenu ses demandes, insistant sur le non-respect des obligations contractuelles par les défendeurs.

Décision du Tribunal

Le jugement du 16 juillet 2020 a prononcé la résiliation du bail pour inoccupation à titre de résidence principale et ordonné l’expulsion des occupants, tout en rejetant la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux. Le tribunal a également ordonné la séquestration des objets mobiliers et condamné les défendeurs à payer une indemnité d’occupation. Les défendeurs ont interjeté appel de cette décision.

Arguments des Appelants

Dans leurs conclusions d’appel, les défendeurs ont demandé à la cour de déclarer la SA RIVP irrecevable en ses demandes, en raison de l’absence de tentative de conciliation. Ils ont également soutenu que le bail était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et ont contesté la résiliation du bail pour inoccupation. Ils ont demandé un délai supplémentaire pour quitter les lieux et des dommages-intérêts pour les frais engagés.

Arguments de la SA RIVP

La SA RIVP, en réponse à l’appel, a soutenu que le bail était régi par la loi du 6 juillet 1989 et a demandé la confirmation du jugement de première instance. Elle a également plaidé pour la résiliation du bail sur le fondement de la loi du 1er septembre 1948, en raison de la cession illicite du bail. La SA RIVP a insisté sur le fait que les défendeurs n’avaient pas respecté leurs obligations contractuelles.

Analyse de la Cour

La cour a d’abord examiné la recevabilité de l’action de la SA RIVP, confirmant que l’instance n’était pas soumise aux dispositions du décret du 11 décembre 2019. Elle a ensuite analysé la loi applicable au contrat de bail, concluant que le bail était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Concernant la résiliation du bail, la cour a constaté que les éléments de preuve fournis par la SA RIVP ne suffisaient pas à établir l’inoccupation des lieux par M. [O].

Conclusion de la Cour

La cour a infirmé le jugement de première instance en ce qui concerne la résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Elle a condamné la SA RIVP à verser des frais irrépétibles aux défendeurs, tout en rejetant les autres demandes. La décision a été rendue en tenant compte des éléments de preuve présentés par les parties et des dispositions légales applicables.