[1] Copie conforme délivrée
le : 06/02/2025
à : Maître Xavier CHABEUF
Madame [X] [B]
Monsieur [F] [S]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/10076
N° Portalis 352J-W-B7I-C6GSI

N° MINUTE : 5/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 06 février 2025

DEMANDERESSE
Madame [W] [N] épouse [O], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Xavier CHABEUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1894

DÉFENDEURS
Madame [X] [B], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
Monsieur [F] [S], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 décembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 février 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 06 février 2025
PCP JCP référé – N° RG 24/10076 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GSI

Suivant acte sous seing privé du 18 décembre 2020, Mme [W] [N] épouse [O] a donné à bail pour une durée de six ans à Mme [X] [B], un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 2.200 euros et 80 euros de provisions sur charges.
M. [F] [S] s’est porté caution solidaire des obligations nées du bail.

Par acte en date des 4 et 7 juin 2024 , Mme [W] [N] a délivré à Mme [X] [B] un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire, dénoncé le 17 juin 2024 à M. [F] [S].

Un protocole d’accord a été entériné entre les parties le 23 juillet 2024 indiquant la résiliation amiable du bail au 14 août 2024 et le règlement de la dette locative, alors de 31.173, 21 € ainsi qu’une indemnité de 2.000 € sur huit échéances par Mme [X] [B] et M. [F] [S] sous peine de déchéance du terme 48h après courriel, outre le partage par moitié des frais d’état des lieux de sortie se montant à 487, 77 €, soit 243, 89 € chacune.

Les quatre premières échéances de juillet, août, septembre et octobre n’ont pas été acquittées.

Un courriel de déchéance du terme a été adressé à Mme [X] [B] et M. [F] [S] le 11 septembre 2024, exigeant la somme totale de 33.417, 10 €.

Deux lettres recommandées leur ont été vainement adressées le 16 septembre 2024.

Par actes extrajudiciaires en date du 14 octobre 2024 , Mme [W] [N] a assigné Mme [X] [B] et M. [F] [S] devant le juge des référés près le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, et réclame, outre le constat de la déchéance du terme du protocole d’accord susvisé :
– la somme de 33.417, 10 € au titre du même protocole d’accord , outre les intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024, date de mise en demeure sauf à parfaire,
– 2.000 € de frais irrépétibles avec les entiers dépens.
Elle réclame la capitalisation des intérêts au taux légal avec application de l’anatocisme.

A l’audience du 16 décembre 2024, le conseil de Mme [W] [N] s’est référée à ses demandes écrites et a précisé que l’appartement avait été libéré.
Mme [W] [N] expose que ses paiements retardataires puis des impayés sont apparus en octobre 2021, ont fait l’objet d’un règlement le 14/09/2023 puis sont réapparus.
Elle explique que de nouveaux règlements sont intervenus en février 2024 (4.560 €) puis en avril 2024 (4.760 €).
L’existence de l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, elle réclame l’application des termes du protocole d’accord resté inexécuté, ce justifiant la déchéance du terme intervenue conformément à l’accord le 11 septembre 2024.

***

Mme [X] [B] estime opposer une contestation sèrieuse à la demande, et relate comment, seule locataire en titre, elle a partagé cet appartement avec M. [S] avant d’en reprendre un autre avec lui en juin 2022, quittant ainsi l’appartement litigieux sans pour autant résilier le bail afin que l’épouse de M. [F] [S], sur demande de ce dernier, y vienne s’établir dès l’été 2022 avec l’accord de Mme [N]. Supposant que la situation était régularisée par un nouveau bail conclu entre le bailleur et Mme [S], figurant seule dans la déclaration d’occupation, elle affirme n’avoir été après son départ destinataire d’aucune demande de paiement ni quittance à cet effet.
Elle estime que son consentement au protocole d’accord par suite a été vicié par faits de violence mentale, évoquant un  » abus de confiance  » ou de  » faiblesse  » par les autres parties au protocole.
Elle expose être inscrite à Pole Emploi pour une indemnisation de 2.000 € par mois et avoir un enfant à charge, outre sa mère malade.

