Résiliation de bail et modalités de paiement : enjeux et conséquences pour le locataire en difficulté financière : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : La société SA CDC HABITAT SOCIAL a signé un bail d’habitation et un bail de parking avec Mme [O] [J] [E] en mai et octobre 2018, respectivement. En janvier 2024, un commandement de payer a été délivré à la locataire pour un arriéré locatif de 2101,27 euros, avec mention d’une clause résolutoire. La société a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection en avril 2024 pour faire constater l’acquisition de cette clause et demander l’expulsion de Mme [O] [J] [E], ainsi que le paiement de diverses sommes. À l’audience de septembre 2024, la société a affirmé que le loyer avait été payé intégralement avant l’audience, tandis que Mme [O] [J] [E] a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé un plan de paiement. Le juge a constaté la résiliation des baux, condamné Mme [O] [J] [E] à payer une provision sur l’arriéré locatif, et autorisé un plan de paiement échelonné tout en suspendant les effets de la clause résolutoire sous certaines conditions. En cas de non-respect des paiements, le bail serait résilié de plein droit, et l’expulsion pourrait être ordonnée. Mme [O] [J] [E] a également été condamnée à payer des frais de justice.

1. Quelle est la recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que le bailleur doit notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la société SA CDC HABITAT SOCIAL a respecté cette exigence, ayant notifié l’assignation dans les délais requis.

De plus, elle a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Ces éléments confirment la recevabilité de son action, conformément aux dispositions légales en vigueur.

2. Quelles sont les conditions de résiliation du bail selon la loi ?

La résiliation du bail est encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Cet article prévoit que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Cette clause ne prend effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Cependant, il est important de noter que la loi du 27 juillet 2023 n’a pas d’effet rétroactif, conformément à l’article 2 du code civil.

Ainsi, les contrats conclus avant cette date restent régis par les stipulations en vigueur au moment de leur conclusion.

3. Quelles sont les conséquences de la clause résolutoire en cas de non-paiement ?

La clause résolutoire entraîne la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette.

Si le locataire reprend le paiement intégral du loyer avant l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus.

Cette suspension prend fin en cas de nouvel impayé.

Si le locataire ne respecte pas les modalités de paiement, la clause résolutoire reprend son plein effet, entraînant la résiliation du bail.

4. Quelles sont les obligations du locataire en cas de résiliation du bail ?

En cas de résiliation du bail, le locataire a l’obligation de libérer les lieux.

Il doit également s’acquitter des sommes dues, y compris les arriérés de loyer et les charges.

L’indemnité d’occupation est due si le locataire reste dans les lieux après la résiliation.

Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges dus, et est payable jusqu’à la libération effective des locaux.

Le locataire doit également respecter les modalités de paiement fixées par le juge, sous peine de résiliation automatique du bail.

5. Quelles sont les modalités de paiement accordées au locataire ?

Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, selon les modalités prévues par l’article 24 de la loi n°89-462.

Dans le cas présent, Mme [O] [J] [E] a été autorisée à régler sa dette en versant 75 euros par mois pendant 36 mois.

Le premier paiement doit intervenir dans les dix jours suivant la signification de la décision, puis les paiements suivants doivent être effectués en même temps que le loyer.

Si le locataire respecte ces modalités, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En cas de non-respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet.

6. Quelles sont les conséquences d’un impayé sur les délais de paiement ?

En cas d’impayé, les conséquences sont clairement définies par l’article 24 de la loi n°89-462.

Si une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer ou de l’arriéré, reste impayée, le bail sera considéré comme résilié de plein droit.

La bailleresse pourra alors procéder à l’expulsion du locataire, avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, et le locataire devra verser une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Ces dispositions visent à protéger les droits du bailleur tout en encadrant les obligations du locataire.

7. Quelles sont les dispositions concernant les frais de justice ?

Les frais de justice sont régis par l’article 700 du code de procédure civile.

Cet article stipule que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais exposés.

Dans le cas présent, Mme [O] [J] [E] a été condamnée à payer les dépens de la procédure, conformément à l’article 696 du même code.

De plus, le juge a accordé 100 euros à la société SA CDC HABITAT SOCIAL pour les frais non compris dans les dépens.

Ces dispositions visent à garantir l’équité entre les parties en matière de frais de justice.

8. Quelles sont les conditions d’exécution provisoire des décisions de justice ?

L’exécution provisoire des décisions de justice est régie par l’article 514 du code de procédure civile.

Cet article prévoit que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Dans le cas présent, la décision a été assortie de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions légales.

Cela signifie que la société SA CDC HABITAT SOCIAL peut procéder à l’exécution de la décision même en cas d’appel.

Cette mesure vise à protéger les droits du créancier en assurant une exécution rapide des décisions judiciaires.

9. Quelles sont les implications de la résiliation du bail sur l’indemnité d’occupation ?

La résiliation du bail entraîne des implications directes sur l’indemnité d’occupation.

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation, le locataire doit verser une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges dus, et est payable jusqu’à la libération effective des locaux.

Elle est révisable dans les mêmes conditions que le loyer.

Ainsi, le locataire doit être conscient de ses obligations financières même après la résiliation du bail.

10. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice sur les droits des parties ?

Les conséquences d’une décision de justice sont significatives pour les droits des parties.

La décision rendue par le juge des contentieux de la protection a force obligatoire et doit être respectée par les parties.

En cas de non-respect, des mesures d’exécution peuvent être prises, y compris l’expulsion du locataire.

De plus, la décision peut avoir des implications financières, notamment en ce qui concerne les arriérés de loyer et les frais de justice.

Ainsi, chaque partie doit être consciente des conséquences juridiques de la décision rendue.