Résiliation de bail et conditions de paiement : enjeux et protections des locataires face aux impayés : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : Par contrat du 1er décembre 2019, la société EMMAUS HABITAT a loué un logement à Monsieur [N] [S] et Madame [K] [V] pour un loyer mensuel de 327,86 euros, avec une provision sur charges de 179,70 euros. Le 20 octobre 2023, EMMAUS HABITAT a signifié un commandement de payer à Monsieur [S] et Madame [V] pour une somme de 1 959 euros due au titre des loyers. Le 5 juin 2024, la société a assigné les deux locataires devant le juge des contentieux de la protection, demandant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion des défendeurs, le paiement d’une somme de 2 115,11 euros, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation. Lors de l’audience du 13 septembre 2024, EMMAUS HABITAT a réclamé un montant de 2 355,20 euros. Madame [V] a déclaré qu’ils souhaitaient rester dans le logement et proposait de rembourser la dette par mensualités. EMMAUS HABITAT a indiqué qu’elle ne s’opposait pas à des délais de paiement. Le juge a finalement rejeté les demandes d’expulsion et de résiliation du bail, condamnant les locataires à payer une somme provisionnelle de 55,51 euros et a rejeté la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les locataires ont été condamnés aux dépens.

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en référé selon le Code de procédure civile ?

La recevabilité d’une demande en référé est régie par l’article 834 du Code de procédure civile. Cet article stipule que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il est donc essentiel que la demande soit fondée sur une situation d’urgence et qu’elle ne soulève pas de contestations sérieuses.

En l’absence de ces conditions, le juge peut déclarer la demande irrecevable.

Il est également important de noter que le juge doit agir dans les limites de sa compétence, ce qui signifie qu’il ne peut pas statuer sur des questions qui ne relèvent pas de son domaine d’intervention.

2. Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution du défendeur dans une procédure civile ?

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge statue sur le fond de l’affaire. Il fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Cela signifie que le juge peut rendre une décision même si le défendeur n’est pas présent, à condition que la demande soit conforme aux exigences légales.

Cette disposition vise à éviter que l’absence d’une partie ne bloque le déroulement de la justice.

Cependant, il est crucial que la demande initiale soit suffisamment étayée pour que le juge puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

3. Quelles sont les obligations des bailleurs avant de délivrer une assignation en résiliation de bail ?

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose plusieurs obligations aux bailleurs avant de délivrer une assignation en résiliation de bail.

Tout d’abord, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, doivent attendre l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

De plus, ils doivent signaler l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement.

Enfin, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience.

Ces mesures visent à protéger les droits des locataires et à garantir un traitement équitable.

4. Quelles sont les implications d’une clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail, comme celle mentionnée dans le bail du 1er décembre 2019, permet au bailleur de résilier le contrat en cas de non-paiement des loyers ou charges.

Cette clause doit être conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose un délai d’acquisition des effets de la clause résolutoire après commandement de payer.

Il est important de noter que, même si la clause résolutoire est prévue, elle ne peut produire effet que si les conditions légales sont respectées.

En l’espèce, le bail stipule un délai de deux mois, ce qui doit être respecté avant que la résiliation puisse être considérée comme acquise.

5. Comment le juge vérifie la constitution de la dette locative ?

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge a le pouvoir de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Cela signifie que le juge peut examiner les preuves fournies par le bailleur concernant les loyers et charges dus.

Celui qui réclame le paiement d’une obligation doit en rapporter la preuve dans son principe et dans son quantum.

En d’autres termes, le bailleur doit démontrer non seulement que la somme est due, mais aussi son montant exact.

Le juge peut ainsi évaluer la validité des demandes de résiliation de bail et d’expulsion en fonction des éléments de preuve présentés.

6. Quelles sont les conséquences d’une modification législative sur les contrats en cours ?

L’article 2 du Code civil stipule que « la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif ».

Cela signifie que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion.

Cependant, si la loi nouvelle revêt un caractère d’ordre public, le juge peut déclarer son application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours.

Dans le cas de la loi du 6 juillet 1989, qui protège les droits des locataires, le nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer que si cela préserve les droits du locataire.

7. Quelles sont les conditions de validité d’un commandement de payer ?

Le commandement de payer doit respecter certaines conditions pour être considéré comme valide.

Il doit viser la clause résolutoire et être régulier en la forme, conformément aux exigences légales.

Dans le cas présent, le commandement du 20 octobre 2023 vise effectivement la clause résolutoire, ce qui le rend conforme aux exigences de la loi.

Cependant, même si le commandement mentionne un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail.

Cela souligne l’importance de respecter les délais stipulés dans le contrat de bail.

8. Quelles sont les implications des frais de contentieux dans une procédure de résiliation de bail ?

Les frais de contentieux, tels que ceux mentionnés dans le décompte produit par le bailleur, ne constituent pas des éléments de la dette locative.

Cela signifie qu’ils ne peuvent pas être inclus dans le montant réclamé pour la résiliation du bail.

Le juge doit donc examiner séparément ces frais et ne pas les prendre en compte dans le calcul de la somme due par le locataire.

En l’espèce, le bail stipule une clause de solidarité, ce qui signifie que les défendeurs peuvent être tenus solidairement responsables du montant restant dû.

9. Quelles sont les conséquences d’une décision de rejet d’une demande de résiliation de bail ?

Lorsque le juge rejette une demande de résiliation de bail, comme dans le cas de la société EMMAUS HABITAT, cela signifie que le bail demeure en vigueur.

Les locataires conservent donc leurs droits et obligations en vertu du contrat de bail.

De plus, le juge peut condamner les parties aux dépens, y compris les frais liés à la procédure, ce qui peut avoir des implications financières pour le bailleur.

Cette décision souligne l’importance de présenter des preuves solides pour justifier une demande de résiliation.

10. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision judiciaire ?

L’exécution provisoire d’une décision judiciaire, comme mentionné dans la décision du juge, est de droit.

Cela signifie que la décision peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Cette disposition vise à garantir que les droits des parties soient respectés sans délai, en particulier dans les affaires de logement où la situation des locataires peut être précaire.

Cependant, il est important de noter que l’exécution provisoire ne doit pas porter atteinte aux droits des parties, et des recours peuvent être envisagés si des irrégularités sont constatées.