***

M. [F] [S] a appuyé les dires de Mme [X] [B] et relaté qu’il était censé gérer la situation avec son ex épouse qui, emménagée à l’été 2022, devait reprendre le loyer dès le mois de décembre 2022. Il affirme que les bailleurs ont été d’une approche nonchalante puisqu’ils ne l’ont nformé que tardivement des impayés. Séparé de Mme [X] [B], qui n’était pas au courant de la situation, il dit n’avoir pu être en moyen de payer le loyer suite à son licenciement économique alors même que son ex épouse refusait de quitter le logement jusqu’en août 2024. Prévoyant de prendre un nouvel emploi en février 2025, il demande la mise hors de cause de Mme [X] [B], proposant de se charger de l’intégralité de la dette locative dont il requiert un échelonnement sur deux ans pour un montant mensuel de 1.392, 38 €.

Il a été convenu que Mme [X] [B] communique ses pièces au conseil de Mme [N] avec note en délibéré au besoin.

***

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

I. Sur la demande en paiement et le pouvoir du juge des référés

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,  » Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. « .
 » Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. « .

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse.
La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’un contrat de bail d’habitation entre Mme [W] [N] et Mme [X] [B] a été conclu le 18/12/2020 relativement au local d’habitation litigieux avec cautionnement solidaire de M. [F] [S] en date du 19/12/2020 dans une limite de 60.000 € et de six ans de vie locative, cautionnement régulier en la forme.

Mme [W] [N] a indiqué, sans le démontrer, que dès octobre 2021 la situation de paiement des loyers était chaotique pour cesser définitivement après septembre 2023.

Cette période d’impayés est justifiée par une double LRAR du 30/01/2024 avec décompte locatif annexé , adressés à la locataire et à la caution, ainsi qu’un commandement de payer en date des 4 et 7 juin 2024 et sa dénonciation à caution du 17 juin 2024, le tout faisant état d’une dette locative dont l’existence et le quantum ne sont pas contestés par les défendeurs et même expressément admis à l’audience par M. [F] [S].

Mme [X] [B] ne nie pas davantage être restée l’unique locataire en titre depuis la prise d’effet du bail le 19 septembre 2020 jusqu’à sa résiliation anticipée le 14 août 2024, et ce sans donner congé malgré l’occupation des lieux par Mme [J] [S] de l’été 2022 au 14 août 2024, puisqu’elle le reconnaît notamment dans le protocole – nonobstant la contestation de son adhésion même au dispositif de cet accord transactionnel.

Sur cette base locative problématique, en effet, un protocole d’accord transactionnel a été conclu entre Mme [W] [N], Mme [X] [B], M. [F] [S] et Mme [J] [S] le 23 juillet 2024 faisant état d’une absence de règlement après le 8 avril 2024 et prévoyant :
– la résiliation amiable et anticipée du bail au 14 août 2024 avec libération des lieux, Mme [B]  » donnant congé par la signature du présent protocole « ,
– le règlement de la dette locative de 31.173, 21 € ainsi qu’une indemnité de 2.000 € sur huit échéances par Mme [X] [B] et M. [F] [S] sous peine de déchéance du terme 48h après vain courriel de mise en demeure,
– le partage par moitié des frais d’état des lieux de sortie M. [F] [S], soit 243, 89 € chacune.

Il ressort du courriel du 11/09/2024 (pièce 8) et de la double mise en demeure du 16/09/2024 que les trois premières échéances de juillet, août, et septembre n’ont pas été acquittées, emportant ainsi , conformément au protocole d’accord, la déchéance du terme 48 h après le courriel précité pour la somme totale de 33.417, 10 €.

La créance apparait ainsi certaine, liquide et exigible.

Toutefois, Mme [X] [B] fait état de ce que son consentement n’aurait pas été intègre à la signature du protocole et de ce qu’une violence morale, qu’elle ne précise pas, aurait été exercée sur elle, viciant le protocole au sens des articles 1130, 1131 et 1140 du code civil.
Selon les articles 1140 et suivants du code civil, il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable, la notion incluant une voie de droit détournée de son but ou invoquée ou exercée pour obtenir un avantage manifestement excessif, que cette violence ait été exercée par une partie ou un tiers.
Il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.
Le caractère déterminant du vice du consentement s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

S’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la validité du protocole d’accord à la lumière de ces textes transposés aux faits, il a toutefois la faculté de vérifier si des indices existent tels que, justifiant une contestation sérieuse de la résiliation, il convient de renvoyer la question devant le juge du fond.

