La société civile immobilière (S.C.I.) bailleur a conclu un bail commercial avec la société par actions simplifiée unipersonnelle (S.A.S.U.) locataire le 10 juillet 2020. Suite à des loyers impayés, le bailleur a délivré un commandement de payer le 1er juillet 2024 pour un arriéré locatif de 4 236,64 €. Lors de l’audience du 7 janvier 2025, le bailleur a maintenu ses demandes, tandis que la locataire n’a pas constitué avocat. Le tribunal a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire, avec un délai de 15 jours pour la restitution des lieux.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause résolutoire d’un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, dans le cadre d’un bail commercial, doit prouver sa créance pour demander la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail si les conditions suivantes sont réunies :

1. Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer est manifestement fautif.

2. Le bailleur est en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

3. La clause résolutoire est dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Dans cette affaire, le commandement a été délivré le 1er juillet 2024, et le montant de la créance a été précisé.

Le défaut de paiement dans le délai d’un mois a conduit à l’acquisition de la clause résolutoire, entraînant la résiliation du bail à compter du 2 août 2024.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur l’indemnité d’occupation ?

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Après la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est due depuis l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux.

Elle sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, en plus des charges, taxes et accessoires.

Il est important de noter que la demande de majoration de l’indemnité d’occupation au double du loyer annuel a été rejetée, car elle pourrait être considérée comme une clause pénale excessive.

Le juge des référés ne peut accueillir cette demande qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Quelles sont les obligations de la partie perdante en matière de dépens et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge qui en mettrait la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans cette affaire, la S.A.S.U. VILLECRESNES EXO MARCHE, ayant succombé, doit supporter la charge des dépens.

Concernant l’indemnité au titre de l’article 700, la S.C.I. K IMMO VILLECRESNES a demandé une somme de 4 000,00 €, mais celle-ci a été évaluée à 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites.

Cette indemnité est destinée à couvrir les frais engagés par la partie gagnante pour la défense de ses droits.

Ainsi, la S.A.S.U. VILLECRESNES EXO MARCHE est condamnée à payer cette somme, en plus des dépens.