JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 21/07384 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VLZA
Chambre 5/Section 4 – LC
Minute n° 25/00219

DEMANDEUR

La société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L’UNION
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Nabil FADLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0904

C/

DEFENDEUR

La société BT DIS,
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Martine BENNAHIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0866

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

Par acte sous signature privée du 08 juin 2009, la société SCI DE l’UNION a conclu avec la société SARL BT DIS un bail commercial pour une durée de 3, 6 ou 9 ans à compter du 1er juin 2009, portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] et moyennant un loyer d’un montant annuel principal de 30 000 euros, payable à terme échu par quart.

Par lettre du 22 octobre 2019, la société BT DIS a sollicité de la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION le renouvellement du bail à compter du 22 octobre 2019.

Par lettre du 21 janvier 2020, la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION a indiqué à la société BT DIS qu’elle accepte le principe du renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2020 et pour un loyer de 58 000 euros par an hors taxes.

Par acte d’huissier de justice du 1er juillet 2021, la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION a assigné la société BT DIS devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins à titre principal de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 à la somme de 58 191 euros.

Par jugement rendu le 23 février 2022, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 et avant dire droit a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [Z] [C].

Le 10 février 2023, M. [Z] [C], expert judiciaire, a déposé son rapport daté du 06 février 2023.

Par dernier mémoire notifié par le RPVA le 04 septembre 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 03 octobre 2024, la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION demande au Juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– juger qu’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article R. 145-6 du code de commerce qui a eu une influence favorable sur le commerce exercé par la SARL BT DIS dans les locaux qui lui ont été donnés à bail par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L’UNION au [Adresse 1] à [Localité 4] ;
– juger que le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2020 doit être fixé à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents ;
– fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à un montant annuel de 51 025 euros en principal pour un renouvellement de bail de 3, 6 ou 9 années à compter du 1er janvier 2020 pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
– constatant que la hausse du loyer ainsi fixée étant supérieure à plus de 10 % du dernier loyer acquitté au cours de l’année précédente, juger que cette hausse sera étalée conformément au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce ;
– juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément à l’article 1155 du code civil de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1154 du code civil ;
– condamner la société SARL BT DIS à payer à la SCI DE L’UNION la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION fait valoir que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle explique que dans la zone où se situent les lieux loués il a été créé une zone d’aménagement concerté (ZAC).

La société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION ajoute qu’une nouvelle zone portuaire New [Localité 4] a été créée sur 6,5 hectares avec la transformation de bâtiments industriels en logements, équipements publics et activités économiques. Elle précise que l’expert judiciaire a également retenu qu’il y a eu une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré.

La société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION fait également valoir que cette évolution favorable des facteurs locaux de commercialité a profité à la société BT DIS, qui reconnaît que sa clientèle pantinoise a augmenté de 41% durant le bail expiré. Elle ajoute que la clientèle de la société BT DIS inclut également les personnes travaillant à [Localité 4] et que cette société a une activité de service physique dont la zone de chalandise naturelle et principale est le quartier dans lequel elle est implantée à [Localité 4].

Enfin, concernant la valeur locative des lieux loués, la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION fait valoir qu’il y a lieu de retenir l’évaluation faite par l’expert judiciaire soit la somme annuelle de 51 025 euros. Elle précise qu’il n’y a pas lieu de procéder à un abattement de 2% au titre de l’installation par le preneur d’une climatisation au motif que ces travaux ont été effectués sans autorisation et en violation du bail, qu’ils portent atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, qu’ils sont susceptibles de causer des nuisances et qu’ils constituent une contrainte technique en cas d’intervention sur la toiture.

Par mémoire notifié par le RPVA le 30 octobre 2025 et par lettre recommandée avec avis de réception du 30 octobre 2024 réceptionnée le 04 novembre 2024, la société BT DIS demande au Juge des loyers commerciaux de :
– fixer le loyer du bail renouvelé à son montant plafonné soit la somme de 33 758,40 euros par an à compter du 1er janvier 2020 ;
– à titre subsidiaire et après abattement fixer le montant du loyer à la somme de 45 000 euros à compter du 1er janvier 2020 ;
– débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L’UNION de toutes ses demandes ;
– la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes, la société BT DIS fait valoir qu’il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle conteste les conclusions de l’expert judiciaire et indique que l’augmentation de son chiffre d’affaires est due au report de clientèle provenant des concessions YAMAHA qui ont été fermées ou liquidées. Elle en déduit que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant plafonné de 33 758,40 euros par an à compter du 1er janvier 2020.

