Résiliation de bail et conséquences financières : application des clauses contractuelles et des dispositions légales en matière locative en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Mme [K] [B] a signé un bail d’habitation avec Mme [W] [G] le 18 décembre 2012 pour des locaux à [Adresse 1] à [Localité 2], avec un loyer mensuel de 941,34 euros et des charges de 70 euros. Le 18 octobre 2023, Mme [K] [B] a délivré un commandement de payer à Mme [W] [G] pour un arriéré locatif de 7 859,34 euros, en mentionnant une clause résolutoire. Le 26 mars 2024, elle a assigné Mme [W] [G] en référé pour faire constater la résiliation du bail et demander son expulsion, ainsi que le paiement de diverses sommes. À l’audience du 18 juin 2024, la dette locative avait augmenté à 15 936,60 euros, et Mme [W] [G] n’était pas présente. La juge a constaté que la dette n’avait pas été réglée dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail depuis le 19 décembre 2023. Elle a ordonné l’expulsion de Mme [W] [G] et a fixé une indemnité d’occupation mensuelle de 1 011,34 euros, ainsi qu’une provision de 10 879,90 euros pour l’arriéré locatif. Mme [W] [G] a également été condamnée à payer 500 euros pour les frais de justice et les dépens.

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en résiliation de bail ?

La recevabilité d’une demande en résiliation de bail est régie par plusieurs dispositions légales. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

il est stipulé que le bailleur doit notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Dans le cas de Mme [K] [B], elle a respecté cette obligation, ce qui rend son action recevable.

Il est donc essentiel de vérifier que toutes les formalités de notification ont été respectées pour garantir la recevabilité de la demande.

2. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement du loyer ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause résolutoire

prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est important de noter que la loi ne dispose que pour l’avenir, ce qui signifie que les contrats antérieurs à la loi de 2023 restent régis par les stipulations en vigueur au moment de leur conclusion.

3. Quelles sont les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire ?

Pour que la clause résolutoire soit mise en œuvre, il est nécessaire qu’un commandement de payer soit signifié au locataire.

Ce commandement doit reproduire textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Dans l’affaire de Mme [K] [B], un commandement de payer a été signifié le 18 octobre 2023, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti.

Ainsi, la bailleresse est fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

4. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail sur l’occupation des lieux ?

En cas de résiliation du bail, le locataire est tenu de quitter les lieux.

Si le locataire ne libère pas les lieux, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges, et elle est payable dans les mêmes conditions que le loyer.

Dans le cas présent, l’indemnité d’occupation a été provisoirement fixée à 1 011,34 euros par mois, à compter du 19 décembre 2023.

5. Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

L’article 835 du code de procédure civile stipule que le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dans le cas de Mme [K] [B], elle a présenté un décompte prouvant que Mme [W] [G] lui devait une somme importante.

Cependant, en l’absence de comparution de la locataire, la demande de provision a été limitée au montant figurant dans l’assignation, soit 10 879,90 euros.

6. Quelles sont les règles concernant les frais de justice ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans cette affaire, Mme [W] [G], ayant succombé à la cause, a été condamnée à payer les dépens, ainsi qu’une somme de 500 euros à titre de frais non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

7. Quelles sont les modalités d’exécution des décisions de justice ?

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

L’article 514-1 précise que le juge ne peut pas écarter l’exécution provisoire lorsqu’il statue en référé.

Dans cette affaire, l’ordonnance a été assortie de l’exécution provisoire, permettant ainsi à Mme [K] [B] de faire exécuter la décision rapidement.

8. Quelles sont les implications de l’expulsion d’un locataire ?

L’expulsion d’un locataire ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Cette règle vise à protéger les locataires contre des expulsions abusives.

Dans le cas présent, il a été rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale, conformément aux dispositions légales en vigueur.

9. Quelles sont les conséquences d’un non-paiement des loyers ?

Le non-paiement des loyers entraîne des conséquences juridiques importantes, notamment la possibilité pour le bailleur de demander la résiliation du bail.

En cas de résiliation, le locataire doit quitter les lieux et peut être tenu de payer une indemnité d’occupation.

De plus, le bailleur peut demander des provisions pour les arriérés de loyer, comme cela a été fait dans cette affaire.

10. Quelles sont les protections accordées aux locataires en matière d’expulsion ?

Les locataires bénéficient de protections spécifiques en matière d’expulsion, notamment le droit à un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

De plus, les expulsions ne peuvent pas avoir lieu pendant la période hivernale, ce qui vise à protéger les locataires vulnérables.

Ces protections sont essentielles pour garantir un équilibre entre les droits des bailleurs et ceux des locataires.