JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 22/00037 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WSQF
Chambre 5/Section 4 – LC
Minute n° 25/00220

DEMANDEUR

S.C.I. RAMSES
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Jocelyn SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0557

C/

DEFENDEUR

LES TROIS SISTERS
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0436

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Novembre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

Par acte sous signature privée du 28 novembre 2001, M. [D] [F] et Mme [V] [F] ont conclu avec M. [S] [B] et Mme [Y] [R] un bail commercial portant sur des locaux composés d’une boutique, d’une cave, de 2 pièces au 1er étage et d’un logement de 2 pièces au 2ème étage, sis [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 6] pour une durée de 3, 6 ou 9 ans à compter du 31 juillet 2001 et moyennant un loyer annuel de 8 220 euros payable en 4 termes par an.

Par arrêt rendu le 04 février 2015 par la Cour d’appel de PARIS a constaté que la société SCI RAMSES et M. [S] [B] et Mme [Y] [R], s’accordent sur le renouvellement du bail signé le 28 novembre 2001 à compter du 1er janvier 2011 et a confirmé le jugement rendu le 13 février 2013 par le Tribunal de grande instance de BOBIGNY ayant fixé le loyer indexé au 1er janvier 2011 à la somme annuelle de 11 084,21 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous signature privée du 18 septembre 2018, M. [S] [B] et Mme [Y] [N] [R] ont cédé leur fonds de commerce à la société LES 3 SISTERS, en ce compris le droit au bail.

Par acte d’huissier de justice du 19 août 2019, la SCI RAMSES a signifié à la société LES TROIS SISTERS un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2020 avec un loyer fixé à la somme de 33 600 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié le 21 juillet 2021 à la société LES TROIS SISTERS, la SCI RAMSES a sollicité à titre principal la fixation du loyer du prix du bail renouvelé au 1er avril 2020 à la somme annuelle de 30 300 euros hors taxes et hors charges par an.

Par acte d’huissier de commissaire de justice du 12 juillet 2022, la société SCI RAMSES a assigné la société LES TROIS SISTERS devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins à titre principal de fixation du prix du bail renouvelé au 1er avril 2020 à la somme de 30 278 euros par an.

Par jugement rendu le 28 mars 2023, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY a constaté le renouvellement du bail expiré à la date du 1er avril 2020 et a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer le loyer renouvelé confiée à M. [K] [U].

Le 18 décembre 2023, l’expert judiciaire a déposé son rapport daté du 11 décembre 2023.

Par dernier mémoire notifié le 1er mars 2024 par le RPVA et par lettre recommandée avec avis de réception du 30 janvier 2024 réceptionnée le 02 février 2024, la société SCI RAMSES demande au Juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– débouter la SNC TROIS SISTERS de toutes ses demandes ;
– juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er avril 2020 aux clauses et conditions du bail échu ;
– fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme de 25 000 euros par an hors taxes et hors charges ;
– ordonner que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;
– ordonner que le différentiel de loyer portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet ;
– ordonner que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;
– ordonner que les frais et honoraires d’expertise de M. [U] soient partagés par moitié entre les parties.

A l’appui de ses demandes la société SCI RAMSES fait valoir qu’il y a lieu de déplafonner le loyer du bail renouvelé en application de l’article L. 145-34 du code de commerce. Elle explique qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité qui a été profitable au preneur en raison de l’implantation de 799 nouveaux logements aux abords des lieux loués, d’une forte augmentation de la population résidentielle dans la zone de chalandise, de l’agrandissement du marché des 4 chemins ainsi que de l’attractivité accrue de la ville d'[Localité 6] et que ces éléments ont été retenus par l’expert judiciaire.

Elle en déduit que compte tenu de la surface des locaux loués, de leur configuration, de l’emplacement commercial dont ils bénéficient et de l’évolution du marché, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 doit être fixé à la somme retenue par l’expert judiciaire, soit la somme annuelle de 25 000 euros hors taxes et hors charges.

Par dernier mémoire notifié par le RPVA le 18 juin 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception daté du 18 juin 2024 réceptionnée le 20 juin 2024, la société LES TROIS SISTERS demande au Juge des loyers commerciaux de :
– à titre principal :
* constater qu’il n’existe aucun motif justifiant que les règles du plafonnement du loyer du bail renouvelé instituées par l’article L. 145-34 du code de commerce soient écartées ;
* fixer le montant des locaux commerciaux sis à [Localité 6], [Adresse 1] et pour un renouvellement de 9 ans à compter du 1er avril 2020 à la somme de 12 578,56 euros par an en principal ;
– à titre subsidiaire :
* fixer le montant des locaux commerciaux sis à [Localité 6], [Adresse 1] et pour un renouvellement de 9 ans à compter du 1er avril 2020 à la somme de 20 800 euros par an en principal ;
– en tout état de cause :
* condamner la SCI RAMSES à payer à la société LES TROIS SISTERS la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
* condamner la SCI RAMSES aux entiers dépens comprenant l’intégralité des frais d’expertise.

