Résiliation de bail et contestation des loyers : enjeux de la bonne foi des locataires et des obligations contractuelles.

FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE

Selon un contrat de bail en date du 1er décembre 2016, l’Office Cus Habitat, désormais représenté par l’Office public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5]-Ophea, a loué un appartement à Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] pour un loyer mensuel initial de 408,09 € hors charges. Le 27 mai 2019, la bailleresse a notifié un congé aux locataires pour le 31 août 2019, invoquant le non-paiement des loyers. Les locataires n’ayant pas quitté les lieux, l’Office public de l’Habitat a engagé une procédure judiciaire le 19 décembre 2019 pour faire valider le congé, constater la déchéance du droit au maintien dans les lieux, et demander leur expulsion, ainsi que le paiement d’un arriéré locatif.

LES DEMANDES DES PARTIES

Madame [X] [E] épouse [Y] a contesté la validité du congé et a demandé des délais de paiement, tout en sollicitant la condamnation de la demanderesse aux dépens. Elle a également contesté la dette locative, arguant d’un surloyer indu, en raison de sa séparation d’avec son époux depuis le 1er octobre 2018. De son côté, Monsieur [U] [Y] a également demandé le rejet des demandes à son encontre, tout en réclamant un remboursement pour un trop-perçu. Le tribunal judiciaire de Strasbourg a rendu un jugement le 25 février 2022, déboutant l’Office public de ses demandes en validation du congé et en déchéance du droit au maintien dans les lieux, tout en prononçant la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires.

LE JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

Le tribunal a condamné solidairement Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à verser à l’Office public de l’Habitat une somme de 46 514,26 € au titre des loyers et charges dus, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation. Le tribunal a également ordonné la libération de l’appartement et a précisé que l’Office public pourrait procéder à l’expulsion en cas de non-respect de cette décision. Les locataires ont interjeté appel de cette décision, entraînant une nouvelle procédure.

LES APPELS DES PARTIES

Monsieur [U] [Y] a interjeté appel le 15 mars 2022, suivi par Madame [X] [E] épouse [Y] le 19 avril 2022. Dans leurs écritures, ils ont contesté la validité du congé et la légitimité des demandes de l’Office public. Monsieur [U] [Y] a soutenu que les montants réclamés étaient infondés et a demandé le remboursement d’un trop-perçu. Madame [X] [E] épouse [Y] a également contesté le surloyer appliqué, arguant que sa situation financière ne justifiait pas une telle augmentation.

LES ARGUMENTS DE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

L’Office public de l’Habitat a soutenu que les locataires étaient redevables d’un arriéré locatif en raison de leur non-paiement des loyers et des charges. Il a également affirmé que le surloyer était justifié par les revenus des locataires, qui excédaient largement les plafonds de ressources pour les logements sociaux. L’Office a demandé la validation du congé et la déchéance du droit au maintien dans les lieux, tout en réclamant des indemnités d’occupation.

LES MOTIFS DE LA COUR D’APPEL

La cour a examiné la validité du congé et a constaté que, bien que certaines irrégularités aient été relevées, elles n’avaient pas causé de grief aux locataires. La cour a également confirmé que les locataires étaient de mauvaise foi en raison de leur incapacité à justifier le paiement des loyers dus. En conséquence, la cour a validé le congé et a constaté la déchéance du droit au maintien dans les lieux, tout en condamnant les locataires à payer l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation.

LES DÉCISIONS FINALES DE LA COUR

La cour a ordonné la jonction des procédures et a infirmé le jugement du tribunal judiciaire sur plusieurs points, notamment en ce qui concerne la validation du congé et la déchéance du droit au maintien dans les lieux. Elle a également condamné solidairement Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à payer à l’Office public de l’Habitat une somme d’arriéré locatif et une indemnité d’occupation, tout en confirmant le jugement pour le surplus. Les locataires ont été déboutés de leurs demandes de remboursement et de délais d’expulsion.