Il ne fait pas de doute que Mme [X] [B], en sa qualité non contestée de locataire et en l’absence de congé, devait répondre de ses obligations à raison de l’occupation des lieux pendant toute la période du bail, que ce soit avant ou après son déménagement en juin 2022.

Au vu de cette obligation contractuelle, sa mise hors de cause n’est donc pas davantage à mettre en question que celle de M. [F] [S], valablement engagé aux côtés de Mme [B] en sa qualité de caution et dans les limites de son engagement.

On peut toutefois déduire des écritures des défendeurs que, nonobstant cette situation juridique indiscutable, dans les faits, Mme [B] s’était déchargée sur M. [F] [S] pour ce qui est du paiement des loyers correspondant à l’hébergement de sa famille [Adresse 5]. Il en va ainsi manifestement du règlement d’arriérés du 14/09/2023, des 5 et 7 février 2024 et du 8 avril 2024.

Il apparaît cependant au vu des pièces versées aux débats :
– la participation de Mme [J] [S] au protocole d’accord du 23 juillet 2024 où elle est reconnue par les autres parties comme occupante ( » M. [S] a indiqué au bailleur que son épouse, Mme [J] [S], est hébergée dans le bien loué par Mme [B], cette dernière demeurant l’unique locataire du bien loué « ) sans que le bailleur ne se formalise de l’incongruité de cette situation allant de plus à l’encontre de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, certes d’ordre public de pure protection, imposant au locataire d’élire son habitation principale dans les lieux loués. Or, dès la délivrance du commandement de payer le 7 juin 2024, l’habitation principale de Mme [B] est identifiée au [Adresse 3]. L’appartement litigieux étant un trois pièces, la cohabitation de la locataire et son enfant avec Mme [J] [S] et ses trois enfants semble exclue, outre la tension humaine qu’on devine dans cette situation post-matrimoniale,

– Par ailleurs, le bailleur était au courant dès juillet 2023 de l’emménagement de Mme [J] [S] ( » votre ex-femme « ) dans le cadre de la déclaration d’occupation (pièce Mme [B]). [F] [S] lui demande vainement par courriel dès septembre 2022 de passer le bail à son nom, levant ainsi toute ambiguité,et rappelle le départ de Mme [B] à cette époque. Aucune précision n’est apportée par le bailleur sur les suites de cette demande,

– Le refus de Mme [J] [S] de quitter les lieux jusqu’en août 2024 après que M. [S] soit entré en difficulté de paiement,

– l’absence d’information de Mme [B] par la propriétaire de la situation d’impayé pendant toute la pèriode postèrieure à l’emménagement de Mme [J] [S] dans les lieux alors même qu’elle était la débitrice principale (aucune pièce d’avant 2024 à cet égard), mais aussi l’absence d’information par M. [S], qui était manifestement devenu l’interlocuteur principal de M. [O], ce que peut n’expliquer que partiellement la renonciation de la caution au bénéfice de discussion

– les échanges de textos entre Mme [B] et M. [S] relatifs au protocole d’accord censé  » la décharger complètement de tout ça  » ainsi que demandé de façon réitéré par l’intéressée, à l’encontre pourtant de ce qui a été finalement signé,

– les chèques de M. [S] censés être laissés au bailleur à titre de garantie de l’échéancier, n’ont soit pas été fournis soit sont manifestement restés impayés,

Il ressort de tous ces éléments que la défense en nullité du protocole formulée par Mme [B] n’apparaît pas manifestement vaine et laisse subsister un doute sur le sens de la décision à venir.

Il faut convenir en effet d’une situation où, même si Mme [B] a pêché par imprudence et excès de confiance envers M. [S], l’absence de communication et la rétention d’informations par ce dernier et la complaisance apparente du bailleur au su d’une situation locative malsaine et explosive, toutes attitudes convergeant vers la signature du protocole d’accord litigieux, qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité du protocole d’accord dont l’exécution est demandée relativement à un consentement libre et éclairé de Mme [B].

Dans ces conditions, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formées par Mme [W] [N].

II. Sur les demandes accessoires :

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre des demandes de Madame [W] [N] épouse [O];

DISONS, en conséquence, N’Y AVOIR LIEU à référé sur celles-ci et RENVOYONS Madame [W] [N] épouse [O], à mieux se pourvoir au fond ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, Le Juge,