A l’appui de ses demandes, la société LES 3 SISTERS fait valoir qu’il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant profité à son commerce. Elle explique que l’expert judiciaire a noté qu’entre 2011 et 2019 la fréquentation de la station du métro « Aubervilliers-Pantin-Quatre Chemins » a baissé de 1,91 %, ce qui constitue un élément négatif qui n’a pas été pris en considération par l’expert judiciaire.

La société LES TROIS SISTERS fait également valoir concernant la construction des 799 logements retenues par l’expert judiciaire, qu’il existe 3 autres bars-tabacs dans la zone de chalandise et que l’augmentation de la population consécutive à la création de ces logements s’est répartie sur l’ensemble des établissements dont le sien, ce que l’expert judiciaire a retenu. La société LES TROIS SISTERS explique que l’expert judiciaire n’a pas pris en compte le fait qu’elle a acquis le fonds de commerce le 19 septembre 2018 et que le chiffre d’affaires 2018 correspond donc à 3 mois d’exploitation. Elle ajoute qu’en conséquence son chiffre d’affaires entre 2018 et 2020 a baissé.

En outre la société LES TROIS SISTERS fait valoir que l’évolution de la population résidentielle est identique dans ses effets à la construction des nouveaux logements et qu’il y a lieu d’écarter le [Localité 3] de la zone de chalandise, étant séparé des lieux loués par le périphérique.

La société LES TROIS SISTERS ajoute que durant le bail échu 2 commerces ont disparu, que le marché des 4 Chemins existait déjà, qu’il ne constitue donc pas un apport de clientèle et que la bailleresse et l’expert judiciaire n’ont pas démontré que l’agrandissement de la partie plein air de ce marché a entraîné un flux de chand supplémentaire.

A titre subsidiaire, concernant la valeur locative des locaux loués, la société LES TROIS SISTERS conteste les coefficients de pondération retenus par l’expert judiciaire concernant la réserve / sanitaire au 1er étage et la cave / réserve au sous-sol. Elle fait donc valoir qu’il y a lieu de retenir une surface pondérée totale arrondie à 42 m². La société LES TROIS SISTERS conteste également le prix unitaire de 300 euros par m² retenu par l’expert judiciaire, en faisant valoir qu’à la date du renouvellement elle était empêchée dans son activité par les mesures de police administrative de lutte contre le Covid 19, que l’immeuble a un standing limité et que l’insécurité du quartier lui est préjudiciable. Elle estime qu’il y a lieu de retenir un prix de 250 euros par mètre carré. La société LES TROIS SISTERS fait également valoir que la majoration pour droit de terrasse ne devrait pas être supérieure à 5% et qu’il y a lieu de retenir un prix de 16 euros par mois et par mètre carré pour le logement situé au 2ème étage. En outre, la société LES TROIS SISTERS ne conteste pas l’évaluation de la valeur locative du logement situé au 1er étage faite par l’expert judiciaire. La société LES TROIS SISTERS estime donc qu’il y a lieu de retenir une valeur locative totale de 20 800 euros par an.

Il est expressément renvoyé aux mémoires susvisés pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 novembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Le 21 janvier 2025, le délibéré a été prorogé au 04 février 2025 en raison d’une surcharge de travail du juge des loyers commerciaux.

A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement rendu le 28 mars 2023, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY a constaté le renouvellement du bail expiré à la date du 1er avril 2020 entre la SCI RAMSES et la société LES TROIS SISTERS.

Sur la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé

Il résulte des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur. Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu pour la boutique et la cave une surface totale pondérée de 45,05m² et pour les logements une surface utile de 23,99m² non pondérée au 1er étage et de 35,95 m² non pondérés au 2ème étage.

En outre, l’expert judiciaire n’a constaté aucune modification des caractéristiques des locaux ni de leur destination.

Concernant les facteurs locaux de commercialité, l’expert judiciaire les a étudiés dans un rayon de 400 mètres autour des lieux loués et a retenu que :
– la station de métro « Aubervilliers-Pantin-Quatre-Chemins » a eu entre 2011 et 2019 une baisse de sa fréquentation de 1,91 % et que le prolongement de la ligne de métro 12 avec l’ouverture de la station « Front populaire » située à 2,2km des locaux loués n’a pas d’intérêt pour ceux-ci ;
– la construction de 799 logements aux abords immédiats des locaux loués est susceptible de contribuer à l’accroissement de la clientèle des locaux loués ;
– la population résidentielle autour des lieux loués a augmenté de 12,68% entre 2010 et 2019 ;
– les commerces situés à proximité des locaux loués sont majoritairement des commerces indépendants dont la grande majorité s’est maintenue ou a été remplacée par des enseignes similaires ;
– l’agrandissement du marché des Quatre chemins en avril 2012 a permis l’installation d’étals sur le trottoir de l'[Adresse 7] pour certains à côté des locaux loués.