A titre subsidiaire, concernant la valeur locative des lieux loués, la société BT DIS conteste l’abattement de 2% retenu par l’expert judiciaire estimant que cet abattement doit être de 10% en raison de la clause d’accession prévue au bail qui a pour conséquence que les travaux réalisés par le preneur restent acquis au bailleur.

Il est expressément renvoyé aux mémoires susvisés pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 novembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 04 février 2025 en raison d’une surcharge de travail du juge des loyers commerciaux.

A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement rendu le 23 février 2022, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2020.

Sur la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé

Il résulte des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur. Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, dans son rapport daté du 06 février 2023, l’expert judiciaire M. [Z] [C] a indiqué que les lieux loués se situent [Adresse 6] à [Localité 4], qui est un acte majeur de circulation automobile en double sens traversant [Localité 4] et reliant [Localité 7] à [Localité 8], et que les commerces indépendants à proximité sont majoritairement spécialisés dans les activités de services, la restauration et l’alimentation.

L’expert a retenu que les locaux loués ont une surface pondérée de 154 m² avant aménagement de la mezzanine et 157 m² après aménagement de cette mezzanine.

L’expert a conclu qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant le bail expiré en raison de :
– la légère augmentation de la fréquentation de la station de métro Eglise de [Localité 4] située à 100 – 200 mètres des lieux loués ;
– la hausse significative de 15 % du nombre d’habitants à [Localité 4] ;
– l’augmentation sensible (16 %) du nombre de logements occupés à [Localité 4] ;
– la création au sein de la ZAC du Port de [Localité 4] de 357 logements occupés majoritairement par une population disposant d’un pouvoir d’achat élevé, de 17 184 m² de bureaux et de 1 094 m² de commerces et l’augmentation consécutive de la fréquentation du quartier et qui a eu une influence favorable sur le commerce de la société BT DIS ;
– la très forte augmentation sur l’ensemble de la période du chiffre d’affaires de la société BT DIS, concessionnaire YAMAHA ;
– l’augmentation de la clientèle de la société BT DIS, soit une augmentation de 44 % de la clientèle habitant à [Localité 4] qui est minoritaire dans la clientèle et une augmentation de 29 % de la clientèle ayant son lieu de résidence hors [Localité 4].

Il résulte du rapport d’expertise que les programmes immobiliers suivants ont été livrés entre le 1er juin 2009 et le 31 décembre 2019 durant le bail expiré :
– en 2016 : lot 1 composé de 17 184 m² de bureaux et services et 1 094 m² de commerces ;
– en 2017 : lot 2 composé de 55 logements ;
– en 2017 : lot 3 composé de 182 logements ;
– en 2017 : lot 4 composé de 120 logements.

Il résulte du rapport d’expertise que la clientèle de la société BT DIS a augmenté de 30 % entre 2009 et 2019, passant de 531 clients à 692 clients.

Il résulte des bilans de la société BT DIS versés aux débats pour les exercices du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2019, que son chiffre d’affaires et sa progression par rapport à l’exercice précédent sont les suivants :
– 2009 : 1 660 175 euros ;
– 2010 : 1 388 666 euros soit une baisse de 16,35 % ;
– 2011 : 1 388 215,42 euros soit une baisse de 0,03 % ;
– 2012 : 1 543 858 euros soit une augmentation de 11,21 % ;
– 2013 : 1 289 182 euros soit une baisse de 16,50 % ;
– 2014 : 1 600 805 euros soit une augmentation de 24,17 % ;
– 2015 : 1 960 509 euros soit une augmentation de 22,47 % ;
– 2016 : 1 933 783,39 euros soit une augmentation de 1,36 % ;
– 2017 : 2 513 161 euros soit une augmentation de 29,66 % ;
– 2018 : 2 664 119 euros soit une augmentation de 6 % ;
– 2019 : 3 164 566 euros soit une augmentation de 18,78 %.

Il apparaît donc que le chiffre d’affaires de la société BT DIS a augmenté de manière importante de près de 30% durant la période de livraison des logements, bureaux et commerces de la ZAC du Port de [Localité 4], en 2016 et 2017, démontrant l’influence profitable de ces constructions pour le commerce exploité par elle.

