La société bailleur, en tant que SCI DE L’UNION, a conclu un bail commercial avec la société preneur, la SARL BT DIS, le 8 juin 2009. En octobre 2019, la société preneur a demandé le renouvellement du bail, accepté par la société bailleur en janvier 2020, avec un nouveau loyer de 58 000 euros. En juillet 2021, la société bailleur a assigné la société preneur devant le Juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer à 58 191 euros. Le juge a finalement décidé de déplafonner le loyer à 51 025 euros, en tenant compte des conclusions de l’expert judiciaire.. Consulter la source documentaire.

Sur la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé

Il résulte des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, dans son rapport daté du 06 février 2023, l’expert judiciaire a indiqué que les lieux loués se situent dans une zone de circulation automobile majeure et que les commerces à proximité sont spécialisés dans les services, la restauration et l’alimentation.

L’expert a conclu qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant le bail expiré en raison de plusieurs éléments, notamment l’augmentation de la fréquentation de la station de métro, la hausse significative de la population et la création de nouveaux logements et commerces.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments et des pièces versées aux débats qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité profitable aux locaux loués.

En conséquence, il y a lieu de déplafonner le loyer du bail renouvelé et de l’évaluer à la valeur locative.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les parties ne contestent pas les surfaces pondérées retenues par l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a évalué la valeur locative, en prenant en compte les caractéristiques des lieux loués, leur destination, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, à 51 025 euros après aménagement de la mezzanine.

En réponse aux dires de la société BT DIS, l’expert judiciaire a indiqué qu’il n’avait pas constaté de suppression de places de stationnement ni de réduction du nombre de voies de circulation.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société BT DIS ne produit aucune pièce de nature à démontrer la suppression de places de stationnement, la réduction de la chaussée, la création de voies pour vélo et l’augmentation de l’insécurité qu’elle allègue.

En conséquence, il y a lieu de retenir une valeur locative des locaux de 51 025 euros par an hors taxes et hors charges.

Dès lors, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 sera fixé à la somme de 51 025 euros par an hors taxes et hors charges.

Sur la demande d’étalement de la hausse du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L. 145-34 du code de commerce, il est prévu que la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le Juge des loyers commerciaux n’a pas compétence pour se prononcer sur les modalités de règlement du loyer du bail renouvelé qu’il a fixé.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION de sa demande d’étalement de la hausse du loyer.

Sur la demande de réajustement du dépôt de garantie

En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers est limitée à la fixation du bail du bail renouvelé ou révisé.

Dès lors, il n’entre pas dans ses pouvoirs de réajuster le montant du dépôt de garantie.

En conséquence, la société SOCIETE IMMOBILIERE DE L’UNION sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la présente instance et une expertise judiciaire ayant été nécessaires pour fixer le loyer du bail renouvelé, il y a lieu d’ordonner le partage par moitié entre les parties des dépens en ce compris les frais d’expertise.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge que chacune des parties ses frais irrépétibles et de débouter la société BT DIS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.