Résiliation de bail et obligations des parties en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une action en résiliation de bail pour défaut de paiement ?

La recevabilité d’une action en résiliation de bail pour défaut de paiement est régie par plusieurs dispositions législatives.

Selon l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale, additionnelle ou reconventionnelle visant à constater la résiliation motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Cette notification est essentielle pour permettre à l’État de saisir l’organisme compétent en matière de logement.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État le 21 février 2024, respectant ainsi le délai requis avant l’audience prévue le 1er octobre 2024.

De plus, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins six semaines avant de délivrer l’assignation.

Dans ce cas, la CCAPEX a été avisée le 6 octobre 2023, ce qui confirme la régularité de la procédure.

Ainsi, la demande de résiliation du bail est déclarée recevable.

2. Quelles sont les conséquences de l’absence de paiement du loyer sur le bail ?

L’absence de paiement du loyer a des conséquences juridiques significatives sur le contrat de bail.

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 permet l’insertion de clauses résolutoires dans les baux d’habitation, notamment en cas de défaut de paiement du loyer.

L’article 24 de la même loi impose que, pour résilier le bail pour défaut de paiement, le bailleur doit signifier au locataire un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

Dans le cas présent, le contrat de bail d’habitation du 12 septembre 2018 contenait une clause résolutoire pour défaut de paiement.

Le bailleur a signifié un commandement de payer le 4 octobre 2023, et le locataire n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise depuis le 4 décembre 2023, entraînant la résiliation du bail à cette date.

3. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?

Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges sont clairement définies par le Code civil et la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1728, 2° du Code civil stipule que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire doit s’acquitter des loyers et charges dans les délais prévus par le contrat de bail.

Dans le cas présent, MISTRAL HABITAT a produit un décompte des sommes dues par le locataire, s’élevant à 2 181,68 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le tribunal a exclu les sommes dues au titre de l’assurance habitation, car le bailleur n’a pas justifié d’une mise en demeure à cet égard.

Ainsi, le locataire est condamné à régler les sommes dues au titre des loyers et charges impayés.

4. Quelles sont les conditions d’expulsion d’un locataire en cas de résiliation de bail ?

L’expulsion d’un locataire en cas de résiliation de bail est encadrée par plusieurs dispositions légales.

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures nécessaires en cas d’urgence, notamment l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre.

L’article 544 du Code civil stipule que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue.

Dans le cas présent, suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 4 décembre 2023, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre.

En l’absence de départ volontaire, le tribunal a ordonné l’expulsion de [T] [F] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Les meubles présents dans les lieux seront également enlevés conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

5. Quelles sont les indemnités d’occupation dues par un locataire après résiliation du bail ?

Les indemnités d’occupation dues par un locataire après la résiliation du bail sont régies par le Code civil.

L’article 1240 du Code civil stipule que tout fait de l’homme qui cause un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans le cas présent, l’occupation sans droit ni titre par [T] [F] constitue une faute, causant un préjudice à MISTRAL HABITAT.

Le tribunal a donc fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 364,64 euros pour le local d’habitation et 16,14 euros pour la place de stationnement.

Ces sommes sont dues à compter du 5 décembre 2023, lendemain de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Ainsi, le locataire est condamné à verser ces indemnités d’occupation à MISTRAL HABITAT.

6. Quelles sont les conséquences des dépens dans une procédure judiciaire ?

Les dépens dans une procédure judiciaire sont régis par l’article 696 du Code de procédure civile.

Cet article stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire du juge.

Dans le cas présent, [T] [F], qui a succombé à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Cela signifie qu’il devra rembourser à la partie gagnante, MISTRAL HABITAT, les frais engagés pour la procédure, y compris les frais d’huissier, d’avocat et autres frais judiciaires.

Cette disposition vise à garantir que la partie qui a raison dans le litige ne supporte pas les coûts de la procédure.

7. Quelles sont les conditions d’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’exécution provisoire d’une décision de justice est régie par l’article 514 du Code de procédure civile.

Cet article précise que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue.

Dans le cas présent, le tribunal a rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Cela signifie que MISTRAL HABITAT peut immédiatement faire exécuter la décision, même si [T] [F] interjette appel.

Cette mesure vise à protéger les droits de la partie gagnante et à éviter que des délais d’appel ne compromettent l’exécution de la décision.

8. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de notification de résiliation ?

Les obligations du bailleur en matière de notification de résiliation sont définies par la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 de cette loi impose que le bailleur doit signifier au locataire un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines avant de pouvoir engager une action en résiliation.

Cette notification est essentielle pour garantir le droit à la défense du locataire et lui permettre de régulariser sa situation.

Dans le cas présent, MISTRAL HABITAT a respecté cette obligation en signifiant un commandement de payer le 4 octobre 2023.

Ainsi, la procédure de résiliation a été engagée dans le respect des délais légaux.

9. Quelles sont les conséquences de l’absence de justification d’une assurance habitation par le locataire ?

L’absence de justification d’une assurance habitation par le locataire a des conséquences sur la validité du bail.

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 autorise l’insertion d’une clause résolutoire pour l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Cependant, pour que cette clause soit applicable, le bailleur doit avoir préalablement mis en demeure le locataire de justifier de la souscription d’une telle assurance.

Dans le cas présent, le tribunal a exclu du calcul des sommes dues les montants relatifs à l’assurance habitation, car MISTRAL HABITAT n’a pas justifié d’une mise en demeure à cet égard.

Ainsi, l’absence de justification d’une assurance habitation ne peut pas entraîner la résiliation du bail dans ce cas.

10. Quelles sont les implications de la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail a des implications juridiques importantes.

Elle permet au bailleur de résilier le contrat de bail en cas de manquement aux obligations du locataire, notamment en matière de paiement des loyers.

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 précise que cette clause ne peut être insérée que pour trois cas, dont le défaut de paiement du loyer.

Dans le cas présent, la clause résolutoire a été acquise le 4 décembre 2023, entraînant la résiliation des deux baux.

Cela signifie que le locataire doit quitter les lieux et que le bailleur peut demander des indemnités d’occupation pour la période d’occupation sans droit ni titre.

Ainsi, la clause résolutoire constitue un outil de protection pour le bailleur en cas de non-respect des obligations par le locataire.