La société BT DIS ne verse aux débats aucune pièce de nature à rapporter la preuve que cette augmentation de chiffre d’affaires n’est pas liée à la modification notable des facteurs locaux de commercialité, qu’il n’y a pas lieu d’apprécier au regard seulement de la population pantinoise mais au regard de l’ensemble de la clientèle de la société BT DIS et de l’évolution des logements et commerces environnants des locaux loués.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments et des pièces versées aux débats qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité profitable aux locaux loués.

En conséquence, il y a lieu de déplafonner le loyer du bail renouvelé et de l’évaluer à la valeur locative.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les parties ne contestent pas les surfaces pondérées retenues par l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a évalué la valeur locative, en prenant en compte les caractéristiques des lieux loués, leur destination, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, à :
– la somme de 50 050 euros avant aménagement de la mezzanine soit 49 000 euros après application d’un abattement de 2% au titre de l’installation de la climatisation par le preneur au cours du bail expiré ;
– la somme de 51 025 euros après aménagement de la mezzanine soit 50 000 euros après application d’un abattement de 2% au titre de l’installation de la climatisation par le preneur au cours du bail expiré.

En réponse aux dires de la société BT DIS, l’expert judiciaire a indiqué qu’il n’avait pas constaté de suppression de places de stationnement ni de réduction du nombre de voies de circulation dans le tronçon de l’[Adresse 6] où se situent les locaux loués et que postérieurement au bail expiré il n’a pas été aménagé de pistes cyclables mais les cyclistes ont été autorisés à emprunter les voies réservées aux bus.

L’expert judiciaire a ajouté que le classement des villes d’[Localité 5] et [Localité 4] en zone de sécurité prioritaire a eu lieu en 2012 soit bien antérieurement à la date d’effet du bail expiré.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société BT DIS ne produit aucune pièce de nature à démontrer la suppression de places de stationnement, la réduction de la chaussée, la création de voies pour vélo et l’augmentation de l’insécurité qu’elle allègue.

En outre, elle ne démontre pas le bien-fondé de l’abattement de 10 % qu’elle allègue au titre des travaux qu’elle a réalisés et au regard de la clause d’accession, en se limitant à procéder par affirmation sans développer de moyens ni produire des pièces au soutien de cette demande.

De plus, la société BT DIS ne rapporte pas la preuve que les travaux de climatisation ont été réalisés avec l’accord du bailleur.

Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir d’abattement au titre de la climatisation installée par le preneur.

En conséquence, il y a lieu de retenir une valeur locative des locaux de 51 025 euros par an hors taxes et hors charges.

Dès lors, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 sera fixé à la somme de 51 025 euros par an hors taxes et hors charges.

Sur la demande de capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1243-6 du code civil

En application de l’article 1231-6 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 31 octobre 2022 puis au fur et à mesure des échéances échues.

En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation.

Dès lors, le juge des loyers commerciaux n’est donc pas compétent pour condamner la société BT DIS au paiement de ces intérêts et la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION sera déboutée de sa demande à ce titre et au titre de la capitalisation de ces intérêts.

Sur la demande d’étalement de la hausse du loyer du bail renouvelé

En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation.

L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit dans son dernier alinéa qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le Juge des loyers commerciaux n’a pas compétence pour se prononcer sur les modalités de règlement du loyer du bail renouvelé qu’il a fixé.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION de sa demande d’étalement de la hausse du loyer.

Sur la demande de réajustement du dépôt de garantie

En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers est limitée à la fixation du bail du bail renouvelé ou révisé.

Dès lors, il n’entre pas dans ses pouvoirs de réajuster le montant du dépôt de garantie.

En conséquence, la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la présente instance et une expertise judiciaire ayant été nécessaires pour fixer le loyer du bail renouvelé, il y a lieu d’ordonner le partage par moitié entre les parties des dépens en ce compris les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge que chacune des parties ses frais irrépétibles et de débouter la société BT DIS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Ordonne le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2020 entre la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION et la société BT DIS portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Fixe à la somme annuelle de 51 025 euros hors taxes et hors charges le loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2020 entre la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION et la société BT DIS portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Dit que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 1er juillet 2021 puis au fur et à mesure des échéances échues ;

Déboute la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION de sa demande d’intérêts et de capitalisation des intérêts et de sa demande d’étalement de la hausse de loyer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Partage par moitié entre la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION et la société BT DIS les dépens en ce compris les frais d’expertise ;

Déboute la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION et la société BT DIS de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.
Fait au Palais de Justice, le 04 Février 2025

LA GREFFIERE LE JUGE DE LOYERS COMMERCIAUX

Madame S. HAFFOU Madame G. HIRIART