L’expert judiciaire a conclu au regard de ces éléments qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité directement profitable au commerce de bar, jeux, tabac et PMU exercé dans les locaux loués.

En réponse aux dires des parties, l’expert judiciaire a indiqué que :
– au regard de l’activité exercée de bar, jeux, tabac et PMU l’utilisation du métro est très secondaire car la clientèle est principalement locale ;
– l’apport de clientèle en raison de la construction de 799 nouveaux logements dans un rayon proche des lieux loués (400 mètres) ne peut être nié même avec un partage avec les concurrents alentours qui sont en nombre réduit ;
– la population résidentielle dans un rayon de 400 mètres autour des locaux loués a augmenté de 7,35 % en écartant le 19ème arrondissement séparé par le périphérique ;

– sur les 64 commerces recensés à la date du renouvellement du bail à proximité des locaux loués, 2 ont fermés et 3 nouvelles enseignes se sont implantées sur le même trottoir que les lieux loués : Optique Santé (optique), Chicken’s King (restauration rapide) et O’Tacos (restauration rapide) ;
– l’agrandissement du marché des Quatre Chemins a privé les locaux loués d’une certaine visibilité pour les automobilistes mais a été sans incidence pour les piétions qui arpentent le marché devant les locaux loués, qui demeurent parfaitement accessibles et visibles du chaland.

En outre, il résulte du rapport d’expertise judiciaire et du mémoire de la société LES TROIS SISTERS que le chiffre d’affaires de cette société était de 493 4345 euros en 2019 et de 541 500 euros en 2020, soit à la période du renouvellement du bail, soit une augmentation de 9,74 %.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments et des pièces versées aux débats qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité profitable aux locaux loués.

En conséquence, il y a lieu de déplafonner le loyer du bail renouvelé et de l’évaluer à la valeur locative.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’expert judiciaire a évalué la valeur locative des lieux loués à la somme de 24 740 euros par an hors taxes et hors charges.

En réponse aux dires des parties, il a précisé que les parties communes de l’immeuble sont en bon état, que la majoration pour droit de terrasse a été retenue à 7,5%, soit 5% pour la partie couverte et 2,5% pour la partie découverte.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société LES TROIS SISTERS ne produit aucune pièce de nature à remettre en cause l’évaluation faite par l’expert judiciaire des surfaces pondérées des locaux loués et les bases d’évaluation qu’il a retenues tant pour la boutique que la majoration pour le droit à terrasse ou pour les logements situés au 1er et 2ème étage.

En outre, la SCI RAMSES ne justifie pas du bien-fondé de sa demande d’arrondir l’évaluation de la valeur locative faite par l’expert judiciaire à la somme de 25 000 euros, en ne développant aucun moyen et en ne produisant aucune pièce à l’appui de cette demande.

En conséquence, il y a lieu de retenir une valeur locative des locaux de 24 740 euros par an hors taxes et hors charges.

Dès lors, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 sera fixé à la somme de 24 740 euros par an hors taxes et hors charges.

Sur la demande au titre des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1243-6 du code civil

En application de l’article 1231-6 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 31 octobre 2022 puis au fur et à mesure des échéances échues.

En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation.

Dès lors, le juge des loyers commerciaux n’est donc pas compétent pour condamner la société LES TROIS SISTERS au paiement de ces intérêts et la SCI RAMSES sera déboutée de sa demande de ces chefs.

Sur la demande de la SCI RAMSES au titre du réajustement du dépôt de garantie

En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers est limitée à la fixation du bail du bail renouvelé ou révisé.

Dès lors, il n’entre pas dans ses pouvoirs de réajuster le montant du dépôt de garantie.

En conséquence, la société SCI RAMSES sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la présente instance et une expertise judiciaire ayant été nécessaires pour fixer le loyer du bail renouvelé, il y a lieu d’ordonner le partage par moitié entre les parties des dépens en ce compris les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge que chacune des parties ses frais irrépétibles et de débouter la société LES TROIS SISTERS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Ordonne le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er avril 2020 entre la société SCI RAMSES et la société LES TROIS SISTERS ;

Fixe à la somme de 24 740 euros par an hors taxes et hors charges le loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er avril 2020 entre la société SCI RAMSES et la société LES TROIS SISTERS et portant sur les locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 6] ;

Dit des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 12 juillet 2022 puis au fur et à mesure des échéances échues ;

Déboute la société SCI RAMSES de sa demande d’intérêts et de capitalisation des intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la société SCI RAMSES et la société LES TROIS SISTERS pour moitié chacune aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

Déboute la société LES TROIS SISTERS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.
Fait au Palais de Justice, le 04 Février 2025

LA GREFFIERE LE JUGE DE LOYERS COMMERCIAUX

Madame S. HAFFOU Madame G. HIRIART