Résiliation de bail et modalités de paiement : enjeux et conséquences pour le locataire en situation d’impayé

Rappel des faits

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2016, M. [P] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [V] pour des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], avec un loyer mensuel de 470 euros et une provision pour charges de 10 euros. Le 16 mars 2023, un commandement de payer a été délivré au locataire pour un arriéré locatif de 1563,09 euros, en visant la clause résolutoire du contrat. La situation de M. [J] [V] a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 novembre 2023.

Procédure

Le 9 février 2024, M. [P] [E] a assigné M. [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail, et l’autorisation d’expulser M. [J] [V]. Il a également réclamé le paiement de 1826,18 euros pour l’arriéré locatif, une indemnité mensuelle d’occupation, et 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État, mais aucun diagnostic social n’a été reçu avant l’audience.

Développements à l’audience

Lors de l’audience du 20 septembre 2024, M. [P] [E] a maintenu ses demandes, indiquant que la dette locative s’élevait à 2903,90 euros. Bien que M. [J] [V] ait repris le paiement des loyers depuis trois mois, il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement. M. [J] [V] a demandé le rejet des demandes de résiliation de bail et, en cas de constatation de la clause résolutoire, a sollicité un délai de 24 mois pour régler les sommes dues.

Décision du tribunal

Le jugement rendu le 25 octobre 2024 a constaté que la dette locative n’avait pas été réglée dans les deux mois suivant le commandement de payer. Il a également constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 mai 2023. M. [J] [V] a été condamné à payer 2903,90 euros à M. [P] [E], avec des intérêts légaux. Le tribunal a autorisé M. [J] [V] à régler sa dette en 24 mensualités, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire, à condition que les paiements soient effectués dans les délais.

Conséquences de la décision

Si M. [J] [V] ne respecte pas les délais de paiement, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 mai 2023, et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. M. [P] [E] pourra alors procéder à l’expulsion de M. [J] [V] avec l’assistance de la force publique. M. [J] [V] a également été condamné à verser une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux, ainsi qu’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.